地王豪宅泛滥 一线楼市陷结构畸形窘境

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2016年的一线城市一定会让融创和泰和这样的奢侈品开发商窃喜。

这两个以在北京开发顶级豪宅而闻名的开发商，最近同时闯入深圳，赢得了这个梦寐以求的市场。不同的是，融创通过并购获得了该项目，而泰和通过土地拍卖获得了该项目。

然而，在今天的一线城市，房地产结构正变得日益畸形，频繁的房东和大量的豪宅。在这个10万以上的高端住宅市场，竞争已经非常激烈。

在一线城市的另一边，高房价正在推高城市的生活和生产成本，房地产和金融正在蚕食其他行业，中产阶级和工业企业正试图逃离，制造业和工业在城市财政收入中的比重正在下降，创业和创新的活力正在下降。

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自2015年以来，在北京、深圳和上海的财政收入中，土地租赁收入和房地产相关税收收入的比重大幅上升。

据中原地产统计，2013年至2015年，一线城市土地出让金年均收入超过5000亿元，比2012年翻了一番多。

今年到目前为止，一线城市的土地出让金已经达到1010亿元，土地王频频出现。今年全国最高的50块土地的总成交价为2013.29亿元；在总价格的50个地王中，有14个在一线城市，还有很多以前需要的地方有地王，比如北京的五环路。

但与此同时，中原地产研究部的统计数据显示，前四个月，一线城市住宅用地供应明显减少，仅供应了42个案例，住宅用地总建筑面积为632万平方米，为十年来最低值；

截至5月8日，一线城市住宅用地交易量也降至近10年来的最低点，仅27宗住宅用地交易，总规划建筑面积仅为360万平方米。

中原地产首席分析师张大伟认为，一线城市的住宅用地供应正在减少，这导致了市场上豪宅的趋势。在北京和上海出售的郊区土地的未来售价预计为6万英镑以上；未来，新上市商品房的定价将出现高端趋势，许多过去被视为非豪华住宅区的地区将供应大量豪华住宅项目。

事实上，今年的一线城市可以称为“豪宅年”。今年前四个月，北京已有1564套总价超过1000万元的豪宅签约，这一数字已达到2015年全年的一半。按套数计算，它占整个市场营业额的10%，按金额计算，这个比例高达37.9%。

其中，截至5月18日，134套单价超过10万的顶级豪宅签约，占2015年151套的88%。

在深圳，豪宅也非常受欢迎。据深圳中原和安居客统计，前四个月，深圳售出98套3000万元以上的豪宅，是2015年同期的4.45倍，比去年最后四个月增长了42%。豪宅的去转型周期保持在9.8个月的合理水平。

4月份，共有5套豪宅进入深圳市场，分别是福田宝胜中城、深圳湾乐府、于恒滨城二期、半岛城邦三期和南山深圳湾大厦，单价均在10万元以上。

根据深圳中原研究中心的监测，预计5月份将有9个豪华住宅项目开盘或开盘，包括著名的宝安方毅中心、福田大康福英门和宝能大厦230层、南山华侨城天鹅湖一号、蛇口水湾1979、后海汉森吉祥龙258层5室等。，开发商进入市场的步伐正在加快。

豪宅的高成交量和高比例也提高了城市的平均价格。本月第二周，深圳南山区新房均价接近10万元/平方米；蛇口半岛城市国家的新产品上个月开盘，平均价格为8万英镑，这已不再被视为豪宅价格，推出的400多套套房几乎售罄。

きだよ0/房被高房价侵蚀

2016年，尽管一线城市的土地和住房销售正在蓬勃发展，但其他行业却没有。

据北京市统计局统计，1-4月，全市计算机、通信等电子设备制造业增加值下降17.0%，比一季度高1.1个百分点。

长期以来，自2015年以来，北京市规模以上工业企业增加值累计增速从4%左右下降到现在的2%以下。在今年1月和2月，它也下降到2%的负增长。

虽然不太确定工业增加值增长率的下降是否与房地产价格高有关，但可以看出，北京一系列与计算机和电子制造相关的工业公司正在将总部或分支机构从市区转移到更偏远的郊区，如上地、亦庄、通州、城固和廊坊。

据北京市经济和信息化委员会主任张介绍，2016年的主要预期目标是:继续优化产业结构，加快发展符合首都战略定位的产业，现代制造业和规模以上高新技术制造业增加值增速在7%左右，现代制造业占全市工业比重超过50%；不符合首都战略定位的产业将迅速解散和退出，增加值将下降5%以上。

北京一家大型开发商的内部人士表示:“北京的房地产土地供应将越来越少，这也是通州、燕郊等郊区以及北京附近的房地产市场繁荣的原因，而北京的房地产市场只会继续扩大。”

在深圳，在2015年全国土地销售收入下降21.6%的背景下，深圳土地收入同比增长36.9%。财政部表示，这主要是由于深圳强劲的经济增长、房地产市场交易的繁荣、相对稀缺的土地资源和持续高企的土地价格。

数据显示，2015年，深圳公共财政收入达到7240亿元，比上年增长30.2%，其中中央财政收入达到4512亿元，增长29.7%；深圳本地收入达到2728亿元，增长31%，创下过去八年的新高。

就行业而言，去年深圳的税收占总税收的71.6%，而前四个行业分别是制造业、金融业、房地产业和批发零售业。然而，制造业的比例下降，房地产的比例显著上升。

以龙岗区为例，2015年，在房地产市场繁荣的推动下，房地产投资占固定资产投资的74%，而制造业投资大幅萎缩，同比下降60.4%，仅占5%。

据《21世纪经济报道》记者的实地调查，在龙岗和南山，由于房价的快速上涨，商业写字楼和工厂的租金也有所提高。一些企业陷入成本上升的困境，不得不退出整个企业或某些业务活动；由于制造业盈利能力下降，一些企业开始将资本投资于房地产开发，房地产业的资本经常被抽走。

2015年，深圳商业研究协会在对120家企业的调查中提出了一些问题，假设有一天他们会搬出深圳，原因是什么？大多数企业都已选择“房价过高”。

在上海，2015年外国常住人口出现负增长，同比下降1.5%，这是15年来的首次，外界也认为这与高房价有关。许多学者指出，在像上海这样的大城市，随着房价的上涨和产业结构的调整，低收入人群，包括刚毕业的大学生，都有可能离开。

结构畸形的风险

在张大伟看来，“面粉比面包贵”已经成为一线城市的常态。目前，上市公司和国有企业是主要的市场创造者，具有较强的财务实力和较强的抗未来市场波动能力。

过去一年，房地产政策宽松，上市公司融资成本大幅降低，这也导致许多企业敢于抢占土地，国有企业在土地市场上更加咄咄逼人。

例如，5月18日，保利地产(报价为600048，购买)以54.5亿元的价格赢得了上海浦东新区周浦的纯住宅地块，其溢价为296%，可销售住宅楼层价格为54500/m2。

然而，包括张大伟在内的许多业内人士指出，在未来一年，人们对房价是否会大幅上涨存在诸多疑虑，而土地之王进入市场的难度将成为2016-2017年最大的问题。

在北京商品房平均楼面价格已经超过3.7万元/平方米的情况下，未来房企的经营难度越来越大；根据目前地价超过房价的趋势，未来两年房价将上涨100%以上，这些地王才能上市。

上海亿居房地产研究所副所长杨红旭认为，保利很难在浦东地块上获利。

值得注意的是，曾经激进的融创中国自去年以来就没有参加过一线城市的帝王盛宴。

融创中国董事长孙宏斌认为，北京和上海的地价已经过高。“一些企业在2013年土地市场的疯狂时期赢得了项目，但尚未进入市场。2015年，高价地块频繁出现在一线城市，这些项目将在2016年集中在集体市场。今后，许多企业将很难去化学。”

嘉丰地产财务数据总监弗兰克·里德(Frank Reid)认为，房地产企业疯狂收购土地的背后是资本和杠杆的不断输血，“土地大王”的频繁出现背后是整个行业的债务不断上升。根据中国指数研究院的数据，2015年前100家房地产企业的资产负债率继续上升，平均为75.4%，比2014年上升1.5个百分点。

然而，高负债和高杠杆无疑增加了违约和投资的风险。碧桂园首席财务官吴建斌认为，土地收购风险是房地产企业最大的风险。一旦某个地块的投资出现问题，可能会导致连锁效应。公司应该做的第一件事是尽可能避免投资风险。

(编者:鲍)