二手房交易营改增在即 房屋增值越大缴税越多

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3月13日，国家税务总局局长王军表示，国家税务总局将会同财政部尽快公布营改实施方案，预计最早将在全国人大会议后提交审批。值得注意的是，增值税改革首次涉及自然人缴纳增值税的征收和管理，如个人二手房交易。

据《证券日报》3月16日报道，中原地产首席分析师张大伟在接受《证券日报》采访时表示，二手房交易改革的实施不一定会增加买家的交易成本。

根据财政部2月17日发布的《关于调整房地产交易契税和营业税优惠政策的通知》，所有房屋(包括普通和非普通房屋)只要年满2年(含2年)，均免征营业税。然而，北京市仍然沿用去年的旧政策。2年(含2年)的非普通住房，按其销售收入减去所购住房价格的差额征收营业税；普通住房2年(含2年)免征营业税。

张大伟表示，在二手房业务改革实施之前，只有部分房屋在二手房交易中缴纳了营业税。目前，2年内营业税的计税基础是销售价格。如果将来增值税改为增值税，税基会变小。也就是说，即使将来发生变化，最终税基和税率提高的影响也将是有限的。

此外，易居研究院智库研究中心主任严跃进表示，如果目前的营业税税率为5.5%，在不考虑免税和其他因素的情况下，转让100万元的住宅将需要5.5万元的营业税。如果二手房业务改革在未来实施，在计算增值税时应考虑产品税和进项税。

假设买受人购买了一套50万元的房屋，现价上涨到100万元，此时的进项税为50/(1+11%)×11%，约为5万元；产品税为100/(1+11%)×11%，约为10万元，即增值税约为5万元。

如果买受人购买一套90万元的房屋，现价上涨至100万元，此时的进项税为90/(1+11%)×11%，约为9万元；产品税为100/(1+11%)×11%，约为10万元，此时增值税约为1万元。

从以上比较中，我们基本上可以看出，房子的附加值越大，缴纳的增值税就越多；相反，房子的附加值越小，缴纳的增值税就越少。严跃进告诉《证券日报》，从税收角度来看，改革阵营可以有效调整二手房持有者的相关经济利益。不过，税率是11%还是会有新的计算方法，则视乎日后具体政策的表达而定。