莫开伟：地方政府须高度关注高地价带来的高杠杆风险

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最近，中央企业在许多热点城市的土地市场上再次显示出强大的力量。继上个月中央企业保利地产(报价为600048，BUY)赢得周浦之后。6月1日，财政部下属上市公司信达地产以58.05亿元的总价格，以303%以上的溢价，在上海宝山区古村赢得了一块土地，创下了今年上海土地市场地价的新纪录。看看今年的土地市场，50%以上的“土地大王”是由地方国有企业和中央企业创造的。

此前，非主要房地产国有企业被禁止进入房地产领域，直到2009年后，一些国有企业才开始测试房地产行业。在过去的两年里，随着国家对水电和铁路部门的房地产行业的禁令，许多国有企业在土地市场上变得更加激进，土地转让价格也多次上调。

这使它容易理解。今年年初，一、二线城市，尤其是一线城市的房地产市场价格异常上涨。除了“首付”，国有企业“疯狂”收购土地也是一个重要的激励因素。应该说，中国房地产业复苏的总体迹象与国有企业的全面深入渗透有关。也可以说，只要更多的国有企业继续加入房地产大军，地方政府的土地财政就不会陷入“两难境地”，中国的房地产业也不会“硬着陆”，房地产泡沫也不会破裂。

最近，一位经常参与土地拍卖的发展商的投资总监，面对不断高企的地价，认为“高估地价并不是最可怕的事，但最可怕的是没有土地可拿。”一线和二线城市的风险相对较小，如果地价昂贵，你可以赌博；如果将来没有土地，我们手中就没有筹码。因此，我们现在必须做的是，拼命让自己继续留在谈判桌前。”这可能是一些开发商的普遍心态，他们目前“急于”获得土地。值得注意的是，最近拍卖的所有“土地王”的底价都高于周边地区的商品房价格。

地价泡沫不像“皇帝的新衣”，没有被戳破。中原地产首席分析师张大伟表示，一线城市已经缺少空房用地，房企开始“搜寻”二线城市。地方政府应密切关注高地价和高房价带来的高杠杆和泡沫风险。“所有‘土地国王’都可能遭受巨大损失。在过去的几年里，中国所有的“土地大王”基本上都在赔钱或以固定成本出售。今后，一旦房价进入调整周期，房企很可能面临巨大的销售问题。”

从当前的社会经济现实来看，虽然国有企业进入房地产是治疗当前经济综合症的良药，但国有企业在房地产行业中的垄断地位在不断提高，其影响力也在不断扩大，但其带来的社会危害不得不引起社会各界和公众的关注。

首先，国有企业过度参与房地产行业或多或少会影响主营业务。由于越来越多的国有企业尝到了房地产开发的甜头，他们将更多的资源投入到房地产行业，逐渐失去对主营业务的兴趣，削弱了他们的R&D和创新，不利于民族品牌的塑造和百年国企的奠基，使中国国有企业难以成长为具有世界影响力的企业。

其次，国有企业参与房地产和疯狂征地将影响社会经济的健康发展。一方面，它提高了房地产开发的成本，使房地产价格跌入“上涨”的怪圈，极大地抵消了政府的调控效果，不断降低人民的幸福指数，加剧了老百姓的生活痛苦。另一方面，由于国有企业不断推高土地出让价格，使地方政府更加依赖土地财政，很难投入太多精力发展实体经济，中国工业经济结构调整和经济转型的道路将会延长。

第三，国有企业的过度参与将不断推动房地产行业增加杠杆，吸引更多的社会资源进入房地产行业。例如，近年来银行信贷资金增加最多，这种循环不仅会使银行业失去支持实体经济的兴趣，还会使实体经济融资难，不可避免地增加金融风险。

最后，中央企业继续加入“强占土地”的行列，这可能会带来更多的负面社会影响。由于与政府部门关系密切，人们会产生错觉，以为政府部门纵容高地价和高房价，这会降低人们对政府的信任。

显然，国有企业全面深入融入房地产行业是中国社会经济和民生的痛。因此，政府应关注国有企业进入房地产并持续推高地价的现象，并对其进行严格监管:一是让国有企业回归主营业务和管理规范，在一定期限内退出已进入房地产的国有企业，让民间资本介入房地产业务接管，消除“国进民退”现象。

第二，要加强对各地现行地价的监管，限制过高的地价溢价，防止“地王”的出现。同时，消除地方政府对地方财政的过度依赖，形成正确的房地产开发观念，规范土地流转行为。

三是正确引导民营房地产开发商，既要防止他们盲目征地，结束房地产开发中的暴利心理，又要防止任意抬高房地产市场价格，将虚假的高地价转嫁给普通购房者的做法。

第四，加快国有企业改革步伐，推动国有企业“瘦身健身”，确定自己的企业发展方向，加大打造民族品牌和百年国企的力度，使国有企业真正提高企业发展活力，成为中国经济转型的“加速器”和“强心针”。