莞惠楼市感染 深圳直辖猜想

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今年元旦，在深圳福田区工作的白领石悦(化名)惊喜地发现，一个多月前在东莞买的一套新房子的单价上涨了近3000元，涨幅超过30%。

最近，东莞房价飙升的一个背景是，深圳将东莞和惠州合并成立直辖市的传言近年来再次出现。1月4日，北京师范大学教授钟伟在《中国商报》上发表文章称，深圳和惠州应该合并，成立深圳直辖市。

针对上述传言，深圳、东莞和惠州之间的交通越来越便利，各方政府已经敲定了铁路连接计划，三市一体化正在加速推进。

所有这些信号无疑给深圳消费者在关晖买房的动机打了一针强心剂。当地房地产业人士告诉《中国商报》记者，自2014年出现一波“并购”传闻以来，万汇的价格在2015年一直稳步上涨，并达到历史高点。“邻近的深层区域”增加了30%到50%；另一种观点认为，关晖房价的上涨与深圳高房价的溢出效应不无关系。

临近深圳的房地产销售

去年11月底，石月跟着她的朋友们上了去东莞寮步的公交车去看房子。虽然新大楼附近的工厂很密集，生活设施也不完善，但它位于高速路口，到深圳只需要一个多小时。此外，有一条地铁线路正在建设中，步行15分钟即可到达，建成后将与深圳地铁相连。

出售后，房地产的麻烦影响了时越的神经。“该房地产于2015年11月中旬进入市场，共有1800套。房地产开发商一个接一个地推，他们推了六七栋楼，每栋120套，卖得很快。已售出500多套，其中80 ~ 100多平方米最受欢迎。”

不止一处房产在出售。东莞黄江镇的一处房产于2015年10月开业。附近的生活设施比较齐全，开车去深圳需要40到50分钟。附近的地铁有望在四五年后开通。这个社区很小，包括三栋住宅楼和一套公寓，其中的房子在开业两个月后就卖光了。

售楼处的一个年轻人告诉《中国商报》记者:“最后两栋房子都是在元旦那天卖的，都是样板房，空的已经送来了。单价从8000 ~ 9000元涨到12000元。”

《中国商报》记者了解到，由于东莞新盘存量较大，目前楼市交易大多集中在新楼。大多数热卖的新建筑都靠近深圳，开车大约需要一个小时，附近还有规划中的地铁线路。

米德兰地产深惠董事总经理蒋对记者表示，直管合并的传言对东莞和惠州周边深层地区的房价影响很大。“2015年，东莞周边深层地区的房价基本涨到了1万多元，而一些特别靠近深圳的地区则涨到了1.8万至2万元。即使在房价受影响较小的惠州，房价也上涨了很多。深圳附近的淡水价格上涨了30%，接近1万元，超过了惠州市区的价格。”

有传言称“强劲”的房价

经过近十年的快速发展，深圳经济规模巨大，但土地面积不足2000平方公里，土地资源成为制约该市发展的最大障碍。

与此同时，关于深交所直接管理和关晖合并的传言早在几年前就在市场上传开了，各种版本都在炒作。在过去的三年里，官方的声音也开始出现并变得越来越密集。

据此前媒体报道，在2013年1月的广东两会上，深圳选举产生的省人大代表王素生建议将深圳、东莞和惠州合并，将汕尾、阳江和清远分拆，以降低行政成本，协调区域发展。一年后，广东省致公党委员会在省两会期间提交了一份集体提案，建议优化广东行政区划，合并广州和佛山；深圳、东莞和惠州合并。

在2014年的全国人民代表大会上，CPPCC委员黄杨乐也提交了一份提案，建议将深圳、东莞和惠州三个行政区合并，成立深圳直辖市，以促进华南沿海地区和珠江三角洲地区的经济和社会发展。

在接受《中国商报》记者采访时，一些接近当地政府高层的人士或多或少表达了他们对合并的支持。

对于从事房地产行业近20年的蒋来说，2014年的传言对房地产市场的推动作用最为明显。“以前，每次有浪，东莞的房价就涨一次，然后又跌一次。虽然范围很小，但它是重复的。2014年谣言传出后，炒得越来越热，深圳-东莞地铁联通的消息传出后，谣言越来越真实，导致东莞房价在2015年没有下跌，从2015年下半年开始上涨非常明显。邻近深层的增长高达30%至50%，新房子消化得非常快。”

随着价格的上涨，交易量急剧增加。根据东莞市房地产管理局网站信息，2015年10月，网上签约销售新建商品住宅9458套，销售面积104.79万平方米，分别增长88.7%和84.6%，住宅交易面积首次突破100万平方米。

据当地媒体报道，两个月前，深圳周边东莞和惠州的年购房量超过5万套，凤岗、塘厦、松山湖和长安镇的深圳客户比例超过50%，虎门、清溪和黄江镇的深圳客户比例也达到30%。

房地产投机已经产生了数亿资产

在接受《中国商报》记者采访时，很多地产界人士认为，除了上述传言外，关晖房价上涨与深圳房价高企的溢出效应不无关系。在深圳，许多只需要住房的人买不起当地的房地产，而是涌向关晖买房。

深圳中原研究中心主任王飞告诉记者，十年前深圳二手房的平均价格是每平方米七八千元。从那以后，随着经济的快速发展和供求关系的紧张，房价一路上涨，到2015年底，已经达到每平方米48000元。“中间有波动。在2008年和2011年，由于全国市场的低成交量，深圳的房价有所下降，但很快又回升了。”2015年4月以后，深圳房价的上涨震惊了全国。

在过去的十年里，深圳的房价已经进入了快车道，许多传说，快乐或悲伤，已经被演绎，许多人的命运已经因为房价而改变。

今年不到30岁的张华(化名)已经在深圳做了七八年的房地产经纪人。他见证了深圳房地产市场的急剧扩张，也见证了他以前的朋友“走进天空”。

张入行时，深圳到处都是一万元一平方米的商品房，但他的工资很低，又没有积蓄，所以从来不敢卖。2014年6月，我终于筹到一些钱，在深圳地铁3号线大芬站附近买了一套产权不安全的小房子，单价近7000元。

与张华形成鲜明对比的是，另一个加入公司的小合伙人，当初依靠“左手买，右手卖”的房地产投机技巧，现在拥有了上亿的资产。

“在我们这一行，我们消息灵通，而且我们会第一次知道哪里有竹笋。他很勇敢。当他开始没有足够的钱时，他和其他人合伙买竹笋，然后卖掉。后来，他变得越来越大。”张华说道。

对做生意有着深厚情结的陈先生来说，房子已经成为他不愿触及的痛处。在过去的十年里，他在深圳购买了四处房产，其中南山区的三处房产涨幅最大，单价已经达到78万和56万。然而，当工厂前几年的资本周转率下降时，他一个接一个地卖掉了它们，只留下一栋自住的房子。2014年，由于订单量大幅下降，人工成本持续上升，陈先生不得不关闭工厂。

未来仍然未知

“三市融合”的加速和区域合作的日益明显的迹象被业内人士视为东莞和惠州房价上涨的重要推动力。

2015年9月，深圳轨道交通三期调整方案获得国家批准。根据调整方案，深圳3号线将延长，从深圳龙岗出发，经惠阳进入大亚湾。深圳三号线延伸线惠州段又称“深惠市轨道”。

2015年11月，深圳地铁集团与东莞工业集团签署了《深圳-东莞轨道交通建设战略合作框架协议》。双方启动了两市轨道交通线对接方案，并给出了具体时间表。深圳至东莞的地铁最早可以在2020年实现。

此外，自2014年1月以来，深圳已三次斥资巨资回购高速公路。最近一次是在2015年11月底，当时深圳市交通委员会与深圳高速公路(报价600548，购买)和深圳龙达高速公路有限公司签署了总成本为130亿元人民币的协议。根据协议，2016年2月7日，深圳至东莞的南光、延排、延坝高速公路和龙达高速公路深圳段将免费通行。

上述行动意味着深圳关晖房地产公司员工的交通费用在未来将会大大降低。

王飞表示，深圳的房价已经达到历史高点，未来走势将更多地与宏观经济挂钩。“2015年，深圳房地产市场被称为政策城市，2016年则被称为经济城市。东莞和惠州的房价也会随着深圳楼市的波动而波动。”

她的观点可能代表许多人的观点。