北京楼市现一日三地王 恐慌情绪开始酝酿

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中国证券网消息在5月5日三次土地转让开始之前，北京已经68天没有商业用地供应了。近两年来，北京市商品住宅用地供应计划完成率不到64%。一方面，存在巨大的供应缺口，另一方面，市场需求激增。受王迪刺激，分析师认为恐慌已经开始酝酿。

据《21世纪经济报道》5月10日报道，时隔两个月，北京楼市再次被三个房东的出现所困扰。

5月5日下午，在北京市昌平区南哨镇和大兴区黄村镇有三块地出售。经过近三个小时的竞争，三个地块的纯商品房单价分别为33，800元/平方米、35，200元/平方米和35，700元/平方米，均创下区域新高，所有面粉都比面包贵。

这也给北京房地产市场带来了巨大的刺激。当开发商们惊叹天价的同时，他们也很高兴该地区的其他项目将有一个很好的机会来解决这个问题。买家正在恐慌，因为不断上涨的土地价格也被视为新一轮房价上涨的信号。

在此之前，北京有68天没有商业用地供应。近两年来，北京市商品住宅用地供应计划完成率不到64%。一方面，存在巨大的供应缺口，另一方面，市场需求激增。受王迪刺激，分析师认为恐慌已经开始酝酿。

巨大的差距

即使在土地稀缺的北京，一天之内见到三个土地国王也是罕见的。2010年3月15日，北京的土地王纪录在一天内刷新了三次，但40天后，新的国家十大房地产市场监管规则出台，一天三个土地王被认为是房地产市场监管的重要触发点。

今年5月5日出现的三个新地王的单价在该地区创下新高。虽然含金量不如上述情况，但背后的动机不容忽视。

北京最近一次商业用地交易是在今年2月26日。据北京市国土资源局统计，今年第一季度，北京仅售出8块商业用地，建筑规模约为107万平方米。除去经济适用房和自住商品房，纯商品房的建设规模只有90.5万平方米，与去年同期相比几乎减半。

如果我们看长时间轴，北京的土地转让情况也令人担忧。据雅豪机构统计，2013年北京房地产土地供应计划完成了156%，是过去五年中唯一一年超额完成的。2011年和2012年，计划完成率分别为77.21%和60.89%；2014年和2015年，完成率分别为63.62%和60.57%。

随着去年以来房地产销售的增长，库存也在减少。根据北京市住房和城乡建设委员会的数据，截至5月5日，北京市商品房(短期住房+现房)库存为68，414套。根据近6个月的月平均营业额，去污周期仅为8.6个月，已经处于8-10个月的合理库存下限。

土地供应也存在结构性缺口。据中原地产统计，2015年北京共有46宗住宅用地交易，其中25块纯商品房用地单价超过3万元。其中，单价在3-4万元之间的有12起，单价在4-5万元之间的有4起，单价在5万元以上的有9起。

根据行业惯例，当土地单价超过30，000元时，需要将产品制成高端住宅，以获得合适的利润。换句话说，北京去年供应的土地中，近一半将以豪宅的形式出现。算上大量的经济适用房，北京的中小商品房正面临着严重的缺口。

不难理解，在昌平区5月5日出售的两块地块中，有这样一条规定:在除经济适用房建设以外的剩余居住规模中，平建筑面积小于90平方米的住房面积比例应达到70%以上，即70/90政策。

解决难题

在上述土地国王被释放的当晚，一位北京开发商指出:“接收人在这里。”。据业内人士估计，这三块地的价格超出了预期。

以昌平南哨为例，房屋产品的最高售价约为3万元，明显低于两个房东的成本价。大兴黄村的地价也高于同一地区的大多数项目。从去年下半年开始，面粉比面包贵的现象就很普遍了。

中原地产首席分析师张大伟认为，根据这三块土地的成本，未来房价成本将超过6万元/平方米。

从历史上看，北京以前的土地王项目大多是随着时间的推移而解决的。但就这三个项目而言，问题似乎不容易解决。

如上所述，如果土地单价超过30，000元/平方米，需要将其改造成高端住宅才能盈利。而不超过90平方米的户型，显然只是需要和改善住房的需求。昌平区的两个限制地块将面临极其尴尬的局面。

根据张大伟的计算，按照要求，昌平的两块地共将建设89，327平方米的小户型住宅，按照平均每户80平方米的面积，可以供应1，100套小户型产品。不过，根据上述估计价格，这部分小单位的未来售价预计将超过600万元。显然超出了刚刚需要的能力。

北京一家房地产开发企业的相关负责人向《21世纪经济报道》记者指出，此前房企应对70/90政策的手段可能再次出现。

具体来说，开发商可以将相邻的房屋打包出售，或者采取买一送一和买一送二的方式。购房者可以自己打开墙，也可以委托开发商将其改造成一个大房间。

此外，发展商亦可将这类项目切割为面积30平方米甚至更小的单个超小型公寓，以降低总价，达到薄利多销的目的。

2006年，当70/90政策出台时，前一种方法很流行。今天，这项政策仍然不受欢迎。上述未具名的房地产企业在接受《21世纪经济报道》采访时表示，北京房地产市场的供求结构已经扭曲，不利于市场的调整。他还认为，只要供应短缺的基本面保持不变，就一定有办法解决这样的项目。

购买并重新开始

在土地国王的刺激下，市场主体的心态确实发生了微妙的变化。

按照惯例，房东出现后，周围的二手房业主往往会提价。《21世纪经济报道》记者询问了上述两个地方的中介机构，了解到截至上周末，这两个地区的二手房并没有出现明显的价格上涨，但业主的态度变得不急。

上述房企还表示，王迪周边的新住房项目也可能推迟开盘，以更高的价格出售。他说，由于土地和其他成本的大幅增加，房地产企业的整体利润正在被稀释。因此，开发商愿意抓住这一难得的机会，赚取利润。从过去的经验来看，这种做法是有先例的。

买家的心态也在改变。《21世纪经济报道》记者从北京几家中介店了解到，从春节前夕到今年4月初，中介店迎来了买家咨询和交易的高峰期，这里的交易价格也有所上涨。然而，由于过度透支和去杠杆化的心理影响，这种情况从4月中旬开始出现一定的回调。

但需求潜力仍然存在。链家房地产有限公司的一位销售员告诉《21世纪经济报道》，根据他收到的咨询，买家仍然有购买的意愿，但是他们对价格很敏感。

一些分析师指出，买家通常都有购买心理。土地国王的出现通常被认为是房价上涨的信号，然后是某种恐慌。

就上述地产大王而言，当地中介商店报告称，截至本周末，他们收到了更多买家的询问，但他们尚未进行实际购买。

据上述房地产企业人士称，土地大王经常刺激市场恐慌，加速其入市。如果房地产企业和二手房业主选择观望，将会扩大短期供求缺口，酝酿新一轮的上涨。目前，这种情况很可能发生。