巴菲特：“房价永不下跌”的假设在创造泡沫

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巴菲特在上一次全球金融危机之后，于2010年接受了美国金融危机调查委员会的质询，但美国政府直到上周才公布细节。巴菲特不常发表公开演讲，所以这次调查中关于泡沫和房地产的许多内容值得每个人关注，尤其是在中国大城市房价最近飙升的背景下。

是什么导致了房地产泡沫:

你知道，最基本的原因是一种根植于人们心中的观点，即房价不会下跌，几乎每个人都屈从于这种观点。然而，当很大一部分人在这种想法的驱使下买房子时，泡沫就产生了。

原来你认为这是不可能发生的，但随着时间的推移，人们忘记了买房的初衷，只盯着价格波动。因此，投资者、银行家、美国公众、我、我的邻居、评级机构、国会，不管你能说什么——大多数人开始相信房价不会大幅下跌。因为房地产是美国最大的资产，也是最容易抵押的资产，它可能已经创造了我们历史上最大的泡沫。

泡沫的本质:

我的前任老板本.格雷厄姆在50多年前做了一个观察，给我留下了深刻的印象。现在我亲眼看到了很多相关的证据。他对我说:“合理的假设比不合理的假设更容易给你带来麻烦。”

如果你对某事有一些假设，比如月亮是由生奶酪制成的，这是不是很荒谬？如果你认为从长期来看，股票表现优于债券(历史确实证明了这一点，人们根据这一逻辑进行投资)，这就是1929年股市泡沫的潜在原因之一。那时，人们认为股票会越来越好，他们忘记了最初假设的局限性。因此，过了一段时间，最初的假设变成了一种泡沫助推器，人们开始只关心价格上涨。

我们在房地产市场也看到了同样的情况。随着时间的推移，房价会越来越高，因为我们手中的美元越来越不值钱，这是一个先决条件。房价的上涨不是因为建筑成本的上涨，也不是因为精美的设计，而是因为美元一文不值，40年前买的房子会比当时卖得更多。

由于66~67%的人想拥有一套房子，如果你想买，你可以借钱来买。如果你真的认为房价只会上涨，你会尽快买下来。因此，一旦来自各个方向的动量收敛，它将加强价格趋势，这反过来将鼓励这种行为，并且合理的假设被遗忘，然后我们看到1929年的发生。

互联网也是如此。网络将真正改变我们的生活，但并不是这一行的所有企业都价值500亿美元，可以上市。

价格本身对人们的影响变得如此重要，以至于人们都被它迷住了。因为房地产是最大的单一资产，这个国家的规模约为22万亿美元。这是多么巨大的资产啊。公众可能不知道股票或郁金香泡沫，但他们知道房地产。买房融资很简单，你可以把杠杆放到天上，这就产生了前所未有的泡沫。我希望我能在2005年指出这个问题。

投资、投机和赌博的区别:

这些定义之间区别很微妙。

我根据人们参与交易的目的来区分。所谓的“投资”是指你关注这样的资产，决定拿出一些钱，然后收回更多的钱。所以你可以看看公寓、股票、农场，以及基于这些资产可以生产什么样的东西。你不会太在意这些资产的价格波动。你只是认为你以前投资过一些钱，现在你通过操作这些资产逐渐收回更多的钱。

投机，我将其定义为更加关注资产价格的波动。你将看到一只股票的季度收入是否增加，公司是否准备好拆分股票，或者股息是否会增加，等等。，但事实上你并不关心公司本身。

测试你是投资还是投机的一个好方法是看看你是否在乎市场何时开放。当我买一只股票时，我不在乎股票市场明天是否会关闭，也不在乎它是否会关闭几年。因为我将来会从这家公司的生意中赚钱。

现在，如果我关心明天股市是否会开盘，我在某种程度上是在投机，因为我在考虑明天股价是否会上涨。实际上，我不知道价格是否会上涨。

赌博，我将其定义为“参与系统不需要的交易。”我的意思是，如果我想赌一场比赛，你知道，足球比赛并不取决于我是否下注。

未来:

我们将看到泡沫一个接一个地出现，我的意思是，这是毫无疑问的。