2016楼市将现大分化：一线不封顶 四线不见底

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与房价的大幅分化相对应，房地产行业的“源头”土地市场也加入了大分化:2016年初，房企抢地的势头更加明显，随着楼市交易的回暖，一些二线城市的土地市场也变得火热，而三、四线城市的土地却随着房价的日益疲软而持续下跌。

[2015年，三、四线城市土地总面积6.9762亿平方米，同比下降14%；土地出让总面积49652万平方米，同比下降18%；土地出让金6554亿元，同比下降19%。]

[2016年1月，上海商品房平均交易价格为35900元/平方米，比上个月上涨6.9%，比去年同期上涨24.9%。它创下了上海商品房平均价格的新高。今年1月，深圳新房均价达到4.65万元/平方米，同比增长74.27%，环比增长9.51%；1月份共有15159套二手房售出，同比增长74.12%，环比增长19.43%。]

2月19日，财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部联合发布通知，调整房地产交易契税和营业税优惠政策的消息刚刚传出。上周末，上海各区的房地产交易中心都处于排队过户的火热状态。与此同时，上海、北京和其他一线城市的许多房东对房价上涨做出了回应，这让购房者大吃一惊。

虽然2016年刚过50天，在节前“首付下调”和节后“契税下调”等优惠政策的刺激下，全国房地产市场大规模分化的趋势进一步加剧——一线城市房价出现了“不封顶”的上涨趋势，但急需去库存化的三、四线城市房价仍“未见底”。

与房价的大幅分化相对应，房地产行业的“源头”土地市场也加入了大分化:2016年初，房企抢地的势头更加明显，随着楼市交易的回暖，一些二线城市的土地市场也变得火热，而三、四线城市的土地却随着房价的日益疲软而持续下跌。

2016年中国房地产市场将走向何方？

房价:第一条线没有封顶，第四条线没有见底

根据综合机构的最新数据和受访业内人士的意见，2016年楼市将呈现一线坚挺、二线复苏、三线四线持续受压的局面。相应地，房价也将在城市分化和区域分化的道路上越走越远。

“你看，过去几个月里只有38，000人，现在已经上升到42，000人。”2月3日，获得博士学位后在北京某研究所工作的李青(化名)拿出手机，打开二手房交易软件，指着西北四环的某个住宅区，告诉《中国商报》记者，住宅区80多平米的两居室价格在过去两个月里一直在上涨，他不知道春节后如果再不涨，价格会不会更高。

在李庆讲话的前一天，央行刚刚宣布了一项新的抵押贷款政策，通知在没有实施限购措施的城市，银行对首次购房者贷款的最低首付比例可以从25%降至20%。对于第一笔贷款未结清而购买第二套住房的居民，首付比例应由40%降至30%。

这是央行四个月来第二次降低首笔住房贷款的最低首付要求。

然而，李庆觉得这与他无关，因为这种增加杠杆和释放需求的新政策将北京等限购城市排除在外。这是事实。库存问题似乎特指三、四线城市，与一线城市无关。

穆迪副总裁兼分析师助理刘志玲对《中国商报》记者表示:“中国政府将继续采取措施，降低国内住宅库存的整体水平。”穆迪在报告中还指出，三、四线城市面临的库存风险相对较高，这反映在这些城市的房价压力和住房销售缓慢上。

并不是三、四线城市最早受益于这一政策。穆迪指出，政府在过去12-18个月放松限制后，三、四线城市的房价仍面临压力，2015年12月继续下跌2.5%。相比之下，二线城市的房地产市场正在逐渐复苏。2015年12月，二线城市的平均房价自2014年8月以来首次上涨，同比上涨0.6%。

“与三、四线城市相比，二线城市从首付比例中受益更多，因为当地对自谋职业和提高住房拥有率的需求更强。”穆迪分析师刘洋告诉记者。事实上，在一些二线或准二线城市的房地产市场已经显示出强劲的趋势，如珠海。广东省房协近日发布的《2015年广东房地产市场分析报告》显示，2015年珠海房价水平为1.4万元/平方米，位居第三，仅次于深圳和广州。根据中国指数研究院的数据，今年1月，珠海房价环比上涨2.75%，达到14075元/平方米。这种房价水平和房价上涨速度在类似的城市是显而易见的。

类似苏州。2月1日，苏州第一次土地拍卖总成交价为53亿元。值得注意的是，这些土地的地价已经超过了140%，面粉的价格决定了面包的价格，市场显然开始升温。苏州一家开发商的负责人甚至告诉记者，他的公司去年开发的一个房地产的价格大约是19000元/平方米，今年年初就涨到了22000元/平方米。

根据今年1月的数据，在远离库存问题的一线城市，房价在去年底继续呈上升趋势，并继续“越走越高”。据雅豪机构统计，今年1月，北京市共销售纯商品房6462套(不含经济适用房和自住住房)，交易面积67.37万平方米，同比分别下降34%和37%，同比分别上升28%和16%。与此同时，北京1月份商品房平均交易价格为30，400元/平方米，环比和环比均为30，400元/平方米。尽管与2015年底的繁荣交易相比，1月份的交易量有所下降，但仍处于去年同期的较高水平。雅豪机构营销总监郭毅表示，受“春节迁移”的影响，北京房地产市场在每年1月和2月处于一年来的低位，但从同比数据来看，2016年1月的交易情况可谓“高起点”。

根据上海链家的数据，1月份上海商品房平均交易价格为35900元/平方米，比上个月上涨6.9%，比去年同期上涨24.9%。这一数据也创下了上海商品房平均价格的新高。

深圳的房价继续飙升。根据深圳市规划和国土资源委员会发布的数据，1月份深圳新房平均交易价格达到新高，达到46500元/平方米，同比增长74.27%，环比增长9.51%；1月份共有15159套二手房售出，同比增长74.12%，环比增长19.43%。

根据一线城市房价走势，郭毅向《中国商报》记者预测，虽然北京房价将在高地价压力下迎来新一轮上涨周期，但稳定的住房需求将冲淡市场风险。