房热股冷引发中产资产配置焦虑 高净值人群逆势减持房产

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低迷的房市引发了中产阶级资产配置的焦虑。高净值个人逆潮流而动减持了他们的股份

引导阅读

《21世纪经济报道》记者的采访还发现，高净值客户主要是在减持房地产。目前，更多想增持房地产的人不是拥有巨额资本的超高净值客户，而是那些资产相对较少、缺乏安全感的人，包括那些只需要买房的人。

本报记者陈伟从深圳报道

"如果基金亏损，就必须赎回来买房子."3月2日，北京一家公共基金的渠道客户经理余云(化名)透露，当他联系的一位客户看到深市、沪市和京市最近飙升的房地产市场时，他非常焦虑。他手头有大约300万只部分股票基金，在购买了几个月之后，他仍然处于亏损状态。现在他想赎回并追逐北京通州的房子。

《21世纪经济报道》记者采访发现，房价飙升引发的心理焦虑现象在某些群体中普遍存在。最近，深圳、上海、北京等地的房地产市场在短时间内飙升，影响了部分投资者的情绪。

然而，《21世纪经济报道》的一次采访也发现，高净值客户主要是在减持房地产。目前，更多想增持房地产的人不是拥有巨额资本的超高净值客户，而是那些资产相对较少、缺乏安全感的人，包括那些只需要买房的人。

根据诺亚财富2月23日发布的《2016年高端财富白皮书》，以投资物业为主要配置资产的高净值个人比例已降至46%，其中45%计划进一步减少配置，而计划增加配置的比例为14.6%。

房价上涨的影响

继深圳、上海之后，猴年春节过后，房价开始大幅上涨。据媒体报道，2月底，上海新区瑞虹新城六期1000万的352套房屋在5小时内售罄，均价约8.3万至8.4万元，总销售额约36亿元。与此同时，二手房已经进入了明显的卖方市场，业主不断涨价已成为普遍现象。

"上海主流房地产的增幅远远大于统计数据."3月2日，上海私人股本投资者任虎(化名)告诉《21世纪经济报道》，自去年4月以来，他关注的市中心建筑增加了约60%至70%，一些建筑增加了一倍。

根据中国指数研究院的数据，2016年2月，根据其统计，前十大城市中有七个城市的房价同比上涨。其中，深圳上涨52.55%，涨幅继续扩大；武汉、上海和南京分别增长10%-20%、16.31%、15.01%和11.29%。

此外，北京、天津和杭州涨幅在10%以内，分别为8.99%、4.08%和1.59%；然而，广州、重庆(主要城市)和成都的房价仍在逐年下降。

以深圳、上海和北京为代表的一些一线和二线房价迅速上涨，这导致一些投资者的心态发生了微妙的变化。

具有上述余味的顾客就是典型的例子之一。最初分配给股票基金的资金几乎全部被赎回，并投资于北京房地产市场。经过多次劝阻，该客户没有赎回资金追到北京通州的房子，而是继续持有资金。

余云说，我能感觉到一些顾客确实受到了房价上涨的影响。现在，渠道推出的保本基金本来是适合大资本客户的，但是最近一些大资本客户有点动摇，就是他们在考虑动用一些钱买房子投资。

任虎透露，他的私人股本公司管理着约6亿元人民币，客户在过去两周赎回了3000万至4000万元人民币，赎回金额很大，其中一些人确实去买了房子。“这类客户基本上只购买了约200万件私募股权产品，并不是非常高净值的客户。”

第三方财富管理机构也有同感。

“在过去的几天里，一些客户已经受到了一线房价上涨的影响。来征求我们的意见，希望能听到我们的看法。”3月3日，诺亚财富商业资源中心总经理兼首席资产配置官陈坤才在深圳接受《21世纪经济报道》记者采访时表示。

与此同时，陈坤才还提到了一个特点——目前，更多想增持房地产的人不是拥有巨额资本的超高净值客户，而是那些资产相对较少、缺乏安全感的人，包括那些只需要买房的人。

《21世纪经济报道》记者采访发现，深圳、上海、北京等地房价飙升的影响更多地体现在心理层面。投资者通常更加焦虑，会重新考虑资产配置的方向，但最终会付诸实践。最近，没有多少投资者涌入市场买房。

"最近，我真的没有看到客户赎回资金买房."3月3日，深圳某公共基金渠道业务部副总经理告诉《21世纪经济报道》。

3月3日，国内一家大型商业银行的私人银行部主任告诉记者，从观察到的深圳市场情况来看，目前高净值客户在房地产配置中的比例并不低。此外，深圳房地产去年增长了40%至50%，高净值客户也担心其风险。

高净值个人主要减少他们持有的房地产

事实上，在2014年下半年，主流投资机构对房地产的投资前景并不乐观，甚至建议“卖房买股”。

同年11月，一家著名券商的首席经济学家在2015年的投资策略研讨会上判断，从需求角度来看，中国房地产自2013年以来已进入拐点，房地产周期至少为8年。从投资的角度来看，股票绝对是比房地产更好的资产。如果有多余的房子，赶快扔掉。

“大规模资产的配置已经非常明确。提高股票和股权资产的配置比例，增加美元资产(证券)的持有量，降低黄金和储蓄存款的配置比例，降低房地产资产的配置比例，出售房屋。买股票，这是我们的建议。”首席经济学家当时说。

从那以后，股市出现了牛市，但房地产并没有真正被投资者抛弃。相反，2015年3月底后，深圳房价酝酿了一轮上涨。

随后，从去年下半年到今年春节，上海、北京、南京、合肥和武汉的房地产市场表现持续超出预期。

人们通常用三个因素来解释一些地区房价的短期大幅上涨:在政策上，营业税和契税的改革刺激了需求；库存方面，一线超级城市库存紧张；就资本而言，从股票市场挤出的资本流入房地产市场，市场买入而非下跌。

在陈坤才看来，资本是最重要的因素之一。自2014年下半年以来，大量资本涌入股市、债市和一线房地产，使得这些领域轮番着火。

尽管如此，主流机构仍不认为房地产是应该增加的主要资产配置，尤其是住宅地产。

2月23日，诺亚财富根据1000多名可投资资产超过1000万元的诺亚客户的调查数据，发布了《2016年高端财富白皮书》(以下简称《白皮书》)。白皮书称，随着人口结构的变化和经济增长的放缓，房地产黄金十年结束，以投资性房地产为主要配置资产的高净值个人比例降至46%，其中45%计划进一步减少配置。

但是，高净值个人降低投资性房地产的配置比例是基于过去较高的配置比例，约55%的高净值个人仍计划维持或提高投资性房地产的配置比例(其中，计划维持比例为40.1%，计划增加比例为14.6%)。

3月2日，金斧金融超市首席执行官张开兴在接受《21世纪经济报道》采访时表示，一线房价上涨已经成为一个现象，但他们接触的高端客户在本轮上涨中主要是卖房，减少了房地产配置，增加了其他多元化投资，而恐慌的买家主要是中产阶级。

针对客户咨询，诺亚财富研发中心3月1日发布的意见称，预计2016年整体房地产市场将保持稳定和波动，交易量不会超过2013年的高点。然而，全年来看，不能排除一线超级城市和重点二线城市的房价仍有合理上涨的空空间。此外，其他外围二线城市和三、四线城市仍将减少库存作为首要任务，房价可能存在下行风险。

房地产投资应优化

不可否认，一些人开始担心深圳、上海、北京和其他城市的房地产市场过热。

任虎说，2015年9月，他在上海买了一套约800万元的房子。根据最新的交易价格，自从房子被买下后，几个月内已经上涨了40%。

根据陈坤才的观察，由于房价上涨的影响，近几个月来一些年轻人的迫切需求和改善需求得到了爆炸性的释放，但真正的高净值客户在这轮上涨中很难买到。从类比股票市场的角度来看，该市场的散户投资者具有明显的特征，投机性强，风险较大。

事实上，房地产之所以被称为通胀保值资产，是因为有两个收入来源:一个是更持续稳定的租金回报，另一个是对价格上涨的预期。

根据陈坤才的分析，存在一个价格波动周期。美国已经证明，从1987年到2007年的20年间，美国一线城市的增长不到四倍。在经历了2008年的下跌后，尽管已经上涨了几年，2016年美国一线城市的房价仍低于2007年的16%。

相对确定的是租金回报，它应能抵御物业管理成本、房地产税费以及可能的抵押贷款利息支出等。陈坤才说，“所以，如果你买房子作为投资，你需要仔细选择高品质的房地产，有好地段，配套设施等。否则，你就缺乏租金回报的支持，只能依靠房价上涨的预期。这基本上是赌博。”

“对于像耶鲁大学捐赠基金这样的长期资本，房地产配置的比例约为20%。”陈坤才建议，从资产配置的角度来看，房地产配置比例过高的客户可以适当减持，而未来房地产市场呈现差异化发展格局，房地产基金在股权投资和资产收购方面仍有许多良好的投资机会。投资者应该优化房地产投资，而不是简单地减少配置。

高净值客户的资金流向哪里？

一家国内大型商业银行的私人银行部主任告诉记者，在其高净值客户中，更多的人坚持现金为王，继续观望，明显厌恶风险。客户现在愿意增加美元资产和黄金的配置，对海外投资更感兴趣。

陈坤才建议，投资者应着眼于长期，在信用风险暴露期更加谨慎，在固定收益产品中配置高安全性品种；此外，聪明的投资者知道投资取决于未来的总体趋势，文化、教育和医疗行业的中期和早期项目值得布局，跨周期私募股权产品的配置应该增加。

其他人认为，股票和其他股票产品可能是比房地产市场更好的投资机会。

张开兴告诉记者，在金斧销售的产品中，固定收益产品销售良好，一些投资周期长的客户更愿意在相对较低的股市投资股票产品。

陈坤才还告诉记者，最近，客户对固定收益产品的热情有所增加，因为目前固定收益产品的价格较低，但同时，一些市场风险不得不被抵消，所以他们选择了对冲固定收益产品。“客户现在认识到，控制风险比增加风险更重要，他们更愿意选择锁定期较长的产品。”

“你选择在5100在房地产市场买房子吗？还是选择在2700点进入股市？”2月底，上海一家公共基金推出了这样一种宣传语言，以吸引客户购买股票基金。

(记者邮箱:chenxich@foxmail)