谋杀“地王”：万科开了第一枪

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上海、深圳、北京、苏州、南京...新的一年开始以来，各地出现了许多“地王”，市场化的住房企业获得土地的难度越来越大。在一线热点城市，一些企业因为之前缺乏土地储备而“断粮”。一些房地产企业甚至散布裁员的谣言，因为没有房地产可以开发。

更糟糕的是，上海、北京和深圳等一线城市已经提出未来5年建设用地“零增长”甚至“负增长”，这意味着高地价征地现象很可能在3至5年内成为一个悬而未决的难题。

面对空房地产业的危机，万科勇敢地承担起了行业“领跑”的责任。6月12日，深圳地铁、万科和重庆城市交通发展投资集团、东莞工业投资控股集团和中铁集团分别签署了4份备忘录。

万科董事会主席王石指出了上述备忘录的战略意义:预计未来10年中国城市人口将增加1.7亿。然而，容纳城市新移民的主要场所可能不再是一个特大城市，而是发达城市带内的卫星城镇。为地铁周围的城市提供配套服务将是万科未来最重要的发展方向之一。

后城市化时期:发展转向超城市群扩张

统计显示，2015年，中国常住人口的城市化率达到56.1%。

美国和日本的经验表明，人口城市化率达到60%后，大、中、小城市全面城市化的快速发展将转化为特大城市持续扩张，其他城市规模扩张放缓甚至萎缩的现象。1950年，美国十大人口最多的城市，只有纽约、波士顿和洛杉矶，在接下来的50年里继续保持人口增长，而其他七个城市都经历了人口下降。

1960年，东京都市区的建成区不到2000平方公里，东京和横滨之间有一条清晰的分界线。然而，随着东京的不断扩张，东京都市区在全国人口中所占的比例从1965年的20%上升到2010年的31%，最终形成了一个拥有3775万人口、建成区面积8547平方公里的超级城市群，包括一市三县、半径60公里的四个一级行政单位。

根据美国统计局划定的纽约联合统计区，到2015年，纽约都会区人口将达到2068万，建成区面积为1.1万平方公里，横跨纽约、新泽西、宾夕法尼亚和康涅狄格州。

中国的城市群也有同样的发展和趋势。在过去的十年里，北京、上海、深圳和广州的人口大大增加了。相比之下，许多三线和四线城市都经历了人口外流。

上海财经大学城市与区域科学学院副院长张学良明确指出，中国以城市群为中心的发展格局已基本形成。轨道交通和高速铁路等快速交通网络是连接这些城市群的关键。

6月3日，发改委发布了《长三角城市群规划》，进一步确认了未来城市化将向城市群发展的趋势，并提出加快大都市交通网络建设。加快上海城市轨道交通网络建设，提升中心城市地铁和轻轨的联网水平，建设连接中心城市和郊区城镇的城市(郊区)铁路，并适时研究延伸至苏州、南通、嘉兴等上海地区。

此外，加强南京、杭州、合肥、苏州、宁波等城市轨道交通网络建设，推进无锡、常州等城市轨道交通主体骨架建设，加快都市区城际铁路(城铁)建设，形成以轨道交通和道路交通为基础的中心城市与周边重要城镇的交通网络。

让农民进城:需要更便捷的轨道交通

在珠江三角洲，早在2009年，深圳，东莞和惠州签署了“实施；珠江三角洲地区改革发展规划纲要；推进《珠江口东岸紧密合作框架协议》、《深圳、东莞、惠州规划一体化合作协议》等一系列合作协议。提出了一小时交通圈的建设和“四纵二横”的路线规划。

对深圳而言，建设一小时都市圈比上海和北京更为紧迫。与北京和上海相比，深圳的城市面积要小得多，建成区只有1400平方公里，这使得深圳的经济发展更加依赖周边的卫星城市。

“大深圳”的前期规划确定了“一主、两对、多中心”。“一主”指的是中心城市深圳，“两副”指的是中心城市东莞和惠州。除上述“一主两副”区域中心外，多中心还包括龙岗中心、龙华中心、光明新城中心、平山新城中心、盐田中心、虎门后街、松山湖生态园、惠东县、博罗县等11个地方中心。

深圳企业可以有效利用东莞和惠州不同城市的功能，提高竞争力，消化发展中的不足。

华为是最典型的例子。公司在东莞松山湖南区设立了终端总部项目，开发与手机等所有终端相关的R&D、销售和增值服务，并在深圳设立了R&D总部。通过这一战略布局，华为不仅享受了深圳科技创新人才和众多科研机构的科研红利，还深度利用了东莞低廉的土地和劳动力成本，增强了产品的成本优势。

可以看出卫星城市对深圳的重要性。接近万科集团总部的人士透露，万科对中国未来十年的城市化趋势做了非常深入的研究，发现在大多数城市居民解决了住房问题后，城市化将从城市向农村转移。大量的农民工子女将进入城市，他们的身份将从农民转变为公民。许多人会选择在超大城市工作。

然而，目前超级城市的超高房价显然不能满足他们的住房购买需求。在超级城市周边的卫星城购买住房将是解决住房问题的主要途径。另一方面，在深圳、上海和北京的产业升级之后，许多为农村儿童提供的工作也将随着企业的搬迁而转移到邻近的卫星城。

正是在这样的背景下，万科最终选择了与深铁的深度合作。作为国内轨道交通企业中市场化程度最高的公司，深圳铁路的业务拓展并不仅限于深圳，而是一家在全国范围内拓展业务的地铁公司。深圳地铁是中国第一家也可能是唯一一家获准实施“铁路物业”模式的地铁公司。除了在中国运营地铁，深圳铁路还在埃塞俄比亚首都运营轻轨，准备获得肯尼亚铁路的运营权。

随着珠三角、长三角、京津冀等超级城市群规划的公布和实施，万科可以通过与深铁等企业合作，将触角延伸到更多的卫星城市，从而扩大其在房地产行业的领先优势。

万科的算盘:更低成本和高质量的土壤储存

对万科来说，与深铁的战略合作不仅仅是将地铁引入万科每个社区的入口。最重要的是，这将一劳永逸地解决“土地资源”问题。作为中国最大的开发销售企业，万科也是受“土地荒”和“土地王”影响最大的弱势企业。对于没有“土地王”的万科来说，土地市场的每一次疯狂都会让万科陷入“破锅”的危险。

然而，与深铁的合作可以让万科从此“衣食无忧”。

在万科此次签署的四项战略协议中，有一项是与中铁集团的合作。后者不仅为深圳地铁和万科参与轨道交通ppp项目提供资金支持。

作为全国城市轨道交通行业唯一的产业资本，中铁集团拥有充足的外债指标和多元化的资金来源，也是许多轨道交通ppp项目的主要资金来源。

然而，在我国一、二线城市的轨道交通项目建设中，ppp是建设资金的主要来源。此前，许多城市的轨道交通公私合作项目明确表示，地铁建成后，地铁周围的土地将被出售，以偿还公私合作项目的资金，有些甚至明确用土地偿还公私合作项目的债务。在这方面，深圳地铁集团早就尝试过。

深圳地铁集团总经理肖敏表示，在深圳地铁三期工程中，政府调整了地铁的投融资模式，资金由原来的财政拨款转为土地定价。三期工程7号线、9号线、11号线的工业可行性研究已提交国家发展和改革委员会审批，投资方式已明确界定为土地定价。

与深铁合作后，上述轨道交通土地投资模式将为万科拓展新的开发项目提供大量机会。这个土地储备只能出售两三年的房地产企业终于可以不用担心土地储备不足了。此外，铁路物业的利润往往高于其他房地产开发项目。目前，在北京、上海和广州，地铁和非地铁建筑每平方米的差价至少在500-1000元/平方米之间，有些差价甚至更高。

正文/杨汉明