“地王”盛宴背后：土地估值只会水涨船高？

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儿童节那天，信达地产(报价为600657，买)以58亿元的总价和3倍的溢价赢得了宝山新“地王”的单价。仅仅五天前，它就以123亿元赢得了杭州“土地之王”的总价格。不仅是信达，最近，“土地大王”也频频出现在土地市场。在这背后，有一个现象值得关注。越来越多的金融资本出现在土地拍卖市场，并获得更多的收益。这让曾经疯狂掠夺土地的老式开发企业吃了不少苦头。赌“地王”的宋卫平，现在却一次又一次地摇头“地王”，甚至有更多的开发商直言“地价越来越不可理解”。

为什么金融机构对土地价值的判断与专业房地产开发企业有这么大的差异？他们以高价获得土地后，如何实现土地投资的预期回报？在金融资本的帮助下，土地价格会变得越来越离谱吗？在本期《房地产周刊》中，每位记者都从投资逻辑、土地供应和开发企业的角度对上述问题进行了深入分析。

儿童节那天，上海古村再次成为新的“土地之王”，信达成为“赢家”，而它刚刚以123亿元的价格在杭州赢得了新的“土地之王”。

在上海古村地块的拍卖现场，共有24家房地产企业参与了拍卖，其中有很多财团拿走了土地。例如，金融鳄鱼“平安部”就在河边，金茂联合电力建设被称为一个强大的中央企业组合，所有这些都不小，但他们都被信达逼退了。

在当前的房地产市场上，一个典型的现象是，房企考虑投资安全的边际，一直看好一线和二线重点城市，从回到一线到走二线，形成一个羊群效应，但这些城市可能会陷入没有土地供应或优质土地供应不足的现状。

一位资深房地产金融人士表示，“王迪”必须有银行等金融机构的参与，而且地价应该与房价成正比。“王迪”必须提高房价，称“相信”市场前景是一场赌博，每个人背后都有自己的算盘。例如，银行面临着降低不良贷款率的压力，目前投资房地产更具成本效益。

“王迪”让“鬼城”见鬼去吧

在上海古村新“地王”的同一天，河南郑州郑东新区也有一个新“地王”，底价超过24000元/平方米。

自2014年以来，舆论一直关注郑东新区的“鬼城”，这仍然是一个噩梦。然而，典型的一线和二线城市的房地产市场正在蓬勃发展，这使得这个所谓的“中国最大的鬼城”见鬼去吧。

5月30日，合肥提供了近1000亩土地，涉及13个地块。除了一次拍卖，其余的都是建发、荣鑫和文怡以高价拍得的。例如，建发等几个地块的底价已经超过了18500元/平方米，超过了目前许多高端项目的平均售价。

仅在5月份，全国土地市场就出现了69个新的“地王”，其中65个是由合肥、苏州、南京和杭州等二线城市打造的。据保守统计，到目前为止，今年新“土地国王”的数量已经超过120个。

今年，说它是“国王的新年”并不为过。中国的一线和二线城市充满了“王宴”。

纵观中国房地产市场的历史，外界不难发现，房地产市场的周期性高点总是与“地王”相遇。2009年，许多房地产企业从濒危边缘复苏，并掀起了“土地王”的霸权。

2013年，房地产市场的典型标签是“土地王”反击。据报道，前10大房地产企业曾砸下3000亿元的圈地。当时，“王迪”最好的注脚是新鸿基地产斥资218亿元拿下上海徐家汇项目，号称全国总价4年的新“王迪”。

如今，上海楼市似乎不想谈谁赢得了“总价地王”的称号，而是更愿意谈一谈屡遭炒作的“单价地王”新纪录。

最近，许多媒体透露，"土地王"更像是一个围绕地方政府、房地产企业和金融资本的阴谋，旨在投机土地和提高房价。

亚信控股集团秘书长荣腾红告诉记者，当前宏观经济低迷，国家宏观调控的重点仍然是房地产。房企有意愿也无法抗拒拿地的冲动，因为地价和房价成正比，这意味着房价未来会上涨，房企试图炒作、助推和带动房地产业是一个明显的趋势。

事实上，全国房地产市场所谓的“黄金十年”是以土地分红为基础，享受土地溢价，绝大多数房企赚了很多钱，这是市场供需严重失衡、供给缺口过大的背后原因。

自2014年以来，房地产行业的主流观点一直是，全国房地产市场的拐点已经出现，供需再次失衡。这一次，供应量太大，尤其是在三、四线城市。然而，在全国去库存化的背景下，“土地王”频繁出现，创造了“土地王新年”。

金融资本隐形房地产

日前，记者特别报道了24家上市证券公司花巨资购买房地产，甚至一些证券公司借钱建房，包括在典型城市建设标志性的城市建筑。

消息传出时，外面的世界一片哗然。荣腾红表示，最近股市比空看得多，这表明实体经济并不理想，金融资本需要一个更安全的投资场所。

对于喜欢房地产投资的经纪人来说，外界只能从他们的财务报告中看到一两件事。目前，外界正在一个接一个地取笑。由大型房地产企业主导的数百个“新国王”都离不开金融资本的直接或间接参与。

以参与上海古村“土地王”争霸的滨江、平安财团为例，虽然财团最终没有抢地，但财团的强力参与必然会增加此次土地拍卖的标语牌数量，从而在一定程度上提高底价。

例如，作为a股上市房地产企业的滨江集团(Quote 002244，BUY)在去年的年报中表示，近几年一直保持获得银行贷款的资本优势，基本上没有采用融资成本较高的房地产信托融资。

更关键的是，在与滨江合作的平安背后，是一个在保险、银行、信托和基金领域拥有全面牌照的“平安部门”财务控制集团，尤其是其平安地产自去年以来参与了多家房地产企业的联合投资。

获得上海古村和杭州滨江两个“新国王”的信达地产，一直给人低调保守的印象，其业绩并不突出。然而，信达地产的猛烈攻击出乎外界意料。

中国房地产金融联盟执行总裁、金海湾投资集团董事长沈伟向《国家商报》表示，房地产只是信达业务的一部分，信达还有中国建设银行(报价601939，买入)，这是一家涉及不良资产管理、银行和房地产开发等领域的超大型资本机构。

“在‘土地国王’的背后是由资本驱动的金融行为。”沈伟表示，实体经济正在衰退，m2超额发行。过多的流动性需要找到出路，而投资土地等资产可以保证收益，这也是目前的无奈之举。

在荣腾红看来，当前银行体系中抵押贷款资产的违约率正在上升。如果按实际损失计提，肯定会影响银行的财务业绩。更好的办法是不断扩大新增负债资产，如通过投贷联动间接参与土地收购投资，通过规模弥补不良资产损失或降低不良率。

银监会数据显示，2015年，商业银行不良贷款和相关贷款占比达到新高，今年第一季度，大型商业银行和农村商业银行的不良贷款占比均超过了去年底商业银行的平均不良贷款占比。

危险的“传递包裹”游戏？

中原地产数据显示，截至今年5月25日，中国50家大型房地产企业共收购土地3887亿元，平均成本6283元/平方米，同比增长48.4%。

事实上，从征地企业的背景来看，大部分都是上市房地产企业和国有企业。由于房地产企业的征地成本大幅上升，按照“羊毛出自羊”的商业逻辑，这将转移到未来“王迪”项目进入市场后的售价上。

荣腾红表示，目前上市房地产企业无能为力。获取土地的意图之一是储备土地，另一个核心是融资。通过具有成本效益的土地投资，可以提高融资杠杆。

“更多的高价土地意味着未来买房的成本比现在高。”荣腾红强调，目前，他们至少认为房价会继续上涨，但没有人能说他们是否会上涨。如果你有力量去做空，最后谁来付账？

沈伟认为，房地产企业征地确实太激烈了，土地投资已经进入了风险临界点。关键是要控制“度”。未来，最大的风险始于潜在购房能力的减弱，以及那些真正能够承受房价的人是否愿意继续接手。美国次贷危机意味着“传递包裹”的金融游戏不能玩了，最终崩溃了。

自去年以来，中天城头(报价000540，买入)、云南城头(报价600239，买入)、金科有限公司(报价000656，买入)等一大批上市房地产企业频繁将子公司的债权转让给华融、信达等四大资产管理机构，实现大规模短期融资。

荣腾红指出，不良债权转移模式的关键在于如何确定价格和维持价值，以便继续流通。一种是通过并购重组债权，另一种是充实新业务，并为其注入高质量的资产。

在沈伟看来，作为房地产企业的黄金所有者，金融机构在早期参与土地收购也是一种记账业务。关键是要做好风险控制工作，比如调查当地人口、gdp、库存等。，以及交易对手的信用评级，无论是否全额担保。例如，土地价值与抵押贷款利率直接相关，但它会不断变化。目前，金融机构也在加速分化。例如，房地产领域的私募股权基金数量正在减少，风险控制不严的房地产基金在筹集投资和退出管理方面必然会出现问题。