天通苑物业赴港IPO背后故事

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天国宝

占地面积7.7平方公里，总建筑面积近1000万平方米，有住宅和非住宅建筑746栋，6万多户，人口28万。无论哪个指标，位于北京北部的天通苑都是一个超级社区。

3月17日，这家被称为“亚洲最大社区”的物业服务公司进入了上市渠道。

一直以来，外界从来没有缺少过关于天通苑的各种信息，但它会在不知不觉中忽略这个超级社区中的服务提供商。然而，天通苑地产已悄然出现在大部分大型开发商面前，包括万科、恒大、碧桂园等一线开发企业，它们都有分拆上市的计划。

一位不愿透露姓名的物业经理表示，天通苑领先并不意外。首先，互联网时代的资本市场普遍看好物业管理的未来发展潜力；第二，天通苑物业作为一个超级社区服务提供商，拥有一个单一而清晰的商业组织，拥有一个庞大的空想象空间；第三，在香港上市的门槛相对较低。“仅从招股说明书来看，天通苑地产本身就没有什么亮点”。

上市后可能会出现新的亮点。香港证券交易所首次公布天通苑社区服务集团有限公司提交的申请文件，募集资金将用于搭建社区管理平台和投资社区养老。

上市后你为什么要上市

3月31日，天通苑物业的一位经理表示，一线房地产企业分散在各个区域，上市初期整合相关的物业资源需要一个漫长的过程，但天通苑作为一个单一的社区，并没有这样一个艰难而复杂的过程。

在他看来，天通苑拥有近30万常住人口。加上周围的其他社区，整个地区的常住人口超过100万，这为天通苑的未来发展前景创造了无限的可能性。“未来，我们将成为社区服务供应集成商。包括养老金和电子商务将逐步实现。”

然而，实现这一目标需要大量的资金，银行信贷成本也很高。上市后，不仅可以筹集到一定的资金，还可以为未来发展开辟新的融资渠道。"只有上市融资后，我们才能扩大现有业务."这也是天通苑选择上市的初衷之一。

此外，据其介绍，由于天通苑大多是经济适用房，物业费相对较低，平均房价为每月每平方米0.55元。天通苑物业本身有2000多名员工，物业成本低，但人工成本高，导致相关物业服务质量差，进而影响物业费用收入的提高，形成恶性循环。"现在我们手工收取物业费，不方便业主支付."上市融资后，天通苑物业将更新和升级现有服务和设备。“物业费可以随时随地在线支付，保安也不需要保安到处巡逻。它可以被电子设备所取代，这不仅可以节省人工成本，还可以提高服务质量和效率。”上面提到的人说。

与此同时，它表示，上市后，天通物业收费将推出不同等级的物业服务，不同等级的服务将实行不同的收费价格。“今后，物业管理费不会统一提高，但会引入不同的服务标准，好的服务价格肯定会更高，让追求高品质生活的业主有不同的选择。”

这正是天通苑地产上市后的基本期望，更大的抱负是在养老产业、社区商业和电子商务领域寻求所有的成就。目前，天通苑居住着1万多名老年人，为养老产业的发展奠定了良好的基础，但对于如何发展养老产业却没有透露太多。

同时，天通苑还将建立社区综合服务平台，整合物业服务、社区商业等相关配套资源。在前期，天通苑将主要为自己的业主服务，提供支付、保修、购物等相关服务，并逐步向周边社区推广。最后，通过合作扩大业务范围。

为了实现所有这些商业目标，资本是一个不可避免的问题。单靠现有的物业管理费和停车费显然不可能达到目的，而上市融资和开辟资金渠道无疑是双赢的选择。

上述人士称，天通苑地产仍处于上市培育阶段，公司仍在整合相关资源。“将一些与物业相关的资产分配给物业公司需要花费大量的精力和时间，包括财务报表的体现。目前可以披露的只是一些基本内容，今后还会继续披露相关信息。”

至于上市时间的预期，经理笑着说，这很难判断。“从申请到上市需要半年到一年的时间，逐步完善上市所需的材料。具体时间必须最终看到结果。”

天通苑房产

天通苑物业管理服务主要由方嘉物业、顺天通物业和深迪物业提供。

其中，顺天通地产成立于1999年8月，顺天通发展和于冰分别持有60%和40%的股份，方嘉地产和深迪地产均成立于2003年7月，股东为田静和田豫。

多年来，三家物业管理公司经历了数次增资和股权转让。经过2011年4月的重大调整，田静和田豫完全退出了股东行列。俞、俞冰、俞玲的三个姐妹和童直接或间接控制着、舜天通和神地，以及天通苑养老和天通苑电子商务。

实际控制人在海外设立离岸上市公司，在香港设立全资附属公司，然后香港附属公司在内地设立附属公司，直接控制该实体。这一框架是香港大多数国内上市公司的普遍做法，天通苑地产也不例外。

2015年下半年，为了满足在香港上市的要求，天通苑的物业结构再次进行了大幅调整。董卓、东胜、蔡邑和金寿基四家离岸公司在英属维尔京群岛注册成立。其中，控股100%股东卓，全资拥有东升，全资拥有凌，金寿基全资拥有于兵。

8月26日，上市实体天通苑社区服务集团有限公司正式在开曼群岛注册成立，法定股本为38万港元。其中，董卓占67%，董胜5%，蔡邑10%，金算盘18%。于持有天通苑社区服务集团72%的股份。

同时，天通苑社区服务集团在香港成立了天通苑香港，并命名为国内最重要的股份制公司郑东企业。郑东全资拥有方嘉物业管理、天通苑养老、天通苑电子商务的全部股份，方嘉地产100%控制深迪地产和顺天通地产。

经过一系列调整，天通苑物业管理框架体系更加清晰。

根据天通苑社区服务集团的上市申请，2013年至2015年的收入分别为2.24亿元、2.34亿元和2.39亿元，净利润分别为2034.6万元、1623万元和2647.7万元。

天通苑物业的主要收入来自物业管理费和停车费，分别占2015年的68.3%和27.6%。未来将在社区养老和综合社区服务领域进行规划，预计将于2016年下半年正式启动。

天通苑前传

经过多次股权变动，截至目前，田在伟、、已逐步退出天通苑房产的全部股份和头寸，童已逐渐淡出，仅担任非执行董事。

实际上，天通苑的真正主人是田在伟和童。开发商顺天通房地产开发集团有限公司由田在伟和童共同出资组建。童担任公司董事长，田在伟担任公司总经理，负责项目的具体开发。

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田在伟和童都来自哈尔滨。20世纪90年代，田在伟担任哈尔滨市城市建设综合开发办公室副主任、哈尔滨市住宅新区开发建设指挥部总指挥、哈尔滨市综合开发建设公司总经理，在哈尔滨市开发了15个保障性住房项目。

童一直在哈尔滨人民银行和中国农业银行哈尔滨分行工作，20世纪80年代末开始担任哈尔滨房地产开发公司总经理。1995年8月，夫妇二人成立哈尔滨天通房地产开发公司，董事长为童。

早年，田在伟带着女儿田静和田豫，童左毅带着女儿俞冰、俞玲和儿子俞东晓。七个人组成了一个家庭，五个孩子在田在伟和童领导的相关公司担任要职。

田在伟靠经济适用房发迹。1998年，北京开始了第一批保障性住房建设，北京市城建办负责人到建设部学习。当时建设部推荐了在哈尔滨有成功开发经验的田在伟。结果，田在伟开始依恋天通苑。

随后，北京市政府及城建办公室相关负责人实地考察了哈尔滨市保障性安居工程，并表示欢迎田在伟参与北京市保障性安居工程的开发建设。天通苑项目始于1998年。

天通苑项目也让田在伟在第一次世界大战中一举成名

目前，田在伟不仅是顺天通发展的总经理，也是全国政协委员、中国革命委员会黑龙江市委员会副主席、北京黑龙江商会会长。

除天通苑外，田在伟及其家人还涉足金融、旅游、养老、矿产等多个行业，业务已扩展至山东、海南、陕西等北京、哈尔滨以外的省份。

自2015年以来，中国物业管理学会副会长田在伟逐渐将目光投向了物业领域。地产公司在香港上市可能只是第一步。上市申请显示，天通苑未来将为其他社区提供增值服务，投资老年房地产，开发综合社区服务平台。

值得注意的是，田在伟还在宋卫平拥有的绿城地产担任独立非执行董事。

天通苑产业生态圈

从1998年到2012年的14年间，天通苑逐步在5个地区和18个社区建成。根据天通苑社区服务集团的上市申请，天通苑共有746栋建筑，包括462栋住宅楼、205栋非住宅楼和79栋待售物业，总建筑面积近1000万平方米。

另据权威资料显示，截至2009年，天通苑已开发建筑840栋，总建筑面积855.4万平方米。一位知情人士透露，与普通的房地产项目不同，天通苑项目的开发商实力更强，庞大的人口使天通苑社区显得特别。

据消息来源称，该项目位于天童公园，最初是该社区公园的一部分，后来由开发商开发。“它建于2003年。因为这是一个公共土地，开发商没有土地手续，直到最近三年或五年。我已经办完手续了。”

这种情况的形成与天通苑本身的复杂性有一定的关系。天通苑原本位于垃圾场和城乡结合部。顺天通开发不仅承担项目建设和开发任务，还承担政府一级土地开发、拆迁及相关社会职能。

田在伟在2015年发表的署名文章中表示，天通苑位于北京朝阳区和昌平区的交界处，安全力量薄弱。天通苑还成立了联防队和安保队，承担整个社区的安保工作。这只是天通苑承担的公共职能之一。

此外，在天通苑开发过程中，配套道路、学校、医院、污水处理厂、电力、供热、供水等公共基础设施大部分由开发商投资建设，甚至天通苑地产近十年来负责当地路灯和红绿灯，直到2014年才移交给政府。目前，他仍负责供暖和污水处理设施的运行。

除天通苑外，天在伟和童还有其他相关产业和布局，但天通苑是最有价值的核心资产。

18年后，天通苑仍有79栋建筑出售，按照北京目前的房价，这无疑是一笔巨大的财富。

事实上，顺天通及相关企业围绕天通苑的发展形成了一个家族式的生态圈。以田在伟、童、俞冰、俞玲、俞、、等七人为核心，与其他家庭成员一起，基本涵盖了天通苑社区生活的方方面面。

早年，家族成员在天通苑周围成立了多家实体公司，如园林绿化、家装市场、家政服务、房地产经纪、设备维修、医疗保健、餐饮等。目前，天通苑的供热服务商是田在伟的弟弟田在奇，电梯服务商由另一个弟弟田在英负责。

然而，大多数行业未能继续发展。田静、天宇所属的矿业、汽车销售、家装、家政、水电设备维修、电梯设备维修公司，于兵、于玲、于在济南、青岛的投资公司、电梯公司均被撤销或撤销。

今年，田在伟68岁，童70岁。随着年龄的增长，他逐渐从舞台的前端退居幕后。于等五位新一代领导人上台。与父母相比，他们放弃了房地产开发等传统行业，将更多精力投入到金融、养老、医疗和社区服务等新兴行业。

作为一个拥有28万常住人口的超级社区，天通苑作为一个入口发挥着更重要的作用，通过大量业主培育新的产业。随着田在伟和童的谢幕，接手俱乐部的新一代人凭借天通苑延续了他们父母的家业。