“地王”风险预警：成本增五成后或触发连锁反应

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据评估，现阶段高价土地项目面临的风险比2014年还要大。为了确保市场份额，将更多地尝试通过并购、持股和合作开发的方式收购项目。土地市场通常有3-6个月的滞后期。随着房地产销售在4月份降温，土地市场可能会在第三季度放缓。

在飙升的土地市场的表象下，风险正在积累。

中原地产近日发布的数据显示，截至5月25日，今年全国50家大型房企共收购土地3887亿元，平均成本6283元/平方米，同比增长48.4%。

这一数据与实际情况相当一致。自今年年初以来，中国的许多土地市场一直在蓬勃发展。在很多热门的土地交易中，十多家房地产企业频繁参与投标，投标次数超过100轮、升水率超过100%的情况非常普遍。根据上述机构的统计，从今年年初到5月25日，中国已经发生了152起各种名称的“地王”案件。去年，只有95个同样水平的“土地国王”。

“我认为这个市场有些不合理。”有房地产企业人士评论说，从某种意义上说，高价收购土地是不得已而为之，但目前很多土地的成本明显超出了合理范围。一旦随后的市场和政策趋势发生变化，这些高价项目将面临风险。

拧紧“发条”

“不拿土地，没有项目可做。这会很麻烦:是的，我不能向老板解释；没错，如果你不能提高这些人的工资，你就必须裁员。”苏南一家上市房地产企业的负责人向《21世纪经济报道》记者解释了近期房地产企业征地的心态。他认为，在现阶段，住房企业为了业绩和团队维护而占用更多的土地，而成本考虑是次要的。

自2014年底以来，公司一直未能在苏州公开市场收购土地。由于其库存早在2015年底就已耗尽，迫切需要收购土地来弥补其头寸。去年底，总部负责人来“监督战争”，要求采取各种手段在苏州收购土地，理由是“市场好的时候没有卖的余地。”

在苏州房地产市场，这种心态随处可见。背景是，自去年以来，苏州房价快速上涨，开发区等核心区域的平均房价上涨了近1万元；然而，由于库存不足，苏州楼市的去化学周期一度缩短至3个月，为中国最低。

据公开数据显示，截至5月25日，今年苏州共有35宗住宅用地交易，成交价为445.32亿元，平均地价为119%，平均底价为11609元/平方米。所有数据都明显高于去年。

同期，厦门(仅一笔交易)、南京和合肥等热点二线城市的住宅用地平均地价分别为150%、106%和258%，平均底价分别为25838元/平方米、15612元/平方米和7406元/平方米。两者都明显高于去年同期。

对于房地产企业来说，这意味着成本的大幅增加。据中原统计，截至25日，今年全国50强房企的土地收购金额为3887亿元，平均底价为6283元/平方米。与去年同期的4231元/平方米相比，增长了48.4%。

上述房地产企业负责人表示，在多方竞争的情况下，土地价格没有理由昂贵或便宜，因为企业支付的成本是不可避免的。“每个公司都像上了发条。一旦它松了，你就先出去。”他说。

上海亿居研究院智库中心研究主任严跃进告诉《21世纪经济报道》，在激烈的土地收购竞争中，房地产企业不能有严格的评估，但会有相对激进的态度。尽管他们意识到了风险，但他们仍在考虑“抢占先机”。

不确定的市场前景

对于已经获得土地的企业来说，他们可能无法坐以待毙。有分析师指出，房地产仍属于“看天吃饭”的行业，中国房地产市场波动较大，容易受到政策环境等因素的影响。

目前，政策环境不稳定。近日，合肥发出“限购令”的消息尚未得到证实，但这无疑对市场预期产生了影响。厦门，那里的市场一直是热的，也听说了一个“限价单”将被发出。

此前，一线城市全面加强调控，上海、深圳大幅提高限购门槛，北京也将限购范围扩大到通州区商业地产。苏州、南京等热门二线城市也出台了控制措施。

中原地产首席分析师张大伟在接受《21世纪经济报道》采访时表示，“根据城市情况制定政策”是现阶段的主要政策理念。未来在一线和二线城市引入刺激政策的可能性正在下降。相反，有可能引入具有不同强度的约束性政策，以限制房地产市场过热。

受此影响，市场明显降温。根据公开数据，自4月下旬以来，热点城市的房地产周成交量一直在向下波动。与3月份的高营业额相比，许多热门城市的营业额下降了50%。

厦门一家房地产企业的人士向《21世纪经济报道》指出，近期房地产市场交易量的下降是由于前期需求的透支释放造成的。此外，如果房地产市场想要改善，它可能不得不等到第三季度。对于厦门楼市的政策环境，他认为可以发出“限价单”和“限购单”。

这些“土地国王”项目的风险不容忽视。据中原地产统计，在公布销售业绩的30家房地产企业中，前四个月平均销售价格为11500元/平方米，同比增长12%，明显低于土地价格的涨幅。

最近，有人指出，即使根据乐观估计，“土地王热”也需要降温。按照通常的房地产开发周期，从征地到建设再到销售通常需要8-10个月的时间，而只需6个月的项目最快，而高端住宅项目的开发周期稍长。以此类推，对于6月份收购的土地项目，最快进入市场的时间将是明年。早在今年年初，最乐观的从业者认为，市场热最多将持续到今年年底。

隐性成本

住房企业实际上可以有不同的“土地国王”会计方法。以保利为例。在保利以25838元/平方米的价格赢得厦门“王迪”之前，它在2014年以10381.5元/平方米的价格获得了同一地区的商业和住宅用地。如果实行统一核算，“王迪”项目的实际成本不会因为后者的分配而如此之高。

另一个逻辑是，当企业在同一个城市或地区有其他项目出售时，“地王”的出现会引发房价上涨的预期，使这些项目获得更多利润。也就是说，“土地王”的高成本可以换来同一地区其他项目的利润。

然而，随着日益激烈的市场竞争和房地产行业利润率的下降，这并不能掩盖“王迪”项目所面临的风险。

业内人士指出，历史上大多数“地王”都是“叫好”，因为“地王”项目起点高，交易难度比普通项目高，风险点多，成功人士少。虽然一些“王迪”项目可以利用这一潜力来创造利润和品牌效应，但大多数项目最终在交易过程中陷入沉默，一些“王迪”项目拖累整个地区公司发展的情况并不少见，甚至有“王迪”被撤出的情况。

严跃进提出了“隐性成本”的概念。具体来说，它包括:增加营销压力可能导致营销成本增加；去库存效果不佳会增加资本成本，同时影响财务绩效，从而影响机构评级和融资成本；如果进行降价促销，将会影响品牌价值和买家的声誉。

他认为，当高价土地项目遭遇市场降温周期时，各种隐性成本会变得显而易见并产生连锁反应，从而使房企面临的风险不断积累。

上述房企负责人还向《21世纪经济报道》表示，根据评估，现阶段高价土地项目面临的风险比2014年还要大。因此，公司不会过度追求高价收购土地，将通过并购、持股和合作开发的方式来收购项目，以确保在该地区的市场份额。

大多数受访者向《21世纪经济报道》指出，与房屋交易相比，土地市场通常有3-6个月的滞后期。随着房地产销售在4月份降温，土地市场可能会在第三季度放缓。