“两权”抵押贷款的实践与建议

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建议政府部门设立风险管理机构和部门，并制定专门的风险管理制度和流程。同时，建立“两权”抵押贷款补偿机制，对“两权”抵押贷款实行财政贴息，引导金融机构积极参与“两权”抵押贷款；加快认证和认证速度，通过政府平台及时发布已获得农房和土地产权证的农户名单，便于定向发放“两权”抵押贷款，真正激活农民手中的“休眠资本”；引入专项土地价值和农村住房价值评估方法，根据市场原则制定土地价值和农村住房价值评估参考标准，为“两权”抵押贷款的发展提供参考。

2011年，江苏泗洪农村商业银行开始试点农村住房抵押贷款，创新推出农村住房所有权抵押贷款；2014年，我们开始试行土地承包经营权抵押，并创新推出土地承包经营权抵押贷款。通过“两权”抵押贷款的创新应用，农民的“休眠资本”转变为“流动资本”,创造了贷款手续便捷、担保空广、融资成本低的融资平台，有效解决了农民贷款担保问题。

识别“两权”抵押的入口

(一)建立规章制度，规范流程。在充分调研的基础上，组织合规、法律事务、风险等部门认真学习相关法律法规，积极探讨产品推广中可能出现的问题的风险控制措施，完善相应的制度流程。分别制定了《江苏泗洪农村商业银行农村住房抵押贷款管理暂行办法》和《江苏泗洪农村商业银行农村土地承包经营权抵押贷款管理办法(试行)》。贷款申请人、贷款利率、期限、额度、抵押率、

(二)银行与政府联动，搭建平台。县委农工办公室通过与泗洪县委、县政府的汇报和协调，制定了《农村土地承包经营权抵押登记管理办法》，对未转让的土地承包经营权进行了抵押登记，取得了县政府颁发的《农村土地承包经营权证》；办理土地承包经营权转让抵押贷款，应当提供合法有效的土地转让合同；同时，县委、县政府率先搭建了两权抵押创新平台，乡镇农村经济技术服务中心发放了《农村土地承包经营权证》。县政府农工办公室负责确认农村土地承包经营权登记，农村产权交易中心负责抵押登记，并向抵押权人发放《农村土地承包经营权抵押登记簿》。农民的房屋产权，由新农办负责核发《农村房屋所有权证》，并办理农村房屋抵押登记。

(三)创新思维，科学定价。1.价值决定。鉴于缺乏专业的土地和农村房屋评估机构，江苏泗洪农村商业银行采用模板计算和协商的方式确定“两权”价格。对于土地承包经营权的价值，转让土地承包经营权的价值主要根据已付的土地租金和贷款期内的预期净收入确定；未发放土地主要根据贷款期内的预期净收入和土地合同剩余年限内的价值(指当期地租)确定；自建农房的价值主要取决于地理位置和建筑成本；农民集中居住区的住房主要根据农民住房的购买价格确定。

2.抵押贷款利率的确定。土地承包经营权抵押率原则上不得超过农村土地承包经营权抵押确认价值的60%；参加农业保险和申请小额贷款保证保险的，抵押率不得超过农村土地承包经营权抵押确认价值的70%；农村住房贷款的抵押率按房屋评估价值的50%确定。

3.利率执行。土地承包经营权抵押贷款比同档次利率优惠10%~20%，农村住房抵押贷款利率与商品房抵押贷款利率相同，从而有效降低农民融资成本，减轻农民负担。

(四)审慎经营，严格风险控制。在土地承包经营权抵押中，首先要注意土地流转的真实性。为了防范风险，控制土地流转的真实性，泗洪农村商业银行设立了农村土地承包经营权抵押贷款账户，并指定专人负责对接服务。及时与县农业和工业办公室、乡(镇)农业经济站、工商部门和村干部进行跟踪，了解土地承包人的生产经营状况和发展前景，农民的土地是否登记为权利，村民是否与村委会签订自愿流转合同，大流转户是否与村委会签订流转合同，流转合同是否经过乡镇政府核实等。，以防止合同超过农民承包土地的剩余年限，确保抵押承包土地不发生权属纠纷。第二，注意合同付款的真实性。在检查合同资金的支付情况时，不仅要检查村里出具的收据的真实性，还要检查银行的转账记录，重点是收取的租金是否真正分发给农民，并根据转账流程确保土地转账的真实性。同时，为加强风险防范，要求土地承包经营权抵押贷款的到期日应早于转让费的支付时间半年以上，以便风险发生后有足够的时间处置贷款。第三，注意合同签订的有效性。土地承包权抵押贷款发放时，应严格执行面对面和面对面签约制度，严格调查借款人身份信息和信用状况的真实性和有效性。第四，重视企业实体的资格审查。在土地承包经营权分配中，对有长期种植经验的农户应优先安排承包权抵押贷款，对有外部资本进入且缺乏养殖经验的农户应谨慎处理，防止因缺乏管理经验而导致的经营风险。第五，关注承包商的业务风险。积极引导适度规模经营，重点支持100~500亩土地承包经营，确保土地承包户经营能力、管理水平和盈利能力的有效匹配。

在农村住房抵押贷款方面，首先要慎重设定农村住房抵押贷款利率。与普通商品房抵押贷款相比，农村住房抵押贷款的抵押率降低了10%~20%，一般控制在50%左右。二是严格控制农村住房抵押贷款面积。要抵押的农村房屋只能在当地申请贷款，以防止在乡镇之间处置抵押物的实际困难。三是分散和化解贷款风险。根据借款人的综合还款能力，整笔贷款零补偿支付，由农户自主决定还款期限和金额，贷款可持续5年，从而缓解贷款到期一次性还款的压力。

问题和困难

(一)抵押物的价值难以确定。由于农房和承包地分布广泛，地理位置、交通条件和开发条件千差万别，价值评估困难；此外，没有完善的交易市场，交易不活跃，没有参考参考，也缺乏客观、科学、准确的评价体系，因此很难准确地对市场价值进行定价。

(二)权属登记不完善。一方面，房屋产权证发放不及时，集中居住区仍有部分房屋已交付使用，但房屋产权证发放不及时；另一方面，农民自己的土地认证尚未完成，仍然存在农民没有获得土地证书的情况。

(3)抵押物难以变现(转让)。当贷款存在风险时，由于农房和土地的特殊性，抵押处置的范围非常狭窄，并且由于地理关系的影响，农房和土地的承包权拍卖转让的成功率较低，这可能导致空.银行贷款债权被中止

相关建议

(一)建立专门的风险管理部门和补偿机制。建议政府部门设立风险管理机构和部门，并制定专门的风险管理制度和流程。同时，建立“两权”抵押贷款补偿机制，实施财政贴息，引导金融机构积极参与“两权”抵押贷款。设立“两权”抵押风险补偿基金，对“两权”抵押贷款的风险，按一定比例进行补偿。

(二)加快认证工作。建议政府加快确权工作，通过政府平台及时发布已获得农房和土地产权证的农户名单，促进“两权”定向抵押贷款，真正激活农民手中的“休眠资本”。

(3)完善评价体系。建议政府部门引入专门的土地价值和农村住房价值评估方法，根据市场原则制定土地价值和农村住房价值评估参考标准，为“两权”抵押贷款的发展提供参考。

制图:张乐