佳兆业从冠军到破产仅两年 政商关系成重要原因

本篇文章3182字，读完约8分钟

嘉兆业房地产

在2014年中国房地产百强企业中排名第17位的深圳凯撒集团(以下简称凯撒)目前正在进行债务重组。

尽管如此，凯撒的重组并不总是顺利的。

目前，融创国际投资有限公司(以下简称融创)对凯撒集团的收购进程停滞不前。凯撒提出了国内债务重组计划的建议，希望削减利息和延长支付期限。然而，凯撒的债权人担心他们自己的利益会受到损害，他们犹豫不决，推迟了融创对凯撒的收购。中国投资咨询有限公司房地产研究员韩昌吉在接受《法治周末》记者采访时表示。

上海亿居房地产研究所研究员严跃进对《法治周末》记者表示:目前，许多信托和银行实际上已经开始反思，信贷层面的流程规范正在加强。与此同时，我们更加注重这类资金的使用和安全，这主要是针对中型房地产企业。对于中小房地产企业来说，我们应该意识到行业淘汰机制正在不断加强。

财经评论员柳岩告诉《法治周末》记者，凯撒的发展历程生动地描绘了中国房地产企业近年来的发展历程，目前有很多地方值得中小房地产企业借鉴。

贾昭业危机

根据数据，凯撒成立于1999年。它是深圳的一家本土家庭房地产企业。由、郭英志、郭组成，于2009年12月在香港联合交易所主板上市。

凯撒曾经是深圳首屈一指的房地产企业。2013年，凯撒第一次取代万科，成为深圳新屋量和成交量的冠军，具有压倒性优势。

由于多种驱动力，凯撒能够迅速扩大其市场规模。首先，凯撒的业务集中于旧城改造，这迎合了当时城市快速发展的需要。二是开发成本相对较低。第三，凯撒在收购烂尾楼方面有很好的经验，可以通过持续的物业管理找到利润点。严跃进对法治周末记者的分析。

根据2014年各大房地产企业的半年度报告，许多大型房地产企业的毛利率大幅下降，其中不少已降至25%以下，万科已达到21.9%，而凯撒的毛利率已达到40.3%。

到2014年底，形势突然急转直下。

2014年12月，深圳凯撒的许多房产被当地政府查封和禁止，直接导致凯撒股价当日下跌19.76%。

业内人士向《法治周末》记者指出，这一举动成了凯撒危机的开端。没有一个房地产企业能够在被查封一个月后生存。

危机的爆发可能已经被预示了。据媒体报道，2014年10月17日，凯撒董事长郭英成被拘留接受调查，导致凯撒股价大幅下跌7%，尽管该官员后来称之为虚假消息。

就在凯撒被发现其财产被禁几天后，凯撒披露了大股东郭英成家族减持股份、郭英成辞职的消息，该消息于2014年12月31日生效。

这直接引发了凯撒未能履行其与汇丰的融资协议。这笔4亿元的贷款及应计利息应在郭英成辞职生效之日偿还，但凯撒未能在他辞职生效之日及时偿还基金。

2015年新年过后，凯撒破产重组的消息更加猖狂，但它终于在今年3月2日晚披露了债务重组计划，这是融创收购凯撒的前提条件之一。

根据凯撒的公告，拟进行的内债重组计划涉及银行和非银行金融机构的债务，总额为479.71亿元，占650.09亿元内债和外债计息总额的73.79%。

似乎融创已经接管了凯撒，但现实远非令人满意。鉴于目前债务重组计划停滞不前，关键是地方政府，即深圳地方政府，可以出面制定担保机制，从而平抑这些投资者的恐慌情绪。严跃进告诉《法治周末》记者。

韩昌济告诉法治周末记者:凯撒的债务重组是为了避免破产清算。通过重组，力求保持公司的正常运营，最大限度地减少各方投资者的损失，同时有助于稳定就业，继续原项目建设。

凯撒近期的动荡严重影响了公司的正常运营，公司内部管理的稳定性和销售业绩都面临着严峻的挑战和威胁。重组计划实施后，凯撒未来在建项目的利润将被削弱，公司原有的发展战略将无法实施，现金流将面临资金链断裂的风险。韩昌济向法治周末记者分析。

政商关系和外债资本运作成为重要原因

为什么凯撒会陷入这种境地？

在接受《法治周末》记者采访时，许多业内人士指出，政府与企业的关系已经成为凯撒陷入困境的重要原因。

在国家反腐败的大背景下，过去此类企业存在许多不透明的发展环节，实际操作中也存在一些违规行为。也就是说，此类旧改造项目的主导权掌握在地方政府手中，而且有一个可协商的空房和相应土地资产的估价房，这往往是城市地方政府寻求租金的好借口。这样的企业也默认这样的模式。但显然，这与市场的公平竞争背道而驰。严跃进告诉《法治周末》记者。

柳岩向《法治周末》记者指出，凯撒兴衰的原因实际上来自其经营的外债资本。

凯撒以前并没有通过房地产开发和销售的内部流通来解决现金流问题，而是通过非金融机构、银行等渠道的外部流通来筹集开发资金，并迅速扩大其规模，这着实让当时许多中小房地产企业羡慕。柳岩告诉法治周末记者。

随后，柳岩在法治周末对记者进行了分析，但一旦楼市低迷，买家预期下降，国际金融资本市场下行压力相对较大，凯撒将不得不承受巨大压力。

据嘉里研究中心的一份研究报告显示，去年第三季度，房地产行业的净负债率稳定在100%的高水平，而不同规模的房企存在显著差异。总体而言，大型房地产企业的负债率和债务结构得到充分优化，但中型房地产企业的负债率持续恶化，小型房地产企业的净负债率徘徊在较高水平。其中，中粮地产、华侨城、金融街、金科等15家中型房地产企业的净负债率为137%，比上个月上升3个百分点，接近高警戒线；120家小型房地产企业的净负债率为109%，比上个月略微上升1个百分点。

目前，房地产业不是大鱼吃小鱼的时代，而是快鱼吃慢鱼的时代。柳岩分析了法治周末记者。

柳岩向《法制周末》记者指出，凯撒没有像万科那样严格控制风险，这说明他的财务杠杆控制存在很大问题。其次，他没有达到恒大集团的精细化管理风格，只是借外债来扩大规模。这两点显然与当前房地产行业的发展趋势不一致。

或者导致房地产行业的并购

作为深圳的大型房地产企业，凯撒现有的资源储备和实力依然雄厚。融创进入公司后，将帮助自己进入珠三角地区，开拓深圳和广州市场；就原有的房企格局而言，凯撒大而不倒，后来者融创也是狼来了，这无疑增加了一个强大的竞争对手，而本土中小房企面临的挑战更大。韩昌济告诉《法治周末》记者。

业内人士向《法治周末》记者分析，凯撒的困境很可能引发连锁反应，增加中小房地产企业的海外融资成本。

据中原地产报告(以下简称报告)，2014年前10个月，10家基准房企共融资1111.5亿元，相当于2013年融资总额的85%，其中海外融资达到740.14亿元，占融资总额的66.6%，而国内融资仅占33.4%。

2014年11月，万科发行了总额为18亿元的3年期中期票据，市场估计发行利率可能只有6%，但香港上市房地产公司龙光地产2017年到期的美元高级票据利率高达9.75%。据报道。

但是，严跃进认为，从融资的角度来看，关键取决于企业本身的业务是否稳定，是否有较大的增长率。如果企业并购后能够实现企业土地资产规模、企业客户群规模和企业盈利机制的创新，从海外融资的角度来看，还可以使投资者受益，降低融资成本。

因此，业内人士也向法治周末记者分析，凯撒的困境可能会引发房地产行业的并购浪潮。

目前，中小房地产企业的发展不是外延式发展。小型房地产企业可能会在市场竞争中把空的空间让给大型房地产企业。内部人士向法治周末记者指出。

严跃进分析了法治周末记者。对于中小房企来说，这类企业有必要积极与其他房企合作，防止因企业规模太小而被淘汰的风险。另外，在当前新型城镇化发展过程中，市场机遇依然存在，关键在于看市场。不建议进入传统领域，否则没有什么优势。对于一些中小城市来说，如果他们能主宰一个城市的市场，他们就能拥有一个更大的市场空空间。

企业间并购的概率将继续增加，并将有两种模式。第一类是不同规模的企业会有并购潮，如强强联合、强弱联合等。第二类是企业间的纵向兼并，即产业链上、中、下游的兼并，而不是简单的房地产开发环节。严跃进分析了法治周末记者。