澳大利亚房地产泡沫到了“最疯狂时刻” 有研究机构称房价将暴跌50%

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澳大利亚的房地产泡沫已经到了“最疯狂的时刻”。一些研究机构表示，房价将暴跌50%

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"澳大利亚政府现在试图做的是储备和增加需求."

我们的记者柳丁在广州报道

2015年，澳大利亚的房价是世界上上涨最快的，上涨到家庭平均年收入的9.5倍，达到历史最高水平。澳大利亚经济学家乔纳森·泰珀(jonathan tepper)最近警告称，澳大利亚房地产市场的泡沫现在是历史上最疯狂的时刻，类似于1989年前的日本和2006年的爱尔兰。他预测澳大利亚的房价也会大幅下跌。在矿区的城镇，价格将下降80%；在像悉尼和墨尔本这样的大城市，估计价格会下降50%。

“类似于1989年前的日本”

乔纳森·泰珀是独立的全球宏观经济研究机构variant perception的创始人。在2009年欧洲债务危机之前，他发表了一份报告，称西班牙是“欧洲资产负债表上的黑洞”。

2016年2月，他与澳大利亚对冲基金bronte capital的首席投资官约翰·亨普顿(john hempton)合作，调查澳大利亚房地产市场。他们随后发布了一份报告，预测澳大利亚房价将下跌50%。《21世纪经济报道》的记者通过采访独家获得了他们的研究报告。

“澳大利亚的房地产可以重新估价，而房屋价值的增加被算作申请新的住房贷款的存款。”一位投资者在一年内进行了20次重估。”乔纳森·泰珀在报告中说。

“1995年，一位从埃及移民到澳大利亚的优步司机花了9万澳元买了一处房产。现在他住在一栋150万澳元的房子里。与此同时，他用抵押贷款购买了5处房产，并将女儿抵押出去。我在悉尼买了一处价值220万澳元的房产。”

澳大利亚的二手房市场不对外国人开放，所以二手房交易是在澳大利亚人之间进行的。交易是通过拍卖进行的，场面非常疯狂。

在一个中产阶级社区，这个家庭的平均年收入约为8万澳元，但房产可以拍卖到127.5万澳元，房价与收入的比例是15倍；在一个小咖啡馆里，12个竞标者疯狂地竞拍一处房产；澳大利亚日空新闻电视台实际上在一个周末播放了30多场房产拍卖。

“澳大利亚房地产市场的泡沫现在是历史上最疯狂的时刻，类似于1989年之前的日本和2006年的爱尔兰。日本泡沫破裂后，房价下跌了80%，而爱尔兰下跌了50%。”乔纳森·泰珀在报告中指出，“预计澳大利亚的房价也将大幅下跌。在矿区的城镇，价格将下降80%。在像悉尼和墨尔本这样的大城市，价格估计会下降50%。”

40%的新屋贷款首付为零

悉尼的房价相当于2000年左右澳大利亚家庭平均年收入的6倍，但现在已经达到了12倍。在爱尔兰房地产泡沫中，这个比例是8倍；在2008年金融危机期间，美国的这一比例是美国的五倍。

在整个澳大利亚，房价是家庭平均年收入的9.5倍，住房贷款是家庭平均年收入的近150%。澳大利亚的整体抵押贷款规模相当于国内生产总值的130%，是世界上最高的，远远超过了80%的全球平均水平。

目前，澳大利亚房地产市场40%的新增抵押贷款是无首付的抵押贷款。其中，60%想投资的购房者选择了无首付贷款，30%想自住的购房者选择了无首付贷款。

银行贷款和保险公司的审计标准很低，信用风险存在巨大漏洞。许多抵押贷款经纪人和银行贷款官员不关心贷款人是否有偿付能力，所以贷款人可以很容易地获得很高的杠杆来购买房子，他唯一需要的可能是两份工资单。贷款人数据的验证外包给印度的呼叫中心。"事实上，现实中的监管漏洞甚至更大."乔纳森·泰珀在报告中指出。

“澳大利亚大型银行将遭遇流动性危机。在即将到来的危机中，澳大利亚银行业将需要大量资本来应对现金流危机。没有外部资本的帮助，他们将很难度过这场危机。我们预计澳大利亚银行股将取消股息，股价将下跌80%。”乔纳森·泰珀在报告中预测。

一旦房地产价格下跌，不仅澳大利亚银行业将遭受重创，澳大利亚汇率和整体经济也将遭受重创。因为澳大利亚经济严重依赖金融、保险、房地产和矿业。这些部门合计占国内生产总值的21%。

“从理性的角度来看，澳大利亚金融机构确实存在许多漏洞，包括对海外买家信息的审计。”在澳大利亚买房的广东人王告诉《21世纪经济报道》，当地市场人气非常旺，他也在考虑是否再买一套。

在一些地区，房价开始迅速下跌

根据乔纳森·泰珀(jonathan tepper)的分析，在澳大利亚的一些矿业城镇，房价已经开始迅速下跌，其诱因是大宗商品价格下跌导致矿业公司裁员。此外，全球经济衰退导致失业率上升；澳大利亚央行或监管机构加强了对保险和金融行业的监管政策。所有这些因素都会催化拐点的形成。

目前，极不合理的租售比也可能刺激房地产的转折点。在澳大利亚，有180万人在ato注册了房地产投资，其中三分之二的人报告了租金损失，这意味着租金无法抵消每月贷款利息。澳大利亚的房租价格增长率已经降到了21年来的最低点，现在还不到1%。

澳大利亚房价会下降50%吗？莱坊上海国际投资部副主任于君多年来一直关注澳大利亚房地产市场。他认为关键是要看供给和需求。

“不可否认，澳大利亚房地产市场存在泡沫。但讨论泡沫的前提是要知道底盘有多大，以及底盘在未来是否能支撑足够多的泡沫。投资者和购房者都是底盘。如果有更多的买家进入，底盘会更强；如果更多的投资者想退出市场，底盘将变得脆弱。不能出售的房地产将形成库存。”于君解释道。

"澳大利亚政府现在试图做的是储备和增加需求."于君说。如今，悉尼政府加大了调控力度，全国新地块审批严重不足，尤其是严格控制开发商在市中心建设超高层公寓。因此，悉尼可供出售的单元和房屋数量很少。

中国人的流入已经成为关键

于君认为，中国人的流入是衡量澳大利亚房地产市场的一个关键因素，而人口的增长使得对房地产的需求不断上升。

“中国人为澳大利亚房价上涨做出了贡献。2015年悉尼市中心的高房价证实，投资者大多来自中国。”于君分析道。

根据于君的观察，“2010年初，中国人还在迷雾中看着澳大利亚的房地产投资。”现在，在信息互联和互联网的影响下，越来越多的中国人开始看到在澳大利亚投资的市场前景。成熟的市场教育水平也使得交易过程更加透明，投资者更加熟悉和自信。

于君亲身体验了澳大利亚房地产市场的疯狂，他在2015年最深刻的印象是“逢低买入”。由于2015年澳大利亚汇率贬值，持有人民币的中国人有机会购买澳大利亚资产。

“2015年，澳元继续下跌，逢低买入这个词经常出现在主流媒体的报道中。”于君表示:“中国投资者投资渠道的单一性，让许多具有前瞻性的投资者把目光投向了海外。他们在将资金资本化的同时，也避免了未来资本贬值的风险。”

根据于君提供的数据，2015年悉尼中国人对移民、就业、旅游和学习的需求显著增加。截至去年年底，澳大利亚的中国移民人口达到创纪录的27870户；中国赴澳大利亚旅游人数同比增长21.9%，达到102万人；在澳大利亚学习的中国学生同比增长10%，近50万人在那里学习。(编辑赵海建)