安徽楼市去库存放大招 农民退出宅基地每亩奖5万以上

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作为安徽的省会，合肥最近因为房地产市场的繁荣而成为焦点。除合肥外，安徽其他大部分城市都面临着销售缓慢和库存积压的局面。

6月22日晚，安徽省政府正式发布《关于去库存化促进房地产市场稳定发展的实施意见》(以下简称《意见》)，要求合肥市稳定房地产市场，控制房价过快上涨，重点是非住宅商品房去库存化。

上述《意见》还明确指出，安徽省商品住宅存量减少2500万平方米需要3年左右的时间。到2020年，安徽省将实现基本供需平衡，基本稳定房价，有效控制潜在市场风险。

《全国商报》记者注意到，为了鼓励农民到城市买房，《意见》建议县政府对自愿还乡的农民给予每亩不低于5万元的奖励。

农民从他们的家园中退出是有回报的

目前，一线、二线城市去库存容易，三线、四线、五线去库存难。除了安徽省会合肥属于二线城市外，其他城市都属于三、四、五线城市。如何化解房地产市场的库存已成为安徽面临的一个难题。

安徽在《意见》中明确鼓励农民在城市购买住房。其中，自愿将宅基地返还给农村集体经济组织的，县政府将给予每亩不低于5万元的奖励。自愿退出宅基地，将其开垦为耕地或者其他农用地，由原宅基地使用者承包的，由县政府给予每亩3万元以上的奖励。

同时，安徽省将建立银行与担保机构之间的贷款风险分担机制，地方政府将从担保机构购买担保服务，为城市农民购买贷款。

据《安徽市场之星》报道，根据安徽省设定的目标，到2020年，登记人口的城市化率将达到35%。为实现这一目标，2020年前将安置约900万农业转移人口。如果这一目标得以实现，无疑将刺激房地产市场的去库存化。

房地产行业专家张建初表示:“农民进城后，将面临就业和社会保障等问题。这些问题没有解决。对于农民来说，仅仅依靠从宅基地上退出来获得一次性回报是没有多大吸引力的。”

引导开发商降价

在去库存化的过程中，房价也是一个关键因素。上述《意见》要求加强商品房供应管理，引导房地产开发企业调整营销策略，适当降低商品房价格。

其中，安徽将通过土地出让合同逐步改善预售条件，新出让的房地产开发用地建成的商品房将逐步过渡到现售。同时，加强房地产开发用地投标人的资格和信用审查。

此外，《意见》还表示，将鼓励机构投资者投资经营租赁住房，支持房地产开发企业将投资模式从出售商品房转变为出售和租赁并举。同时，在房地产供给明显过剩或在建房地产用地规模过大的市县，相关部门应研究制定未开发房地产用地的转换方案，通过调整土地利用和规划条件，引导未开发房地产用地的转化和利用。

值得注意的是，安徽省也调整了土地增值税。根据现行规定，房地产开发项目的土地增值税应先征收后清算，多退少补，中部和东北地区各省不得低于1.5%。各地要对普通标准住房和全装修住房实行1.5%的土地增值税低预征收率。对于预制建筑和绿色建筑，如果土地增值税的预征收率超过1.5%，应在现行预征收率的基础上降低0.2个百分点。

计划在3年内花费2500万平方米

上述一系列政策的最终目标是减少房地产市场的库存。《意见》明确指出，未来3年左右，安徽省商品房存量将减少2500万平方米。到2018年底，安徽省商品房的去工业化周期将控制在15个月以内，不同地区城市的去工业化周期将控制在18个月以内。到2020年，供需基本平衡，房价基本稳定，潜在市场风险得到有效控制。

根据安徽省经济信息中心此前发布的数据，不考虑待开发土地面积、2005年前新开工建设和期房销售，2005年至2015年前10个月，安徽省房地产库存面积达到3.28442亿平方米，根据2014年安徽省商品房销售面积，需要5.3年时间消化。其中，商品房库存面积为18886.3万平方米，按2014年安徽省商品房销售面积计算，需要3.5年的消化期。

具体到城市退库时间，苏州、亳州、阜阳的商品房退库周期分别为3.4年、5.2年和5.2年，安庆的退库周期为4.4年，滁州、芜湖等城市的退库周期为7-9年，有的甚至超过10年。

恒大地产安徽公司的一位姓李的经理在接受《全国商报》采访时表示:“与去年相比，今年安徽三、四线城市的销售有所改善，但除合肥外，其他城市面临的库存压力仍然相对较大。”

根据安徽省政府公布的去库存任务清单，未来三年，芜湖市商品房去库存任务为458.7万平方米，滁州市为460.3万平方米，蚌埠市为456万平方米。

合肥房地产研究所副所长凌斌认为，安徽之前也出台了一些去库存政策，但效果并不明显。此次发布的《意见》实际上是在重新强调之前的政策，这可能会刺激买家。买房子没什么效果，所以完成这个目标并不难。”