深中通道打开 中山对“房价洼地”说NO

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【摘要】三大地王的祝福和中海地产1000亩的市场，无疑给了许多房地产企业信心，并涌向兴文路。

《时代周刊》记者胡天翔

广东省中山市是中国四个无市辖区的地级市之一，有广东四小龙的美誉。这个城镇似乎和中国大多数小城镇没有什么不同。在“深-中通道”(深圳(房地产)-中山跨河通道)的刺激下，这个县城房地产领域的“咬”呈现出两种截然相反的局面。显然，得益于地理优势，火炬开发区、潭州等城镇的房地产销售继续火爆，但对许多城镇来说，却陷入了库存巨大、无处消化的尴尬境地。

变革仍在继续。近年来，国外品牌房地产企业的竞争进入打破了敏捷地产等本土房地产企业的垄断。然而，人太多了，另一方面，当地的中小型房地产企业正在失去它们的优势。

热门地区在涨价渠道

2015年10月，当“深国通”的好处继续发酵时，它带来了大量来自深圳的购房者。

成交量和价格上涨的局面正在升温。来自包括恒大绿洲、岳影新城、雅居乐开银节行、保利林宇在内的众多中山市售楼处的声音都是房屋不卖，部分楼盘在等待价格或提前高价出售。

位于中山市南区植物园旁边的岳影新城的一位销售顾问告诉《时代周刊》记者:“目前，售出的单位数量很少，平均价格约为8000元/平方米。”去年五一期间，该房地产中一些房屋的平均价格低至5000元/平方米。

热门市场仍在蔓延。据《泰晤士报》记者报道，春节后，中山许多受欢迎的区域房产都计划进一步提价，以试探市场反应。位于中山市火炬开发区的保利林宇和凯因节步道将于3月推出新房，平均保价预计为8000元/平方米。销售顾问给出的理由是他们靠近深华通道。

骏华地产中山项目(骏华新城)营销总监张志伦向《时代周刊》表示，从骏华新城的买家来看，深圳客户和中山本地客户是主要买家。自去年10月以来，骏华新城项目一直处于“缺货”状态。“当一些深圳客户来项目时，他们会购买十多二十套。预计该公司将于今年5月、8月和10月推出新产品。保护价预计达到8000-10000元，价格波动将根据市场表现灵活调整。

两级分化格局突出

虽然2015年整体库存较上年减少了18%，为57，540台，但两级分化的格局也非常明显。

2015年，房地产市场繁荣的坦洲镇的库存下降了18%，火炬开发区下降了28%。此外，2015年三乡镇、南朗镇、沙溪镇和东风镇的住宅库存同比分别下降25%、30%、33%和31%。

相比之下，中山市部分城镇的住宅存量也呈现逐年上升的趋势。以照明为支柱产业的古镇上升了371%。2015年，闽中镇和横栏镇的住宅存量同比分别增长298%和50%。

交易数量的反差甚至更大。以潭州市和大涌镇为例，2014年，前者是后者的22.13倍，2015年，这个数值变成了68倍，是后者的3倍多。

平均交易价格存在明显差异。2015年，古镇镇和小榄镇的平均成交价格分别为8757元/m2和8307元/m2，而中山镇的闽中镇和深湾镇的平均成交价格分别为3960元/m2和3861元/m2，相差近两倍。

中山中原房地产市场开发部主任支建军指出，未来的交通支持将进一步拉大差距。例如，火炬区、东区与火炬区的交界处、南朗翠亨新区、港口镇的房地产，像潭州镇一样，未来的房价会突然上涨，成为中山高房价的代表。

过河龙对当地的蛇

随着城镇之间差距的不断扩大，住宅企业之间的竞争也越来越激烈。

2000年前后，中山的房地产市场一直处于“一家独大”的局面。敏捷一度占据中山70%的房地产市场，堪称“霸主”。仅在2008年，雅居乐在中山的销售额就超过了40亿元，占全市总营业额的一半。

2002年后，国外品牌住宅企业开始进入中山。当时，中海和法华分别攫取了城郊资源，建造了中海。崔林兰溪公园和法华生态庄园都是从郊区房地产的发展起步的，中山地产进入了一个不同的发展态势。

该团队在2005年左右开始扩张。万科、远洋、中信等一系列知名品牌开发企业进入并与雅居乐、天鹰、夏楠、大新等本土房企对峙。

如今，放眼中山的整个郊区，每个家庭都有自己的地盘。R&F和保利加入了东部发展军；中海、和盛、泰晤士报和澳远都在城西；万科、越秀、恒大正在城南工作；在城市的北部，中信泰富，作为外国开发部队的一员，在几年的战斗后仍然“扎根”。

对于当地的中小型住宅企业来说，这是对居住环境的进一步挤压。从名单排名的变化中，我们可以找到线索:

2012年，敏捷在中山销售了10个项目，营业额为61.13亿元，居中山首位，约占中山市场份额的15.64%。从第二名到第七名，他们分别是海洋地产、海伦堡地产、万科、中澳、敏捷、保利，以及多合一的外资房地产企业。

2014年，中山市十大房地产企业中，除敏捷外，其余均为外资房地产企业。

2015年，雅居乐地产在中山的营业额达到70亿元，占中山总营业额的10.3%。包括雅居乐、雅居乐和海洋地产在内的三大房地产企业几乎占了该市总营业额的20%。在十大房企中，外资房企占据8席。

房地产市场研究部主任陈指出，国外品牌开发商资金实力雄厚，储备土地量大。除了一些前期仍有批量土地储备的地方企业外，由于土地市场形势的上升，地方开发企业将会向高质量项目的发展路线转移或退出一线区域市场。资金实力的差异将逐渐拉大外资品牌与本土品牌之间的差距，进而淘汰个别中小企业。

对于如何应对外资品牌住宅企业的挑战，中山本地住宅企业付逸实业的负责人没有正面回答《时代周刊》记者的提问。不过，付逸工业早前表示，其在富沙的项目将主要吸引中山本地和广州(房地产)客户。张志伦在接受《时代周刊》记者采访时表示:“对于我们的项目，我们可能会把重点放在开发深圳市场上，同时，我们应该保持与老客户的良好关系，增加回头客的‘比例’。”

出现了三个国王

当然，这个镇不缺乏土地国王，这构成了另一个发展的轮廓。必须提及位于东区的兴文路。

以前，整个兴文路地区一度被开发商冷落，因为它位于城市边缘，配套设施落后。然而，随着世博中心的开放和中央商务区的概念，兴文路地区出现了许多业主。

通过梳理兴文路的发展，不难发现王迪的成长与外资房地产企业的进入是同步的。

2004年，中海地产正式进入中山市场的首选——兴文路。它建设的元阳市项目总规划建设用地近1500亩，总规划建设面积约200万平方米。

2007年8月7日，雅居乐地产以2052元/平方米的底价赢得了中山市东区兴文路的地块，这是2007年中山市的最高单价。

自2008年以来，一直坚持执行“不囤积土地、不占地、不占地王”的“三不政策”的万科，也在2009年以2.86亿元的底价拿下了位于中山市兴文路的地块。楼层价格为1875元/平方米，由允许的楼层面积比2.0换算而来。无论总价还是单价计算，该地块都属于中山市近年推出的“土地王”。

2010年，中山市华虹房地产开发有限公司以3.2亿元的价格获得了位于兴文路的一处商住用地。其价格高达306万元/亩，溢价26万元/亩，创下了当时中山市商住楼的单价。

三大地王的祝福，中海地产1000亩的市场，无疑给了许多房地产企业信心，涌向兴文路。如今，万科、远洋、雅居乐等众多品牌房地产企业在兴文路汇聚一堂，不可避免地会有一条“进龙”。

2010年8月，Xi，谁在2007年建立了敏捷之王？正式公布后，当时的价格接近10000元/平方米，成为全市第一个平均价格超过10000元/平方米的市场。继雅居乐之后，2009年在万科土地上建设的朗润园项目，以别墅为先，以别墅产品为重点，面向中高档市场。和Xi？不同的是，朗润园还配备了万科的精装修项目。虽然它的别墅价格不到10000元，但也达到了近9000元/平方米。同样位于兴文路的远洋城有一个“不同的方式”，以集生态、休闲、商务、居住为一体的国际商务社区为卖点，价格远低于以上两套的营销策略。它已经成功地排在中山单套销售全年前三名。

兴文路从曾经被MoMo占领到被品牌地产企业占领的发展历程，既是中山地产市场发展的缩影，也是品牌地产企业的进入，标志着中山地产企业的格局已经跨入“寡头时代”。