苏州湾壹号单价降9000元：实际控制人被带走

本篇文章3020字，读完约8分钟

随着二线城市房地产市场的复苏，其4月份的土地市场表现异常活跃。当“王迪”频频出现时，苏州湾一号成了第一个价格跳水的楼盘，单价下降了9000元，降幅超过30%。在各地楼市回暖的大环境下，这具有明显的信号意义。与此同时，苏州突然暂停了5块土地的转让，设定了10块土地的最高价格，并取消了限购措施。二线城市的调控已经开始。这些城市的房价是否迎来了拐点？

5月9日，一位权威人士接受了《人民日报》的独家采访，称未来房地产不能以高杠杆方式囤积。央行的数据显示m2的增长率正在下降。就开发商资金而言，4月份开发贷款仅增长2.2%。投资增速接近10%的房地产还有其他融资渠道吗？

苏州第一房地产公司苏州湾降价9000元/平方米的消息在房地产行业引起轩然大波。截至今年5月，该市房价已连续7个月上涨，最近几个月的涨幅超过了北京、深圳等一线城市。

苏州湾一号降价前后，适逢《人民日报》采访权威人士谈论中国当前经济，指出虽然房地产市场存在泡沫，但去库存化不能依靠高杠杆，而是依靠人民的城市化。因此，上述降价被许多报道解读为房价已经见顶的信号。

记者致电苏州湾一号售楼处，售楼人员告诉记者，5月7日推出的200多套房已经售罄。从这个角度来看，即使房价涨跌互现，空的跌幅也不大。

在苏州湾一号降价背后，国家商报记者发现，该项目所属的恒利集团董事长陈建华被有关部门带走。根据公开信息，房地产开发商恒力集团是苏州吴江的一家本地企业。据《财经》报道，2016年3月，苏州市委书记王敏被宣布调查前后，陈建华也被有关部门带走。3月17日，苏州市人大常委会人事代表联络委员会工作人员确认，苏州市人大已收到检察机关要求对陈建华采取强制措施的报告，该报告也获得批准。据《财经》报道，陈建华被有关部门带走的原因尚不清楚。

航运对市场来说只是一个短期调整

如今，苏州湾一号已成为业内和业外广泛关注的项目，不是因为它的高建设水平，也不是因为它在苏州的独特豪宅，而是因为在苏州这个新兴的市场，该项目已经逆市而降，开盘走低。

据了解，开盘价与之前的价格有很大不同。今年4月，该项目推出了面积为220平方米的精装公寓，价格从23000元/平方米到25000元/平方米不等。现在，我们正在销售17号和19号楼，单元面积分别为165平方米和192平方米，价格从12000元/平方米到16500元/平方米不等。

柯睿苏州的一位信息经理告诉记者，苏州湾一号是吴江新城的典型项目，整个项目位于苏州湾景观的最佳位置，对其他房地产有一定的借鉴意义，但它是一个具有一定稀缺性和特殊情况的超高层产品。与前期相比，开盘项目的价差仍然很大，其母公司的实际控制人已经被带走，这引起了更多的公众关注。

之前推出的是一线湖滨地产，也是一栋装修精美的高层建筑。这次推出的是非湖景和毛坯房，都是41层的超高层建筑。苏州太湖湾的一位销售人员告诉记者，超高层建筑的一个严重伤害是，房屋收购率普遍较低，只有70%左右，而且苏州湾1号门前有40多层楼，不靠近地铁。

即使是这种类型的公寓，一旦开放，去转换率将达到93%。据嘉里统计，开业当天预订了400个团体，实际参观了约340个团体，平均成交价为15800元/平方米。

《国家商报》记者致电苏州湾一号售楼处，对方销售人员告诉记者，5月7日推出的200多套已经售罄。

同时，苏州湾周边正在开放的项目只是第一个开放太湖昵称的项目，其中蓝光田玉娥的平房售价为23000元/平方米，精装修高层建筑的平均价格为15800元/平方米；凯旋门的价格是18000 ~ 20000元/平方米。

柯睿苏州的一位信息经理告诉记者，该行业对苏州湾一号的认可度明显高于其他项目，这种大幅降价直接导致了其高度退化。从项目预定到开业不到两周时间，销售和控制节点掌握得很好。

后期降价动机不足

虽然这次推出的楼盘与之前的没有湖景的楼盘相比处于劣势，而且是一个40层超高的毛坯房，价格便宜了近30%，仍然卖得很好。这可以从另一个角度解释苏州市场并没有像外界预期的那样迎来拐点，而只能从市场反应来看是一个短期调整。

据嘉里数据，4月份苏州商品房市场供应面积为83.06万平方米，同比下降19.8%；交易面积为116.15万平方米，同比下降17.08%。平均成交价为18144元/平方米，比上个月上涨1.45%。4月份，商品房存量为360.29万平方米，比上个月继续小幅下降。去化学周期为3.3个月，市场呈现供不应求的局面。新城控股苏州项目负责人李经理(601155)告诉记者，目前虽然成交量和供应量都有所下降，但5月份的数据比4月份上升了4%~5%。

在这种背景下，开发商正经历着前所未有的暴涨，不再盲目提价。

副总经理韩表示，市场已经降温。一方面，苏州的房价涨到了上限，买家开始观望与货币。从买家的角度来看，市场增长预期较之前有所下降，人们对市场形成了认知，因此出现了买家回归核心区域板块的现象。另一方面，近期一系列楼市调控政策对市场信心产生了一定影响。

韩说，目前，对于苏州，最紧迫的任务是补充库存，并控制去化学周期超过10个月，从而实现一个相对合理的周期。如果土地推量过大，也可能影响明年的心理预期。

与年初的火爆相比，苏州市场现在平静多了。苏州中原区经理告诉记者，太湖新城长期以来一直是吴江的活跃板块，尤其是今年春节前后，投资者一度占到买家的70%以上，呈现井喷状态。到3月底和4月初，高品质和二级市场的开盘人气都不如假期后火爆，游客数量下降了30%至40%，尤其是一些投资者追捧的热门板块，有些板块一天只有两三批游客。

王馨可表示，目前，由于苏州楼市仍在上涨，虽然客流有所减少，但并不影响房价上涨的动力，也不是降价的时候。

苏州经济发展的基本面比较好。根据苏州近期的供需关系，大部分地区供不应求。根据最新数据，苏州有20，900套住宅库存，其中大部分保持在20，000套左右，根据过去6个月的平均去化学水平，可以出售3个月。

尽管业内人士普遍预测，苏州楼市下一步将进入瓶颈期，但当供应量和成交量下降时，价格不太可能暴跌。毕竟，库存非常少。

然而，王馨可指出，由于之前的拍卖尚未上市，价格仍有可能在短期内稳定下来。一旦住房供应开始增加，苏州的下一个形势可能会很严峻。

王馨可表示，最有可能的结果是，苏州房价在短期波动后趋于稳定并继续上涨，但速度会放缓。

此外，国家商报记者发现，该项目所属的恒利集团负责人被有关部门带走。

根据公开信息，房地产开发商恒力集团是苏州吴江的一家本地企业。本集团成立于1994年，前身为吴江化纤厂。江苏恒力化纤有限公司成立于2002年，恒力继续向热电、酒店和房地产领域拓展。

据《财经》报道，2016年3月，在苏州市委书记王敏被宣布调查的前后，陈建华也被相关部门带走。3月17日，苏州市人大常委会人事代表联络委员会工作人员确认，苏州市人大已收到检察机关要求对陈建华采取强制措施的报告，该报告也获得批准。《财经》还报道称，陈建华被有关部门带走的原因尚不清楚。

友涛市总裁薛告诉记者，公司的所有相关法律文件都需要企业实际控制人签字，涉及到发债、贷款、出售资产等各个环节。一旦这些环节出现故障，企业的正常经营将受到影响，从资不抵债到破产。因此，公司的当务之急是迅速保存其财富。

苏州湾一号项目的降价是否与实际控制人有关，国家商报记者给该公司发了一封采访信，但截至发稿时，尚未收到回复。