房企决战转型：从制造业转向 欲打通服务产业链

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房地产业一度被视为传统产业中的“暴发户”，在新的经济结构下不得不开始自我颠覆，通过金融支持、服务运营、互联网等手段寻求长期的可持续经营。

房地产业一度被视为传统产业中的“暴发户”，在新的经济结构下不得不开始自我颠覆，通过金融支持、服务运营、互联网等手段寻求长期的可持续经营。

相关数据显示，已公布季度报告的137家沪深上市房地产企业的营业总收入达到2238亿元，同比增长49.4%；预收账款11433亿元，同比增长52.5%。然而，在收入大幅增长的背后，上市房地产企业的利润率却继续逐年下降。根据第一季度报告，房地产上市企业的平均毛利率和净利润分别只有29%和7%，两者均呈现同比下降趋势，特别是去年同期的净利润为9.8%，同比下降2.8个百分点。房地产业收入增加而利润不增加的情况进一步加剧。

这不是一个行业可以停止的趋势。随着市场需求主体、竞争格局、供给模式和供给结构的变化，住宅企业之间的竞争不仅仅是规模和速度的竞争，更注重企业专业和服务能力的竞争。丁鑫长城(北京)投资管理有限公司董事长张华表示，住宅企业的转型模式正在从高杠杆、高周转率、高激励向高质量、高品位、高服务转变。

这迫使房地产企业改变他们的盈利模式。但是如何颠覆传统观念，创造新的盈利模式呢？转型背后的挑战是什么？各种不确定因素叠加在一起，使得在这次转化考试中很难得出结论。

掘金服务行业

以幻想曲和万科为代表的一批具有前瞻性的房地产公司正走上这条新的生活道路，它们的共同特征是从制造业向服务业的转型。

“目前，万科正在从一个产品提供商转变为一个城市配套服务提供商。为了实现这一定位，万科不得不做商业地产。除了满足居民日常需求的社区商业领域外，它还可以考虑将来经营垃圾场。”万科总裁于亮说。

在各种服务中，物业服务无疑是最重要的战略高地之一。甚至一些数据显示，物业管理已经成为大约75%的客户推荐万科产品的首选。

嘉里信息集团战略客户研究与咨询总监曾英杰指出，开发商需要做两个“改变”。首先是思维的改变。在物业服务之前，它曾被称为物业管理，需要从原来的管理思维转变为服务思维；第二，借助更先进的手段，包括互联网工具、微信、微博等应用，社区中的人将得到振兴，最终成为社区的购买力。

与互联网的结合已经被房地产企业应用到物业服务的多个维度。万科推万科地产，打造“瑞平台”，提出转型城市综合配套服务提供商；澳远推出了以智能硬件、智能服务、智能生活为核心的澳远公寓，改造了商住服务运营商；保利推出了隔壁的业务平台和隔壁的o2o洗衣店，希望通过o2o在线(应用隔壁)和线下(社区商业中心隔壁)相结合的轻资产战略模式来寻求新的利润增长点。

“强调服务业属性的关键是找到一个更可持续的盈利机制。”易居房地产研究所所长严跃进告诉《时代周刊》记者。

开放服务产业链

“尽管房地产行业无法在短时间内摆脱对销售的依赖，但不可否认的是，新服务和轻型资产代表了房地产行业的一个新方向。”香港资深股票分析师陈赓表示。

以幻想曲为例，2015年，幻想曲的子公司色彩生活(Color Life)在业内首次推出“色彩生活屋”(Color Life House)，房地产行业走向了以服务赚钱的时代，通过“互联网+社区+房地产”的方式整合资源，不断丰富和完善社区o2o商业生态系统。截至2015年底，蔡晟管理的住宅物业总面积达到3.22亿平方米，成为全球最大的住宅社区服务企业。

根据第一太平戴维斯发布的数据，到2020年，国内住宅物业面积将达到300亿平方米，而社区服务消费将超过1万亿元，社区入口无疑将成为一片新的蓝色海洋。海通证券的涂李雷(报价:600837，BUY)将表示，在经历了“简单粗暴”的圈地运动后，中国的房地产服务产业链有望逐步崛起。2012年，美国房地产开发、房地产服务和房地产经纪业务收入分别占38%、42%和20%；中国的相应数据分别为87%、11%和2%。换句话说，美国的房地产服务业务收入占62%，而中国只有13%，未来的发展是巨大的。

然而，值得注意的是，虽然“物业管理服务”目前是一个非常流行的概念，随着竞争的日益激烈，它更有可能成为房屋企业和专业物业管理公司都将加入战争的“红海”。此外，由于物业管理是一种轻资产战略，进入门槛低，模式容易复制，收入主要取决于规模。一旦吃蛋糕的人数增加，很可能会进行恶性竞争，抢占市场，影响服务质量和创新，成为行业进步的阻力。

“在转型过程中，房企都想找到空的一些行业的白点，所以各种社区增值服务和地产产品衍生出来的移动互联网技术越来越多。”但关键问题是，这类项目实际上似乎很热门，但很难真正进入消费市场。”严跃进说，例如，房企开发了一款应用软件，提供各种支持服务供业主使用，并希望业主的日常消费流程能够进入这样一个应用平台，但发现类似的应用太多了，这样的企业没有义务登录这个应用或那个应用。最后，这种所谓的增值服务平台实际上是自娱自乐。