多番融资 奥园加速布局一二线城市

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[摘要]时代周刊记者查阅了近年来奥林匹克公园的年度报告。从2012年到2014年，其毛利率保持在30%左右，2015年降至27.64%，处于行业的中下水平。

《时代周刊》记者胡天翔来自广州，95亿元。

这是中国澳源房地产集团有限公司(以下简称“3883.hk澳源”)2015年的总收入增长。这一数字在2007年仅为25亿元，这是澳远在香港交易及结算所有限公司主板上市的第一年。

在不到十年的时间里，深深扎根于广州(房地产)的奥林匹克公园，通过大规模扩张，其业绩翻了一番。然而，硬币的另一面是，为了保持业绩快速增长，澳远略显激进的土地收购行为导致其财务杠杆自2013年以来持续恶化。

受许多高房价的影响，奥林匹克公园的土地成本从2011年每平方米建筑面积780元人民币的平均成本飙升至1556元人民币。以低土地成本著称的奥林匹克公园正逐渐失去其优势。如何在高周转率和利润率之间取得平衡，仍然是奥林匹克公园管理中迫切需要解决的问题之一。

经过频繁的土地收购融资，澳远的净负债率从2011年的12.7%大幅上升至2015年的62.7%。对于如何降低负债率、优化融资成本，澳远没有对《时代周刊》记者的采访发表评论。

国泰君安证券(Guotai Junan Securities)分析师刘对《时代周刊》表示，房地产行业约62%的净负债率仍处于正常水平。“近年来，积极收购澳远一线土地的策略无疑是澳远业绩快速增长的一个非常重要的因素”。

不过，刘也担心，与其他中型房企相比，在奥林匹克公园的城市布局中，一线城市的土地储备仍然不足，一些在三、四线城市布局的项目可能面临去库存化的压力。

财务杠杆水平有所提高

3月8日，澳远在香港发布了2015年度业绩。截至2015年12月31日，澳远签约销售总额达到约151.7亿元，较2014年增长24.2%。其中，确认收入约为95.72亿元，同比增长37.2%。毛利润增长28.0%，至26.46亿元。

利润方面，截至2015年12月31日，澳源确认的收入约为95.72亿元，同比增长37.2%。2015年，毛利率增长28.0%，达到26.46亿元。报告期内，2015年度净利润约为9.08亿元。然而，由于人民币贬值，奥林匹克公园出现了2.8亿人民币的汇兑损失。

对此，澳远金融中心主任陈志斌表示:“汇兑损失主要取决于人民币走势，但澳远的海外债务仅占39%，国内债务占61%。公司将继续推进融资渠道的多元化，运用一些金融工具和手段将汇率损失降至最低。”

在一些房地产企业未能实现年度业绩目标的背景下，优化奥林匹克公园各项财务指标的增长并不容易。然而，近年来的快速扩张不仅使奥林匹克公园的销售规模翻了一番，还提高了奥林匹克公园的财务杠杆水平。

经过多次土地收购融资，澳远的负债率从2011年的13%大幅上升至2013年底的64%。超过50%的债务增长率导致评级机构标准普尔将澳远列为“财务杠杆过高的内地开发商”。2014年，澳远的净负债率下降至61.8%，2015年上升至62.7%(70%被业内公认为净负债率的警戒线)。

高负债率与奥林匹克公园发行债券有关。2015年，奥林匹克公园多次发行债券，以确保有足够的资金购买土地。截至2015年12月31日，澳远的优先票据和公司债券约为人民币89.24亿元(2014年约为人民币32.57亿元)。

值得注意的是，2015年奥林匹克公园的融资成本约为9.5%，低于2014年的10.2%，但仍处于较高水平。据审评委监测，2015年1月至2016年1月，108家房地产企业融资总额达到3270.8亿元。根据加权平均法，房地产企业的月融资成本估计在5%左右，2016年1月降至4.47%。

澳远在年报中表示，公司已经实施了多项贷款管理政策，包括密切监控资产负债率和净负债比率的变化，在价格机会好的时候优化银行信贷结构。

“2015年11月和2016年2月，我们提前赎回了第一批在海外发行的美元高息债券，提前赎回后，我们的债务成本进一步降低至9%左右。我们一直关注不同的融资渠道。无论是国内还是海外，我们都将尽最大努力使公司的融资渠道多元化。”澳远副总裁兼公司财务和投资者关系总监陈家洋表示。

激进的土地购买或利润损失

不可否认，评估形势并积极调整战略与奥林匹克公园的管理不无关系。

为应对市场变化，澳远在2007年至2009年期间将住宅物业的比例从68%提高至97%；随着住宅产业宏观调控的加强，2009年，澳远确定了“商住楼双线发展”的扩张战略。从2010年到2013年，奥林匹克公园逐步扩大了商业地产的比重，降低了宏观调控对整体售价的影响。

从2013年到2015年，澳远地产制定了新的三年快速发展周期。至此，宣布进入发展快车道的奥林匹克公园，逐渐开始在土地市场崭露头角。近三年来，澳远的征地规模远远超过了近年来的平均征地水平。

2013年，奥林匹克公园一次性投资约46亿元，先后在重庆(房地产)、株洲(房地产)、佛山(房地产)、番禺等地收购了8块商住用地，新增可开发建筑面积约213万平方米。2014年，奥林匹克公园成功购买了8个高品质的商业和住宅项目，总投资约46亿元人民币，新增可开发建筑面积约266万平方米，进一步优化了土地储备。2015年，澳远先后在澳大利亚悉尼、珠海(房地产)、广州、佛山、广西(房地产)南宁等地收购了13个商住项目，新增可开发建筑面积约249万平方米。

充足的土地储备为奥林匹克公园的后续发展提供了“物质基础”。

截至2015年12月31日，奥林匹克公园已有57个项目分布在广东、重庆、江苏等地。数据显示，奥林匹克公园土地储备总建筑面积为1333万平方米，能够满足未来五年左右的发展。

然而，积极的土地购买无疑将进一步提高奥林匹克公园的财务杠杆。

2013年，澳远投资约46亿元购买土地。由于2012年的营业额仅为39.4亿元，穆迪将其家庭评级前景下调至负面。

频繁的土地收购和高昂的价格导致以低土地成本著称的奥林匹克公园逐渐失去其优势。2011年，奥林匹克公园每平方米的平均成本低至780元人民币。从2012年到2014年，奥林匹克公园每平方米的平均成本分别为900元、1090元和1180元。2015年，其平均成本飙升至1556元。

受土地成本上升和品牌认知度低的影响，粤外项目销售价格受损，澳远毛利率也呈逐年下降趋势。

《时代周刊》记者阅读了澳远近几年的年报。从2012年到2014年，其毛利率保持在30%左右，但在2015年降至27.64%，处于行业的中低端水平。根据东兴证券对148家房地产上市公司2015年上半年业绩报告的分析和统计，上述企业的平均毛利率为29.03%。

毛利率下降的原因有很多，包括土地成本上升、劳动力成本上升和建筑成本上升，因此成本上升是主要因素。”陈志斌表示:“虽然毛利率下降了2个百分点，但也在我们的预期之内，因为整个房地产行业的毛利率都呈下降趋势，我们的长期目标是将毛利率控制在25%以上。”

穆迪高级分析师蔡慧认为，澳远购买的巨额土地将直接导致其流动性风险增加。

刘告诉《时代周刊》记者，这与管理层的误判情况有关。“现在高地价与主要开发商重返一线有关，包括奥林匹克公园在内的开发商直到2015年后才意识到三线和四线城市的风险，当他们回到一线拿地时，地价已经上涨了。”

与此同时，《时代周刊》记者发现，奥林匹克公园内的大部分城市都是二三线城市，其中有很多是四线城市，一线城市的储备仍然很少。

刘指出，从目前奥林匹克公园的布局来看，三、四线城市仍将存在去库存压力。

"住房企业扩张所面临的风险程度不能一概而论."广交会市场研究部主任崔向《时代周刊》记者指出，“如果全国一线城市的房企扩张是好的，如果扩张主要集中在三、四线城市，或者一线城市的高端地块，那就要提高警惕。”

对此，澳远集团董事长郭也承认，四线城市的库存压力相对较大，但他认为，在去库存化的利好措施下，三、四线城市未来三、四年的增速也将放缓。

“我们在广东省的布局主要是在广州和珠江三角洲。梅州、英德等三、四线城市的土地储备只是一小部分。下一步，我们将增加广州和珠江三角洲的土地储备，提高我们的销售业绩。”澳远房地产运营总裁马军说。