按揭持续高增 沪上楼市二月“艳阳天” 商用房开发贷逆向负增风险恐传导银行

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抵押贷款持续增加，上海楼市2月“晴天”商品房开发贷款反向负风险传导银行

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“从往年的通常情况来看，1月和2月的住房贷款数额相对较大是正常的。此外，我们还应该考虑到房价本身也大幅上涨。不过，如果在3月和4月维持这种增长，可能就真的不正常了。”一些上海银行零售批准者告诉《21世纪经济报道》记者。

我们的记者杨晓燕从上海报道

上海房地产市场正在蓬勃发展，这又得到了数据的验证。

3月15日，央行上海总部发布的2月份信贷数据显示，上海个人住房抵押贷款仍保持快速增长，当月增加209.6亿元。在过去的六个月里，一月份只有346.3亿元，去年九月份为218.9亿元。同时，值得注意的是，在房地产开发贷款中，商品房开发贷款增速“回落”，月增量为负值。

个人住房贷款单月增加209.6亿元

根据央行上海总部的数据，2月份，上海个人住房贷款同比增长143.8亿元。其中，二手房贷款增加108.6亿元，同比增长71.7亿元。虽然与1月份增加的346.3亿元相比，增幅有所下降，但根据最近一年的数据，增幅仍然突出。

“从往年的通常情况来看，1月和2月的住房贷款数额相对较大是正常的。此外，我们还应该考虑到房价本身也大幅上涨。不过，如果在3月和4月维持这种增长，可能就真的不正常了。”一些上海银行零售批准者告诉《21世纪经济报道》记者。

根据上海房地产交易中心网站上的网上房地产统计，2月份上海共有10999套住宅售出，总面积为118.4万平方米。面积主要集中在70-120平方米，套数占59.2%。

据《21世纪经济报道》的一名记者说，他从上海的几位银行家那里了解到，银行一直密切关注房地产市场，并打算加强对抵押贷款申请人的资格审查。“我个人判断，未来会出现过度透支的情况，也就是说，很多买房的人都希望房价上涨，然后卖掉原来的增值房，买更大的。”一些股份制银行的零售商表示。

该股银行人士还表示，目前个人住房贷款审批较为严格，但银行很难对首付贷款进行审查和监控。

“我们主要看首付款收据。至于首付是从哪里来的，我们很难有办法确认。主要是通过申请人的银行票据，如果有异常，他需要说明资金来源。”前面提到的上海银行零售审批人坦言。

此前，《21世纪经济报道》记者独家报道，继上海市住房和建设委员会3月4日的调查之后，上海市发展和改革委员会3月8日再次召开了例会。会上，许多政府官员提出“严格限购政策，重新收紧高端房地产预售许可审批和备案，对房地产交易实行差别税收政策，收紧非普通住房抵押贷款政策”等。，各部门也对实施细则提出了不同意见。可见，上海楼市调控的新政策将在近期出台。

单月商品房开发贷款负增长

另一个值得注意的变化是商品房贷款在一个月内出现负增长。

根据中央银行上海总部发布的数据，2月份，上海市本外币房地产开发贷款减少34.5亿元，同比增加53.3亿元。其中，商品房开发贷款减少15.5亿元，同比增加69.6亿元。

回顾2015年上半年，上海商品房开发贷款保持快速增长。以去年11月为例，相关监管部门的统计数据显示，当月商品房开发贷款余额达到房地产贷款余额的21.2%，约为全国的两倍，同比增长率比辖区内房地产开发贷款高12.3个百分点，成为监管部门的一个重要风险管控领域。

“也许中国一半的商业用地根本无法开放，一半的开工用地无法开放，一半的开工用地管理不善。换句话说，购物中心的成功概率只有八分之一。”瑞威资本商业地产业务的合作伙伴陶盘表示，购物中心陷入了一场肉搏战，普遍面临着难以吸引投资、运营和盈利的问题。

这意味着如果银行不能完全意识到危险，或者将风险传递给银行系统。

根据渣打银行(Standard Chartered Bank)最新的开发商调查报告，有13家开发商表示，银行贷款融资难度更大，这远远超过了更容易反馈银行贷款的开发商数量。根据受访的开户行，银行贷款成本从2015年1月的8.7%降至7月的6.5%，然后又降至1月的6.2%。

在风险方面，在去年7月进行的调查中，超过半数受访开发商预测，2015年下半年，银行和非银行贷款违约案例将会增加。最新研究显示，银行和非银行贷款违约的潜在开发商数量预计将略有下降，但比例仍超过一半，表明开发商违约情况略有改善，但风险依然存在。

“事实上，仍有大量的商业房地产融资，这并不反映在开发贷款，如经营性房地产抵押贷款和房地产资产证券化。”一家股票银行向公众告知《21世纪经济报道》记者。

(编辑:李熠霖，电子邮件，李怡@ 21jingji)