人民日报：让农村沉睡资产变“活钱”

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党的十八届三中全会提出:“农村集体管理建设用地应当允许出售、出租、入股，并以与国有土地同等的权利和价格进入市场。”最近，这项改革迈出了重要的一步。银监会和国土资源部联合发布了《农村集体管理建设用地使用权抵押贷款管理暂行办法》，规定在15个试点市(县)，符合规划、使用控制和合法收购要求的农村集体管理建设用地使用权可以申请抵押贷款，通过转让、租赁和投资(入股)方式进入市场。

哪些领域可以试点

《办法》明确规定了适用范围、适用类别和有效期限。

在适用区域方面，《办法》允许的农村集体建设用地仅限于国家确定的15个试点县(市、区)，包括北京市大兴区、山西省晋城市泽州县、辽宁省鞍山市海城市等。

关于适用土地类型，《办法》明确了农村集体建设用地是指在现有农村集体建设用地中，在土地利用总体规划和城乡规划中确定为工业、采矿、仓储、商业服务等经营性用地的土地。规定以出让、租赁和投资(入股)方式进入市场的农村集体建设用地使用权可以抵押。

有效期方面，《办法》规定有效期至2017年12月31日，与农村集体建设用地入市试点期限一致。

《办法》提出，农村集体建设用地使用权抵押贷款应在不改变土地公有制性质、不突破耕地红线、不损害农民利益的前提下进行。同时，要求农村集体建设用地使用权抵押贷款应坚持依法、惠农惠民、平等自愿、公平诚信、风险可控、可持续经营的原则。

使用权可以在哪里抵押

《办法》从业务范围、贷款目的、条件、流程和风险保障机制等方面明确规定了农村集体建设用地使用权抵押贷款业务。

关于抵押物的范围，《办法》允许以处分权抵押两种农村集体建设用地使用权融资。一是以出让、租赁和投资(入股)方式取得的集体建设用地使用权；二是尚未进入市场但具备进入市场条件的农村集体建设用地使用权。

进入市场的条件有两种:一是未进入市场但已依法登记房地产并持有权属证书，符合规划和环境保护要求，具备开发利用的基本条件。所有权主体履行集体土地资产决策程序并同意抵押。试点县(市、区)政府同意土地可以在抵押实现时进入市场；二是改革前未进入市场但依法使用的农村集体管理建设用地。房地产登记依法进行，并持有权属证书。按照有关规定办理入市手续，签订土地使用合同，办理变更登记手续。

《办法》还规定，下列集体管理建设用地使用权不得抵押:权属不清或有争议；被司法机关依法查封的；被依法纳入征地范围的；未经授权改变用途；其他不允许抵押的情形。

如果发生违约，如何处置抵押物

严格的贷款条件是控制贷款风险、顺利推进试点地区集体管理建设用地使用权抵押贷款业务的必要手段。《办法》从依法持有土地使用权证书、符合土地总体规划和城乡规划、不设定其他先补偿权利等方面提出了要求。它还要求银行业金融机构对借款人是否合格、抵押物所有权是否清晰、价值评估是否合理、是否符合规划、是否易于处置和变现等进行详细调查。尽职调查期间，以防止贷款风险和提高资产质量。

如何评估抵押品的价值？《办法》规定，银行业金融机构应当建立农村集体建设用地使用权价值评估制度。外部评估或内部评估可用于评估农村集体建设用地使用权抵押的价值。同时，规定银行业金融机构应根据抵押合同加强对抵押物的动态管理和重估，确保抵押权的真实性、合法性、充分价值和效力。

如果发生贷款违约，如何处置抵押物？根据本办法，贷款到期后，如借款人未能清偿债务或抵押按当事人约定实现，银行业金融机构可通过贴现、拍卖、变卖抵押财产等合法手段处置抵押的农村集体建设用地使用权。收益应首先由银行金融机构支付。

此外，《办法》还从政府融资担保公司担保和风险补偿机制等方面建立了集体建设用地使用权抵押贷款担保体系，有利于银行业金融机构分担风险，推进集体建设用地使用权抵押贷款试点工作。