楼市回暖库存压力仍大投机炒作暗藏风险

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整体库存压力仍然很大，投机存在隐患

目前的房地产市场是“温暖的”，不能“头脑发热”

4月18日，国家统计局公布了3月份70个大中城市住宅销售价格的变化。最新数据显示，62个城市新建商品房和54个城市二手房价格分别上涨，分别比上个月上涨15%和20%，楼市明显呈现回暖趋势。对此，专家指出，当前楼市复苏主要受宏观经济稳定、前期政策鼓励和投资投机的影响，但楼市“高库存”和“高房价”的整体分化格局依然严重。未来，只有坚定不移地推进经济结构转型，缩小区域发展与公共服务之间的差距，才能优化住房这一生产要素(爱基、净值、信息)的配置，造福经济和民生。

“温暖与和谐”的原因是复杂的

从南京的“土地王”，到武汉的“日报光盘”，再到北京周边四县的“限购大旗”...一度，“升温”成为中国房地产市场的关键词。不久前，国家统计局发布的数据还显示，一季度全国房地产开发投资为17677亿元，扣除价格因素后，实际同比增长9.1%，增速明显快于去年全年。

国家信息中心经济预测部宏观研究室主任牛莉在接受记者采访时指出，近期楼市复苏的主要原因是限购、限贷、交易税和首付比例等房地产政策的调整带来了需求的释放。

“一方面，一、二线城市本身的房地产存量并不大，在政策放松后，它们将不可避免地率先反弹；另一方面，北方、上海、广州和深圳等热门城市往往吸引大量精英人才，他们的强劲需求和购买力也推高了这些城市的房价。同时，过去一段时间灵活宽松的货币政策和股市大幅下跌后的资金外流也为房地产的复苏带来了相应的货币环境。”耕牛犁分析。

专家强调，一、二线城市的房价走势往往会对其他中小城市形成“示范”效应，最终体现在一季度中国宏观经济稳定复苏的大环境下，整体楼市信心的提振。

深刻的矛盾不容忽视

就像著名的小吃“油炸冰淇淋”一样，中国房地产市场“冰与火并存”的差异化格局并没有随着近期房价的回暖而改变。

国家统计局城市统计司高级统计师刘建伟表示，全国70个大中城市新增商品房和二手房综合平均价格涨幅明显扩大，分别比上个月高0.6和1.2个百分点。尽管大多数城市的房价逐月上涨，但城市之间仍有很大差异。上涨过快的城市主要集中在一线城市和一些热点二线城市，它们的房价涨幅远高于其他城市。

需求释放得很快，供给增加得很慢。数据显示，截至3月底，全国商品房销售面积为7.3516亿平方米，同比增长13.1%。“一季度，中国商品房销售面积同比增长33.1%，销售额同比增长54.1%。乍一看，中国房地产市场的库存可能会减少，但如果我们考虑到在建未售面积和新开工房地产的供应，不难发现中国的房地产库存仍然庞大，供求结构性矛盾依然突出。”牛莉直言不讳地说道。

国际货币基金组织(imf)副总裁朱民认为，“高价格”和“高库存”是中国房地产市场的两大问题。由于房地产建设占总投资的比重很大，在消化这些存量之前，很难引导房地产企业投资新项目，这将拖累中国经济发展。

深圳房地产研究中心高级研究员李表示，投资投机需求是本轮楼市上涨的驱动力之一。他指出，随着一线城市政策的收紧，资本正在向二线城市和三大都市地区转移，投资投机十分猖獗。例如，东莞和惠州70%的房子是深圳人买的，其中90%是投资者；环景县房价一年内翻了一番的原因也是由投资者推动的。

改革仍然需要脚踏实地

经济复苏后，房地产市场将走向何方，普通居民该如何面对？

业内人士指出，尽管一些城市的交易热，人们不应该“头脑发热”，但应该清醒地认识到，“去库存化”仍将是中国房地产市场长期的客观现实。对于政策制定者来说，“封底”是政策的主线；对于开发商来说，“降价降量”是一个理性的选择。

“在市场分化的格局下，政策制定者和购房者应该因地制宜，科学决策。自住型只需要按计划购买，如果是投资或投机需求，应该谨慎。毕竟，许多地区在房地产开发的早期就积累了大量的收益，其中的风险不容忽视。”牛莉提醒了我。

耶鲁大学金融学教授陈志武认为，在去库存化的背景下，有必要防止政府“将行政之手伸得太长”，不要将开发商的问题转嫁给普通买家。他表示，如果开发商继续通过去库存化的“东风”以高价出售房屋，他们可能会在尝到甜头后继续扩大开发新房的投资，导致市场供应量增加而非减少。因此，最好的办法是让那些因盲目开发而陷入经营困境的开发商自然被淘汰，让那些忽视风险和市场规则的开发商得到一个“教训”。

许多专家指出，中国房地产市场供需矛盾的深层原因在于地区间发展不平衡，尤其是在就业机会、职业前景和公共服务方面，这使得许多年轻人涌向一线和二线城市。今后，只有切实落实中央政府的相关改革部署，使更多的城市具有“北广深广”的吸引力，才能最终解决分化问题，促进房地产业持续健康发展。记者王俊岭