4月开发贷两位数下降 房企从哪儿筹钱抢“地王”

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不久前，一位权威人士告诉《人民日报》，“房地产去库存化”不应该靠杠杆去库存化，而应该靠城市化去库存化。

权威声音刚刚落下，央行4月份发布的金融数据显示，当月m2增速有所下降。国家统计局的数据还显示，与前一个月相比，4月份的发展贷款都出现了两位数的下降。然而，由于销售回报资金明显增加，整体资金到位的住房企业整体上升。

开发贷款的下降给市场带来了不祥的预兆:房地产开发基金正在收紧。

资金仍然很紧张

5月13日，央行发布了4月份的金融统计报告。截至4月底，作为货币扩张核心指标的m2余额为144.5万亿元，同比增长12.8%，比上年末下降0.6个百分点。

这些数据一出来，市场就对m2余额增长率的下降感到困惑甚至有点担心，认为这可能是收紧货币政策的信号。央行解释称，这与股市降温有关。初步预测，在正常增长情况下，未来几个月m2同比增速仍将大幅下降。

《国家商报》记者注意到，根据国家统计局的最新数据，根据房企资金到位情况，前四个月资金到位42371亿元，同比增长16.8%，增速比1-3月提高2.1个百分点。

从具体分项看，住房企业到位资金涉及的国内贷款为7501亿元，增长2.2%；利用外资35亿元，下降68.1%；自筹资金14920亿元，增长3.7%；其他资金19915亿元，增长37.9%。

其中，存款和预收款11，370亿元，增长34.4%；个人住房抵押贷款达到6694亿元，增长54.7%。

记者的比较研究发现，所谓“国内贷款”是银行系统向住房企业发放的开发性贷款。从环比看，4月份房企获得开发贷款1275亿元，3月份单月获得开发贷款1755亿元。下降幅度约为27%；从同比来看，去年4月份的开发贷款为1496亿元，同比下降约14.8%。

新城控股(601155，BUY)高级副总裁欧阳杰在接受《商业日报》采访时表示，4月份房企资金相对宽松，主要是因为销售回报明显。以新城控股为例，开发贷款占20%，没有减少，而定金和预售款占34%，非常大，销售面积增加了40%，直接带动了个人按揭贷款增加54%。

中粮地产一位具有国际金融背景的资深观察人士告诉《国家商报》，这是一种周期性反应。今年第一季度，企业发放了更多贷款，很明显，“借新还旧”。二月，还有半个月的春节。假期过后，企业在3月份开始工作，贷款需求大幅增加。4月份，住房企业进入了信贷减少的冷静期。

碧桂园某区域投资部负责人表示，房企整体资金肯定吃紧，但情况各不相同，有的仍在大举扩张，有的稳健保守。

发展贷款是否被其他融资所取代？

前四个月，全国固定资产投资(不含农民)约13.3万亿元，增长10.5%，增速较今年第一季度略有回落。从重点行业来看，制造业和基础设施投资增速较一季度有所下降，但房地产投资增速提高了1个百分点。这说明房地产投资对整个投资仍有很大的拉动作用。

5月9日，《人民日报》头版刊登了一篇权威人士关于当前经济的文章，强调高杠杆率必然带来高风险，通过增加杠杆率来推动经济增长是不可能的，也是不必要的，不能简单地把房地产市场作为确保增长的手段。

事实上，自今年年初以来，上海、深圳等一线城市和苏州、杭州等典型二线城市的房地产市场出现了一种新的场外融资方式，即首付和杠杆融资，这在一定程度上已成为这些城市房价非理性上涨的主要原因之一。

此后不久，首付加杠杆被中央银行和其他金融监管机构紧急叫停，甚至与其他部门联手查出各地首付贷款的规模。上海和其他城市也紧急出台了新的房地产市场监管规定。

欧阳杰表示，未来的政策是更加刺激还是更加紧缩仍存在很大的不确定性，关键在于中央政府对经济下滑的容忍度。在他看来，房屋企业的投资在市场上会呈现一条水平线。

最近，格力、融创和葛洲坝等房地产巨头出现在上海和南京等热门城市争夺土地。在“大血量”背后，品牌房地产企业的资金链将走向何方？如何控制资本风险？

北京龙湖地产的一位知情人士表示，市场在不断变化，龙湖将保持稳定的财务状况和负债率水平，优化债务结构，拓展融资渠道，进一步延长账户期限，降低成本。通过对外合作策略，控制征地成本，降低资金压力。

上述龙湖内部人士解释说，具体来说，龙湖将坚持多渠道、低成本的融资策略。前者主要保持了国内银行融资、海外银团融资和国内债券市场融资的优势，而后者则以2015年底为例，公司平均借款成本为5.74%，期限为5.24年，继续保持行业低水平。

记者注意到，一个典型的现象是，例如，四川一家上市房地产企业与平安银行(报价00001，买入)和深圳一家投资公司合作成立了一家出资比例为5: 5的房地产基金公司，用于房地产企业的土地收购和并购。目前，许多房地产企业，如保利、越秀、阳光城(报价000671，买入)、中天城头(报价000540，买入)，都有房地产基金。

中国城市工商联合会主席陈宝存表示，品牌住宅企业的融资渠道已经多元化。2013年，银行系统表内和表外贷款分别占50%。目前，银行表内开发贷款相对稳定，约占1/3，表外规模较高。表外贷款主要通过影子银行发放。