土地出让首现“熔断” 二线城市地王频出

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这种机制类似于股票市场的“导火线”，首次出现在土地流转过程中。虽然它可以遏制土地国王的出现，但也有漏洞。“一旦一个房地产公司有了‘鱼死网破’的心态，它就可以盲目地提高价格，最后触到红线，造成一个流动。”一位房地产业内人士告诉记者。

自2016年以来，中国已经有152个土地大王，尤其是在二线城市，而2015年只有95个

“虽然年薪超过20万，但在北京买房还是很困难的。苏州有一个很好的工作机会。我们去年7月搬到这里。”在北京奋斗了六年后，张华(化名)和他的妻子最终选择了离开，并在今年5月初实现了在苏州买房的梦想。

事实上，张华还是很晚才买的。根据易居研究院智库中心提供的数据，今年1-4月，苏州(不含昆山、太仓等县级市)新建商品房平均成交价格为每平方米16969元，同比2015年全年上涨28.91%。

据国家统计局5月18日发布的4月70日城市房价数据显示，二线城市已经完全取代一线城市，成为房价上涨的先锋，甚至出现了房价上涨的“四小龙”，即合肥、厦门、南京和苏州，这些都不在统计之列。

与此同时，资金雄厚的房地产开发商开始涌向二线城市。以苏州为例，5月23日和5月24日连续两天拍卖了15块地，其中很多地块以限定价格拍卖，最后有两块地块因竞价过高而被拍卖，而5月24日售出的11块地的平均溢价达到115%。

据中原地产市场研究部统计，苏州今年土地流转量达到754.4亿元，同比增长860%。

土地转让首先被“吹”

尽管华为否认了搬出深圳的传言，但它也警告许多地方政府，房价“一路飙升”将赶走许多优秀企业，它们很可能最终会“捡芝麻丢西瓜”。

许多地方政府已经意识到盲目追求土地财政的弊端。苏州土地出让连续23日和24日，对多处宅基地进行了限价拍卖，最终导致两处宅基地因过度竞价而被拍卖。

这种机制类似于股票市场的“导火线”，首次出现在土地流转过程中。虽然它可以遏制土地国王的出现，但也有漏洞。“一旦一个房地产公司有了‘鱼死网破’的心态，它就可以盲目地提高价格，最后触到红线，造成一个流动。”一位房地产业内人士告诉记者。

例如，23日，41号地块的拍卖进行了两分钟，一共进行了93轮竞标，最终因超出红线而失败。

24日的拍卖似乎更加理性。同一天上午，经过27轮竞争，苏州工业园区中梁地产以总价款8314万元、底价10549元/平方米、地价45.5%的价格，获得苏地第2016-WG-29号地块，成为首个成功出让的“限定地块”。

“像许多房屋公司一样，我们的定位是在长江三角洲，所以苏州已经成为我们重要的城市支点。在这块土地旁边，我们收购了一个项目，将来可以与这块土地共同开发，以降低营销成本。”中梁房地产新宿区域公司负责人杨建南告诉记者。

此后，雅居乐、泰和集团(报价000732，收购)、田放发展(报价600322，收购)等公司也纷纷抢走新沂的土地。其中，苏地2016-WG-28号地块经过2个小时的拔河，最终由泰和集团以16743元/平方米的底价和118%的溢价收回。

“长江三角洲的受欢迎程度基本上是由需求改善带来的。我们的研究发现，苏州70%的客户有改善需求，未来产业机构升级和人口引进都非常理想，所以我们选择在这里登陆。”泰和集团副总裁兼上海公司总经理刘英哲告诉记者。

刘英哲说，马太效应(强者越强，弱者越弱)将在未来继续。为了降低风险，房企自然会选择核心城市，因此核心二线城市的地价将继续上涨。

柯睿房地产研究中心分析师朱一鸣表示，目前许多房地产企业的融资状况并不糟糕。以上市的万科、保利、招商局和绿地为例，季度报告显示，四大房企持有的现金总额分别为531.8亿元、374.8亿元、415.1亿元和438亿元，可谓充裕粮仓。

其他房地产企业也在通过发行公司债券筹集资金。以太和集团为例，该集团于今年5月17日发布了私募计划，计划募集资金不超过98亿元。

朱一鸣表示，目前上市房地产企业的财务状况相当健康，这意味着即使少数地块的价格过高，也与企业的生死无关。更重要的是，房地产企业充裕的现金流也迫使它们拿地扩张。

“由于一线城市被政策压死，核心二线城市自然成为公众批评的对象。”上述知情人士表示。

二线城市经常有国王

开发商迁往二线城市将不可避免地推高房价。今年春节过后，抢房子在一线城市不再是一个独特的景象。

“我们和房东约好了周六早上晚上去看房子。结果，房东下午说房价会涨10万，我们只能放弃。”张华告诉记者，春节过后，苏州的房子变成了香椿，最后买了一套76平米的两居室和一居室，总价约150万。“该房产被称为著名的湖滨，目前的报价为165万英镑。”

张华不是唯一一个在苏州抢房子的人。“我在2015年4月买了一套房子。当时的单价是每平方米14000元。该房产最新阶段的价格已经是26500元。总的来说，我对房价的上涨还是很满意的。”买家李海(化名)在电话中告诉《中国商报》记者，“今年4月我在苏州又买了一套。”

最近，张华和李海的故事不断在二线核心城市上演。房地产的升值不仅让购房人喜出望外，也让房地产开发商对拿地更有信心。

根据中原地产研究部的统计，土地王按40%的费率划分(土地周转率要求超过5亿元)。自2016年以来，中国已有152位土地国王，但2015年只有95位。

2016年，二线城市成为土地王最多的地区，主要集中在南京、苏州、合肥和杭州等核心二线城市。

根据嘉里的数据，自4月份以来，中国前十大地块的平均地价已达到106%，大多数地块的地价已超过80%。其中，南京的数量最多，有多达6个地块在名单上，这显示了区域的热度。不久前，葛洲坝(报价:600068，Buy)以110%的溢价赢得了位于河西中部的g14地块，相当于每平方米45000元的底价，时隔4个月之后，在南京创下了土地王的新纪录。

仲量联行研究部总经理周志峰表示，在过去十年里，该行经历了几十轮监管。虽然房价有所波动，但整个房地产市场基本上没有急剧下跌，而是稳步上升。大多数人已经形成了一种坚定的预期，即房价不会大幅下跌。

更多业内人士预计，二线城市的受欢迎程度还没有结束，即使收紧政策，也只会让房价上涨降温。

“二线城市增速高于一线城市的主要原因是政策因素。今年3月，一线城市出台了不同强度的约束性政策，以抑制一线城市的房价上涨。从购房限制和贷款限制政策来看，二线城市目前是最宽松的，这导致了前四个月的资金宽松。市场非常活跃。”中原地产首席分析师张大伟告诉记者。

“苏州扩大了土地规模，收紧了预售备案价格。同时，也可以参考银行政策进行未来监管。因此，空市场的调整幅度非常大，预计市场可能会有较高的调整幅度。”杨剑楠说道。