招商蛇口首份年报透露了利润的秘密

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玉树红

3月28日，招商局蛇口公布了重组上市后的首份年报:2015年实现营业收入492.22亿元，同比增长8.21%；净利润68.93亿元，实现了上市时“2015年净利润不低于62.4亿元”的承诺。

据年报显示，以房地产开发和销售为重点的社区经营业务仍是招商局蛇口的主要收入来源，利润增长主要得益于园区经营业务的推广，尤其是蛇口多年经营物业的销售。

招商局蛇口在去年底吸收合并招商局地产，完成了a股资本市场前所未有的重大重组，并于12月30日在深圳证券交易所上市，被视为国企改革框架下央企房地产重组的样本。

整体上市后，招商局蛇口将其业务分为三个板块:社区开发与运营、园区开发与运营、邮轮产业建设与运营。

传统房地产开发带来收益，园区运营贡献稳定现金流，邮轮产业提升核心土地收购能力——“前港口、中心区、后城市”的发展轮廓开始显现。这一发展方向反映在年度报告的财务数据中。

招商局蛇口总经理徐勇军表示，三大业务的协调发展对于参与“一带一路”战略非常重要。未来三至五年，传统房地产业务在招商局蛇口收入中的比重将降至60%，园区运营将从目前的20%提高至30%-40%，邮轮业将从3%-5%提高至10%。

“过去三年的发展将为未来七、八年创造巨大财富，邮轮布局将带来人气，为社区保留优质土地资源，促进城市升级。”徐永军说道。

三大业务比重调整

2015年，蛇口社区运营、园区运营和邮轮业的经营收入分别占85.18%、14.15%和0.67%。其中，社区经营主要以房地产开发和销售为主，这是目前蛇口招商局的主要收入来源。

招商局地产吸收合并后，蛇口招商局房地产销售保持稳定增长。2015年，招商局蛇口实现合同销售面积347万平方米，同比下降5%；合同销售额为575.8亿元，同比增长13%。

2015年，在园区的开发和运营中，招商局蛇口实现收入64.64亿元，同比增长近70%。

从数据来看，2014年房地产开发收入从90.29%下降到85.18%，园区经营收入从9.03%上升到14.15%。一涨一跌表明，招商局蛇口内部业务调整已经开始。

同时，招商局蛇口公园营业毛利率为47.04%，同比增长27.55%，是社区经营毛利率(23.57%)的两倍。招商证券的研究报告指出，园区利润上升是公司实现综合利润目标的核心因素。

招商局蛇口表示，园区业务毛利率的提高是由于在报告期内，公司出售了蛇口等地区持有多年的部分经营性物业，并受益于这些地区资产价值的提高。

2015年8月至10月，招商局多次拍卖前海蛇口自由贸易区的住宅、写字楼和商业地产，期间蛇口地区的房价创历史新高。据中原统计，受深圳市场和自由贸易区概念的影响，2015年蛇口房价上涨54%，二手房成交价超过6万元。

得益于蛇口的园区运营业务和双溪花园(总价值近300亿元)等社区的发展，2015年深圳区域运营收入占招商局蛇口33个城市和四大区域的24.09%，毛利率为44.55%。

今年3月18日，蛇口招商局再次拍卖蛇口的部分资产，涉及紫竹院和花果山社区的87处房产。据行业分析，随着青岛净谷等国外项目销售的逐步结转，园区运营毛利率将有所下降。

在新业务板块的邮轮运营中，2015年招商局蛇口收入为3.32亿元，占比0.67%，与上年持平，主要来自蛇口客运码头和浔龙航运的业务收入。

2015年，招商局蛇口开始建设首个邮轮母港——蛇口太子湾邮轮母港起步区一期工程，并以太子湾为样板获得厦门邮轮母港项目的土地使用权。

据招商局蛇口相关人士透露，这两个项目总面积为250万平方米，预计2017年形成价值。4月初，招商局蛇口还将与一家邮轮公司签署战略合作协议。

瞄准近10000个公园

中投证券(CIC Securities)分析师李绍明认为，不应从纯粹的房地产开发商的角度来看待招商局蛇口的估值，而应把目标对准园区开发企业。

目前，招商局蛇口的总资产为2109亿元，按当前股价计算，总市值为1188亿元。从资产规模和总市值来看，招商局蛇口是业内最大的工业地产开发商。同时，招商局蛇口也有最低的平均融资成本——4.93%。

与销售型工业园区的融资成本相比，益达中国2016年发行公司债券的利率为6.5%，宏泰发展2015年的平均融资成本为7.2%，华南城市2015年上半年的平均融资成本为6.5%，华夏幸福2014年的融资成本为9.64%。

关于园区业务，徐勇军透露，目前招商局蛇口园区的业务领域包括大型工业园区，如蛇口前海自由贸易区的项目开发、运营管理和配套收入等。未来将在教育、医疗、文化、酒店管理等领域推出轻资产模式的品牌和服务，有利于园区的运营。

在3月29日的投资者会议上，管理层表示，其轻资产模式正在研究和开发中，全国各地的中央企业手中有近1万个园区，因此该公司可以出口品牌，提供轻资产服务。

经过蛇口30多年的建设和运营，招商局蛇口具备了各种资源的综合整合能力。在深圳以外，招商局蛇口还在推动重庆杨光湾、东莞长安新城、首钢“中国网谷”等大型园区综合开发项目的收购和开发，并已签署框架协议或初步合作协议。

这些项目由招商局牵头，与当地政府合作，然后将业务移交给招商局蛇口进行对接。“这种方法费时费力，规模可能大，但利润可能不高。”据招商局蛇口公园相关人士透露，招商局蛇口公园团队在对外扩张时，并不愿意做传统的一、二级土地开发，而是想做一些轻资产和管理出口，尽可能减少自有资金，这样利润会更可观。

2016年初，蛇口网谷有两个重量级项目。3月5日，tgn defend global network在蛇口网谷的孵化器空开创室开业。1月28日，苹果公司正式签署合同，在蛇口净谷落户，租期6年，占地约13000平方米，未来租金将增加15000平方米。

苹果将主要在蛇口网谷安排五个业务板块:供应链管理、运营、研发、在线销售和线下零售。因此，蛇口网谷成为苹果在中国的三大管理中心之一。

徐永军在投资者会议上表示，在工业园区，公司计划在3年内进入中国前三名，并在5-10年内引领中国。园区的绩效也将大大提高。计划到2017年，园区业务收入将占25%，毛利率将占40%。

前岗、中心区和后城

带动园区通过港区，进而促进社区商业的发展。整体上市后，招商局蛇口“前港、中心区、后城”的发展模式更加清晰。

蛇口模式概括为“前港口、中心区、后城市”的发展模式。该公司将根据每个地区的不同特点和不同的产业结构复制这一模式。”徐永军说道。

目前，蛇口地区作为一个示范园区趋于成熟。2015年，蛇口净谷聚集了400多家战略性新兴工业企业，实现年产值约200亿元；太子湾邮轮中心主体于2015年封顶，万吨级滚装码头移交验收。

公园的成熟提升了社区项目的价值。位于蛇口海洋世界的豪华住宅项目双溪花园总价值近300亿元。根据深圳房地产信息网的最新数据，双溪花园目前的平均价格超过10万元/平方米。据报道，去年蛇口工业区将双封项目转售给招商局地产时，该公司估计其售价仅为5万至6万元/平方米。

四五年前，招商局集团开始布局邮轮码头相关资源，去年开始建设首个邮轮母港——蛇口太子湾邮轮母港起步区一期工程。蛇口商人表示，该公司预先规划的邮轮业务将增强收购城市综合体的能力，并为社区部门保留高质量的土地资源。

除太子湾和厦门邮轮母港外，报告期内，招商局蛇口还与相关方就青岛邮轮母港的发展签署了合作框架协议。

园区的开发建设和系统大规模的产业集聚需要丰富的土地储备。招商局蛇口除了通过公开招标拍卖市场获得的小规模住宅和商业开发的土地资源外，还有大量蛇口、前海、青岛高新区等尚未开发或规划升级的土地资源。

据年报显示，目前，招商局蛇口前海蛇口有土地储备500多万平方米，其中蛇口已开发建设面积204.11万平方米，在建面积5.59万平方米，未开发建设面积30.44万平方米；此外，太子湾有46.28万平方米，前海地区有242.86万平方米，尚未开发。

根据CICC的预测，2016年，招商局蛇口的总可销售供应量将超过1100亿元人民币，房地产行业的销售额将在2016年达到650亿元人民币，预计去污率约为60%。

二是来自中外运长航集团有限公司(以下简称“中外运”)兼并的土地。据悉，中国外运在中国拥有约1300万平方米的仓储用地，其中大部分位于一、二线城市的核心区域。“中外运不具备房地产开发资质。融入招商局后，将增强招商局蛇口的资源获取和开发能力。”中国蛇口招商局董事长孙表示。