从王健林词频看万达转型：“收入”出现51次

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最近，王健林在万达年会上发表了100分钟的演讲。王健林在讲话中花了很长时间讨论万达2015年的发展战略。

万达商业成功上市后，去年的上市、国际化等高频词已经被收入、广场、投资、转型、租金所取代。

通过下面的高频词，我们可以看到万达今年的演奏风格和宏伟计划。

[收入] 51倍

●2015年，整个集团的目标资产为6100亿元，收入为2740亿元。文化集团收入450亿元，百货公司收入288亿元，快钱公司收入29亿元。商业地产的内部订单将不予公布。

[广场] 38次

●2014年，24家新万达广场开业，共有109家开业。租金收入110.8亿元，收缴率连续第二年达到100%。总客流为16.3亿(不包括酒店和旅游胜地)

●从明年开始，万达广场每年将开设50多家店铺，到2020年，目标是总共开设380多家店铺。

[文化] 34次

●今年以来，万达文化旅游项目进入丰收期，上半年门票基本售罄，创造了世界同类产品销售奇迹。2014年，万达启动了无锡和广州万达两大文化旅游项目。与青岛东方影都一起，是万达文化旅游的三颗炸弹。

[商业地产] 21次

●万达的绝对支柱产业去年12月23日在香港成功上市，融资313亿港元，成为全球历史上规模最大的房地产ipo。

●在新的一年里，商业地产要实现自身转型，推进资产轻型化模式，商业地产将走一条重要而严峻的发展道路。

[投资] 20倍

●万达对永保的投资增长率相对较高。无论是上市投资、合作投资，还是迫使竞争对手加大投资、投资海外、投资电影、投资扶贫

[转换] 19次

●万达将于2015年开始第四次转型，这也是一次范围更广、力度更大的全新转型。

●从空的角度来看，(万达)正在从中国企业向跨国企业转型；从内容上看，这是一个从房地产企业向服务型企业的转变。

●两个转型目标:一是2020年，集团服务业收入和净利润占比超过65%，房地产销售和净利润占比不到35%；第二，海外收入占20%以上。

[租金] 16倍

●轻资产模式要求万达和投资者分享净租金收入，并通过租金赚取收入。

●3年内租金占净利润的比例提高50%以上。

[电子商务] 14次

●电子商务冲击如何？然后进入电子商务。

●万达广场wifi基础设施改造已经完成，成都云数据中心已经启动，万达广场15款智能产品研发已经全面展开。未来，有必要成为一个开放的平台级电子商务。

■解释

租金备受期待

对比万达2014年和2015年的年度工作报告，我们可以发现今年榜单上的五个高频词分别是收入、广场、投资、转型和租金。除了其他涉及转型和投资的方面外，其他三个方面都与商业地产上市密切相关。

对于首都而言，万达的两大能力在未来至关重要。首先是资产运营和管理的能力。中国商业地产联盟副总裁兼秘书长王永平认为，万达的资产运营能力仅处于行业中上水平，租金收入仅占万达收入的一小部分。根据2014年的业绩，万达的合同销售收入为1601.5亿元，租金回报为110.8亿元，租金业绩仅占收入的6.91%。事实上，万达的大部分收入来自房地产销售。相比之下，香港新鸿基和太古的租金收入基本上超过50%。例如，轻资产模型只考虑新建万达广场的租金收入，而没有考虑销售收入，因此未来的盈利模式和基金将如何受益是一个问题。第二是金融创新能力，它必须有更便宜的杠杆资源和顺畅的退出渠道。万达在下一轮与首都方面的谈判中尚未打破这一点。

零售业被削弱了

万达此前提议专注于五大业务领域，即房地产、文化旅游、金融、零售和电子商务。由于多年来零售行业的表现未能达到预期，零售行业最终被削弱，金融和电子商务的布局进一步扩大。

在王健林看来，万达的第四次转型比以前更彻底、更深远。根据工作报告，到2020年，万达将形成商业、文化旅游、金融和电子商务四大板块，彻底转型升级为服务型企业。

转型的重点在于金融和o2o

随着万达商业地产在香港开辟融资平台，并开始转变轻资产模式，实现线上线下平台的开放，其作为中国生活消费综合平台提供商的定位越来越清晰。

万达转型的重中之重在于金融和o2o。这两个业务属于控制级和整合级，通过这两个业务平台，万达的所有产业如房地产、商业、旅游和文化都可以进行整合。

总体而言，万达在金融和电子商务领域基本处于起步阶段，万达实现第四次转型的主要力量是依托文化旅游领域。2014年，万达文化集团实现收入341.4亿元，完成年度计划的108.9%，同比增长32.3%。此外，万达的旅游业达到75.1亿元，万达的影视收入为4.3亿元。这意味着万达的文化旅游部门短期内无法与商业地产竞争。

■链接

万达去年工作报告中的10大高频词:文化、电子商务、酒店、目标、金融、商业地产、管理、国际、上市和责任。

本版由《新京报》记者龚晓峰撰写