限购立竿见影 通州房产陷有价无量窘境

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根据中原地产研究部的统计，在限购的头三天，北京总共签署了525套商住公寓。值得注意的是，通州商住市场存在“零交易”现象。

在过去的半个月里，通州上演了一出出人意料但却合情合理的楼市大戏。在通州商品房限购的传言下，一周内售出近5000套；随着通州限购和升级政策的实施，北京商报记者今天走访发现，通州的商业和住宅市场陷入了沉寂。同时，数据显示通州的商业和住宅市场在限购后进入了冻结期。对此，业内人士认为，限购政策出台后，通州的商住公寓市场将在短期内冻结，进入一个价格无限的时代。对于开发商来说，销售周期将会延长，资金回笼将会更加困难，市场运作风险也会增加。

热到沉默

无论是“冰”还是“火”，通州区总能成为北京楼市最引人注目的存在。4月底，通州区限制商住产品限购的传言给这类市场火上浇油，而5月5日通州区新一轮非住宅产品限购政策给这类市场带来了零交易的“冰点”。

在史上最严格的限购政策一夜之间出台后，《今日北京》记者上周末走访了通州的几个商业和住宅项目。仅仅一个晚上后，一度火爆的通州商品房市场陷入沉寂，沙盘和签约区不再被买家包围。通州运河核心区的一个商住项目的销售人员说:“周六日本应该是接待顾客最多的一天，5日晚出台的商品房限购政策对项目的销售影响很大，早上接待的顾客很少。”

根据中原地产研究部的统计，在限购的头三天，北京总共签署了525套商住公寓。值得注意的是，通州商住市场存在“零交易”现象。

这不禁让人想起限购传闻曝光后，通州区商业住宅市场的疯狂交易。数据显示，北京一周共销售商品房6788套，其中商品住宅5427套，其中通州区销售商品住宅4698套，占全部商品住宅交易量的近90%，排名第一的东亚尚品台湖实现了每周3191套的成交量。

没有价格

虽然通州商住市场的交易已经进入低谷期，但房价似乎不会因此而下跌。上述项目的市场负责人在接受《今日北京商报》记者采访时表示:“项目新增住房的计划已经推迟，发卡活动已经停止。虽然限制在通州购买商业和住宅公寓的政策已经付诸实施，但一些细节尚未公布，该公司决定暂时停止推出住房，预计将于6月中旬和6月下旬再次开放销售。”

中原地产首席分析师张大伟认为，通州市场未来将进入一个价格无限的时代，成交量较低，但价格保持稳定。首先，通州出台的商住产品限购政策将直接抑制交易，这将影响至少60%-80%的交易，因为要求企业购买；其次，通州市场目前整体库存较少，近年来土地供应较少。总的来说，压低项目价格风险不大。然而，交易量的大幅减少将抑制价格快速上涨的可能性。

事实上，通州区出台的限购政策要求该地区的房地产企业承担更大的市场运作风险。据业内人士分析，限购政策出台后，投资需求将被直接抑制，商住产品销售将放缓，开发商的销售周期将相应延长，这将影响资金回笼效率，并将对开发商的现金流和财务成本构成巨大考验。

需求溢出

通州限制购买商住公寓导致了这种住房需求的泛滥，大兴、房山和顺义迎来了一波商住交易高峰。

根据中原地产的监测数据，限购的头三天，北京就签下了525套商住公寓，其中房山和大兴成为热点，分别有155套和108套占据了各地区的前两大交易量。对此，张大伟表示，限制在通州购买商业和住宅产品的政策将在一定程度上有利于大兴、房山和顺义的公寓市场。目前，一些需求已经显示出转移的迹象。在这种情况下，预计未来全市的合同签约将保持稳定。

从上周的交易来看，北京仅售出1875套商品房，比上个月下降37%。对此，雅豪机构营销总监郭毅认为，随着通州商住限购政策的出台，上个月商住市场疯狂的交易趋势被强行终止。因此，近期项目进入市场的热情有所下降。预计北京5月份的住宅交易将是不可持续的，与上月相比的下降趋势现已明朗。

此外，由于大量项目集中在五一假期开盘，五一假期后市场供应处于低位。然而，在通州限购之后，周边地区的商业和住宅项目也将积极进入市场，接受“溢出”的市场需求。预计商业和住宅建筑占据较大市场份额的情况将在未来继续。