人民日报：去库存不是在找“接盘侠”

本篇文章2013字，读完约5分钟

最近，中国房地产市场异常“热”，各大“地王”争相“露脸”。6月3日，北京市国土资源局官方网站正式挂牌通州多功能用地。土地的初始价格高达87亿元，被授予“超级土地王”的称号。相关统计显示，今年以来，22个热点城市已经诞生了100多位“地王”。对此，专家指出，目前，中国房地产市场分化严重。一线和二线城市拥有“地王”和高价住房并不少见，因此我们需要注意防止泡沫。三线和四线城市是去库存化的重点。我们应该着眼长远，加强与城市化的结合，让居民不仅买房子，而且提高他们的生活水平，而不是简单地找人“接管”房地产库存。

有成绩，但任务仍然艰巨

房地产去库存化开始把一些好的“抄本”从地方移交给国家。一些省市在减少库存方面取得了成效。截至4月底，广东省商品房库存为1.5697亿平方米，比上年末减少655万平方米；一季度，海南的房地产销售面积和销售额分别增长了78.1%和73.9%，成为近年来的最高增速；截至4月底，宁夏吴中的房地产库存为110.9万平方米，比2015年底减少48.7万平方米。

就全国房地产市场的整体表现而言，国家统计局投资司高级统计师李娇表示，今年以来，商品房销量有所上升，房地产去库存化取得显著进展。1-4月，我国商品房销售面积同比增长36.5%，销售量同比增长55.9%；截至4月底，中国商品房销售面积为7.27亿平方米，已连续两个月下降。

尽管已经取得了一些成绩，但房地产去库存化的任务仍然艰巨。中国物流信息中心的武威表示，5月份，房地产业务活动指数和新订单指数均连续两个月呈下降趋势，均在50%以下，表明市场供需双方都处于弱势。结合数据变化，尽管今年一、二线城市的房地产销售有所回暖，但很难掩盖三、四线城市的巨大库存压力。

“目前，许多三、四线城市的房地产存量不是在下降，而是在上升，这需要引起关注。在早期阶段，大量的住房建设积累了大量的库存。居民购买力弱和市场交易不活跃无助于缓解库存压力。当地居民购房的潜力和城市化的作用没有得到很好的发挥，这限制了在三、四线城市推行去库存化。”中国人民大学金融与证券研究所副所长赵锡军在接受记者采访时说。

需要消化而不是“传递”

“库存压力加大对中国经济的影响不容忽视。”赵锡军表示，房地产市场与消费、投资、生产、金融等诸多领域密切相关，影响巨大。首先，大量的库存浪费了大量的资源，尤其是一些未完工的建筑和“死城”固化了其上的许多资源。不能使用，对当地经济、就业和税收有负面影响；其次，库存的积累也意味着银行等许多金融机构无法收回房地产开发商的贷款，这将增加银行的不良资产，不利于金融市场的稳定；此外，一些地方缺乏有计划的住房建设将增加重建的难度，并可能给城市带来不可挽回的损害。

为了保证经济的健康发展，去库存化是一种必然的方式，但不是通过转移库存压力和风险来实现的。国家发改委城市与小城镇改革发展中心主任李铁指出，当前社会上有一种观点认为，加快农民工市民化就是让农民工成为房地产市场的“接班人”。这显然是一种误读。农民工进城的确是“去库存化”的主要优势，但这并不意味着农民工市民化就意味着鼓励农民工买房。

找人“接管”楼市库存不利于问题的解决，反而可能影响经济的健康发展。法国巴黎银行(BNP Paribas)亚洲区首席经济学家陈兴东表示，如果农民只大量购房，农民的购买力可能会下降，购房后农民在其他方面的消费会减少，这对经济不利。

华南理工大学公共政策研究所助理研究员谭锐指出，近年来，由于北京、上海、深圳等大城市房价“飙升”，居民连夜排队买房，有些人甚至买卖整栋楼，这实际上把开发商的库存变成了投资者的库存，高库存问题并没有真正得到解决。

关注关键点需要“剪裁”

要实现房地产市场的去库存化，我们还应该强调“量体裁衣”。赵锡军指出，目前去库存化的重点在三、四线城市，而在一、二线城市，要防止过度开发投资和房地产市场过热，特别是要防止投资需求以居民刚性需求的名义过度刺激房地产市场。

清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵表示，他特别反对采取“饮鸩止渴”的方法，只是为了短期的去库存化，比如零首付和场外资金配置，这将播下房地产泡沫的种子。去库存化的根源在于三线和四线城市。应该加快城市化，引导农村居民先租房后买房。目前，政府基金可以买房子并租给农民，这样房子就可以优先使用。

“推进农民工城镇化和市民化，要打破农民工进城门槛，解决就业问题，鼓励大众创业和创新，延长中小企业寿命。与此同时，房地产市场的供应方将进行结构性改革，以降低房价，使农民工能够在城市买得起好房子。”清华大学政治经济研究中心主任蔡继明说。

赵锡军表示，三线和四线城市的去库存化在短期内无法解决，有必要从长远来看。要牢牢把握与城镇化融合的重点方向，促进产业集聚和就业，重视公共服务、医疗卫生设施建设。居民买房和提高生活水平是必要的。这是一个良性的过程，而不是简单地让任何人“接管”房地产库存。