部分二线城市成库存高地 房企毛利率将跳降

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底价超过了房价的正常化，开始从一线城市向二线重点城市传导。据中原地产研究部统计，2016年前5个月，全国30个典型城市中，有18个城市房价同比涨幅超过50%，其中11个城市涨幅超过100%；土地出让金同比增长60%以上的有17起。其中，苏州、南京、杭州和合肥这四个二线城市已迫使这些一线城市成为高地价的土地集中区，房价曾数次上涨。

根据中投证券的一份研究报告，在去库存化政策的刺激下，一些二线城市的房价大幅上涨。为了利润最大化，企业加快了进入高质量二线城市的步伐，这必然会增加相关地区的库存。最近，新创住房企业的面积迅速上升，一些二线城市的库存预计将增加。

更重要的是，“面粉比面包贵”被传播到二线城市。2013年前房地产企业收购的低价土地消化后，行业毛利率将大幅下降。

一些二线城市成为库存高地？

自2014年以来，基准房企已回归一线和二线城市。2015年，一线城市的底价超过房价成为常态。自2016年以来，二线城市的地价很高，地王频频出现。

根据中原地产研究部的数据，截至5月25日，中国50家大型房地产企业今年共收购土地3887亿元，平均成本6283元/平方米，同比增长48.4%。

“今年，个别上市房地产企业的业绩目标不到60亿元，但他们敢于花60亿元在热门的二线城市高价增加土地储备。”据业内人士透露，有很多项目已经超过十年没有关闭，这对于处于扩张期的企业来说具有很高的现金流风险。如果他们踩错了市场节点，他们可能会对资本链构成重大威胁。

中投证券(CIC Securities)分析师在调查成渝地区后撰写的报告称，“我们认为，房地产市场从同质化到差异化的步伐正在加快，二线城市可能成为下一个库存集中地。”

然而，长江三角洲和珠江三角洲地区二线城市的存量难以消化，但地王的情况却屡见不鲜。 “看好二线城市是许多中型房地产企业的投资心态。事实上，中小房企只有在一线城市进入存在障碍的情况下，才能选择投资二线城市。”易居研究所所长严跃进向《证券日报》表示，高地价土地收购背后的原因是，尽管二线城市继续保持乐观，但王迪很容易成为高库存项目，这将导致企业被套，并增加潜在的财务成本。 高价收购土地直接影响到企业被动地增加高端产品的比例，降低仅仅需要的产品的比例。 有业内人士表示，大规模的区域调整和产品结构转型将减缓项目运营效率。从表面上看，一些房地产企业的开业速度很快，从征地到开业通常需要6 -8个月的时间。但是，这背后也有很多现象，如后续销售周期长、结算速度慢、项目整体运营周期延长、库存规模大等。 特别是对于一些在土地收购方面激进的中小上市房地产企业，资本市场运行不畅，被迫大幅提高改良产品的比例和调整产品结构，存在价格下跌的风险，淘汰率可能进一步降低，该产品不适销对路，库存难以周转。工业的毛利率将会大幅下降土地成本在住宅企业的经营成本中所占的比例相对较高，而土地成本的上升将直接导致空.利润的下降 从宏观市场来看，2013年以来收购的低价土地正在被逐步消化。以一个项目从开盘到清算的时间为3年，今年或明年，这些项目大部分将进入结算期，这意味着2013年以后的高价项目将在市场上出售，成为房企业绩的新来源。 根据中投证券的上述研究报告，近期的土地招标、拍卖和挂牌结果显示，由于2015年以来房地产行业的复苏，目前新拍卖土地的成本明显上升，甚至有些地块的土地成本和周边售价都出现了上下颠倒。在“按市决策”的背景下，预计房地产价格大幅上涨的可能性将逐渐降低，而地价成本将上升，低价土地存量将减少。未来2 -3年，房地产行业的毛利率可能会有较大调整，过去30%左右的毛利率水平可能会大幅下降。 统计数据查询，近年来，房地产行业毛利率峰值出现在2012年3月，毛利率为41.39%；最低值出现在2005年12月，为23%。自2015年3月底以来，房地产行业的毛利率已从近37%降至26%。 根据中投证券的上述研究报告，成都、重庆等房地产企业众多、竞争充分、供需平衡的城市，普通房地产企业很难获得超额回报。企业要么提高品牌知名度，获得品牌溢价，要么增加成本控制，通过节约成本获得利润。 据中原地产首席分析师张大伟分析，未来二线城市100块地价超过100%的地块价格将至少上涨80%-100%。即使按照基准房地产企业收购土地的平均价格，一、二线城市的价格在未来两年内也将上涨50%以上。然而，市场真的会是这样吗？ 如果价格上涨没有达到预期，他们的最终命运将是延长市场进入周期，被搁置甚至低价转让。那时，扣除资本成本后，它的毛利将从哪里产生？至少可以说，开发商有财力成功开发和销售这些项目。如果产品的附加值难以实现，毛利率的下降仍然是不可能避免的。