德清集体经营性建设用地入市的改革路径

本篇文章2631字，读完约7分钟

试点以来，浙江省德清县按照中央农村土地制度改革的精神和国土资源部有关文件的要求，牢牢把握“土地公有制性质不变、耕地红线不突破、农民利益不受损”的三条底线。在此前提下，结合本县实际，探索形成了“政府设置、群众评议、市场定价、收入共享”的改革路径，确立了“一法、两意见、五规定、十条”

高级政府推广

“集体管理建设用地入市改革主要是一项试点制度，这是为国家修改法律法规积累实践经验。因此，在试点之初，德清确立了农地入市改革的主要目标:建立统一的城乡建设用地市场，提高农村集体经营建设用地的同权同价、顺畅流转和收益共享。市场体系。”德清县国土资源局局长郭志伟在接受《中国经济时报》记者采访时表示。

郭志伟告诉记者，首先，在政府层面上，德清县委、县政府高度重视集体建设用地入市试点改革，把这项试点工作作为一项严肃而重要的政治任务，成立了以县委、县政府主要领导为首的试点工作领导小组，将土地、财政、农业、规划、发展改革等重点部门和相关乡镇的14个业务骨干转移到中心工作。县委常委、县政府常委三次研究部署市场改革试点工作，分管副县长多次召开乡镇和部门协调推进会议，全面推进改革试点工作。

其次，从2015年4月开始，对全县12个乡(开发区)151个行政村的各级集体经济组织现有存量建设用地进行了普查。乡镇工业办公室、农办、国土等部门对各级集体经济组织现有存量建设用地进行了全面调查，共查出1881个案例，10691亩。同时，结合国家“多规一体化”试点县，县规划、发展和改革、环保等相关部门对上述地块进行了“一村一梳理、一地一梳理”，规划出符合市场准入条件的地块1036块，面积5819.01亩。

此外，为确保试点工作的规范有序运行和市场准入改革的系统性和严密性，德清市以城乡统一建设用地市场为方向，努力做到土地市场准入前政策先行，反复调研交易规则、收入分配等改革重点和风险点，推出一揽子政策设计，建立“一个措施、两个意见、五个制度、十个模式”的市场准入政策体系。同时，将县集体所有的建设用地纳入县公共资源交易中心，建立多方协调的市场准入监管服务机制，实现国有建设用地“统一交易平台、统一市场规则、统一服务监管”。

突出集体经济组织的主体地位

郭志伟告诉记者，集体建设用地入市改革对农村和农民来说是一个巨大的红利和难得的机遇。根据党的十八届、十八届中央、四中、五中全会的要求，“赋予农民更多的产权，完善农村集体建设用地产权制度，巩固农村集体土地权利，建立城乡统一的建设用地市场，充分盘活农村土地资产，加快释放改革红利。”德清县政府认真尊重农民和集体的意愿，充分扶持农村。

首先，根据集体土地三级所有权的特点，突出了集体经济组织的主体地位，确定了三种市场进入主体:即如果集体经营的建设用地属于乡镇集体经济组织，则由乡镇资产管理公司等乡镇全资子公司或其代理人作为市场进入主体。是村集体经济组织，由村股份经济合作社作为市场主体实施。属于村内其他集体经济组织的，经集体经济组织申请并依法取得市场主体资格后，可以作为主体进入市场；未依法取得市场主体资格的，可以委托村股份经济合作社等代理机构作为市场实施的主体。

二是结合浙江省国土资源厅农村土地民主管理试点，推进村级土地民主管理，出台《关于建立农村土地民主管理机制的实施意见》，将集体建设用地入市等土地管理问题作为核心内容，强化市场准入事项的民主决策。将进入市场涉及的地块情况、市场进入方式、交易形式、初始地价、合同条款、收益使用等重大问题纳入完全公开、民主管理的范围，明确进入市场必须经过申请进入市场前的民主决策，充分调动农民的主动性、积极性和责任感，确保进入市场改革的透明度和公众参与度。

注重政策设计和制度建设

“从全国15个类似试点来看，德清的改革和体制安排相对合理，市场准入程序规范。市场准入面积大于其他14个试点地区的总面积，市场准入改革已取得阶段性成果。”今年年初，浙江省农村土地制度改革试点工作研究小组在德清实地考察后表示。

之所以做出这样的判断，是因为研究团队认为主要体现在以下四个方面:

首先，围绕谁将进入市场，德清明确了股份经济合作社作为集体经济的有效实现形式和分配模式。据悉，德清早在2007年就完成了农村土地(林地)承包经营权的登记发证，并在此基础上全面完成了农村经济合作社股份合作制改革。各股份经济合作社具有独立法人资格，实行独立核算、自我管理、自负盈亏和民主管理。“这种形式有效地解决了市场准入改革中的主体与成员的关系问题，为改革的顺利进行奠定了基础。”

第二，重点开展“哪些地方进入市场”和“多规整合”试点，确保土地使用合法、合规、合理。据研究小组介绍，德清是国家发展和改革委员会、国土资源部、环境保护部和住房和城乡建设部确定的28个“多法规一体化”试点县之一。在这一有利时机下，德清县国土、规划、发展改革、环保等部门综合安排了各级集体经济组织现有存量建设用地，并与土地利用总体规划、城乡建设规划、产业发展规划和生态规划进行了对比。保护规划实施了“一村一梳理，一梳理”，落实了地块的位置、四至和权属，并将其纳入土地“一张图”，安排了符合市场准入条件的地块

第三，围绕“如何分钱”，建立兼顾国家、集体和个人的土地增值收益分配机制。土地增值收益调节基金是平衡国家和集体利益的主要出发点。据悉，国土资源部和财政部曾两次到德清进行实地考察，并三次邀请德清来北京洽谈。

据悉，德清是指从国有土地出让中提取的社会保障、教育、农业发展、生态补偿等七项公益性资金(约占总出让价格的16%)，以及政府投入的配套基础设施费用作为征收调节基金的主要依据。此外，考虑到商业和工业用地的计划用途和位置的差异，收入调整基金的征收将有所不同。此外，就政府征收的调整资金的使用而言，它显然用于农村基础设施建设、环境建设、土地预开发和其他支出，这些支出仍然反馈给农民和农村地区。

德清县政府认为，农村市场准入的收入分配是增强农民改革意识的重要途径，必须处理好集体与个人、当前与长远的利益关系。为此，德清县决定以长期可持续发展为优先方向，不再直接分配进入市场的收入，而是将这一集体资产从资源资产转变为经营性资产，并以数量份额转换的形式发展壮大集体经济，促进农村经济社会全面、协调、可持续发展。以该县可进入市场的集体经营性建设用地存量计算，转让费可达26亿元，农民进入市场可获得收入20.8亿元。

据报道，这种做法已上升到浙江省地方法规。