融创进退术

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“我更有侵略性，但自从我长大后，我不想打架，因为只要打架就是双方的事。每天挣扎着让一群律师来赚你的钱是没有意义的。对任何人来说，特别僵硬都是不好的。在商业领域遵守规则对每个人都有好处。”是孙宏斌说的。昨日(1月5日)在上海，融创中国(香港股票01918) (01918.hk)董事长孙宏斌在麦克风前就万科与宝能部门目前的股权纠纷发表了评论。

不了解孙宏斌经历的人很难理解这些话里隐藏的变化。这位前联想年轻人大受欢迎，他在20世纪90年代初遭遇挫折。1994年之前，他仅在天津就创办了顺驰。2003年，当王石在重庆说，他实现了100亿销售回报的第二年。2004年，当冯仑说他将在3-5年后成为全国房地产老板。然后，在质疑的目光下，他把融创从2010年上市时的80亿元规模，带到了2015年的700多亿元。以上言论是房地产创造者的共鸣，也是躁动不安的人们少有的平和与妥协。

在过去的两年里，孙宏斌试图收购绿城和凯撒，以便进军杭州、深圳等城市。尽管它最终失败了，并占据了融创一半的管理资源，但他认为这一经历赋予了融创团队在并购方面的经验和能力。杭州、深圳等城市对M&A行为背后的预判后来被市场证实。尽管对记者说“规模不是问题”，但对这些城市的渴望仍然显示了53岁的孙氏的雄心。他总结道，过去一两年的经历让他觉得自己成熟了。根据他的计划，融创2016年的销售目标是800多亿元，2017年的目标是1000多亿元。

并购当年的损益

2015年9月8日，融创中国与雨润控股集团有限公司达成战略合作协议..选择战略合作而非之前直接收购公司股权被业内人士解释为两次收购经历，融创的收购战略趋于灵活。

在过去的两年里，收购已经成为孙宏斌和融创的关键词。2014年5月，融创中国以62.98亿港元收购绿城中国24.31%的股份(香港股票03900)。这笔巨大的收购发生在两家有代表性的房地产企业之间，这一度成为业界关注的焦点。绿城集团董事长宋卫平决定返回绿城，经过几轮谈判，双方最终宣布协议终止。然后CCCC进入了绿城。2015年1月30日，融创和凯撒达成协议，收购凯撒49.25%的股份。2月5日，融创中国购买了25.29亿股凯撒股票。交易完成后，融创将成为凯撒的最大股东。然而，由于出售股份的一些先决条件尚未满足，融创宣布将不会继续购买股份。

去年下半年，融创在M&A市场发起了一系列收购，其中包括以32亿美元收购成都中宇地产(港股01224)7个项目，再加上浦东东郊项目5.7亿美元的股权，以及与天朗联合投资成立Xi安合资公司收购天朗部分项目的股权。Cree Research Center高级分析师方玲表示，为了避免绿城和凯撒的再次收购，融创目前已经改变了M&A战略，融创已经从整体收购上市公司转向与上市公司合作，这有利于融创利用合作企业的地理优势进入目标城市。

目前，融创形成了三种主要的并购方式，包括单独项目的并购，如南佛山湖项目和浦东董娇项目的并购；其次是收购区域管理平台，资产一次性打包；最后一个是通过合资建立一个平台公司来利用当地企业。根据克里的研究，第一种方法容易操作且容易成功，第二种收购方法的主要目的是收购土地。但是，由于被收购的平台公司有一定的管理基础，融创为了避免复杂的人事纠纷，更愿意购买所有的产品，最后一种方式有利于尽快熟悉市场，站稳脚跟。

回顾近期M&A的经验，孙宏斌表示，两个M&A的失败对融创的发展产生了一定的影响，但同时融创也积累了一些能力。此前，他还向《中国商报》记者总结说，M&A没有成功或失败，应该用正常的心来对待。

昨天面对媒体，头发花白、戴着金边眼镜的孙宏斌非常健谈，已经有半个多世纪的历史了，他的话很直接，甚至有点孩子气。昨天，记者请孙宏斌用一句话来概括去年。他说:“我想不起来。”通过这些经历，我应该更加成熟。”

规模不是一个东西

融创的年销售额从2010年的80多亿元增长到2011年的192亿元和2012年的356亿元，成为近年来增长最快的房地产企业。2014年，在全国房地产调整的背景下，融创完成合同销售额658.47亿元，实现净利润37.3亿元，分别增长29.6%和5.9%，位居行业前十名。根据融创昨天发布的数据，融创2015年的销售额为734.6亿元，其中合同销售额为682.1亿元，预留销售额为52.5亿元，销售面积约为350.2万平方米，平均销售价格约为20980元/平方米。如此快速的发展，人们可以从数据背后看到孙宏斌的雄心。

媒体昨天问孙宏斌的第一个问题是关于规模。对此，孙宏斌的回答是:“我一直觉得规模并不重要。”然而，他补充道，融创有超过4400亿元的土地储备。如果不出售，它每年将支付200亿到300亿元的利息。只有销售公司才能发展。最后，他说融创的未来“必须是数千亿美元”。

据《中国商报》记者统计，截至2015年底，融创拥有土地储备4427亿元，足够未来3-4年出售。这些土地的三分之二是通过并购获得的，三分之一是在公开市场上赢得的。从区域来看，在4427亿元的土地储备中，三分之二在核心城市，其他城市占三分之一。这与融创五年前专注于核心城市的战略有关。2015年，融创除了继续关注京津冀、沪渝杭外，还进入了成都、南京、武汉、Xi和济南等八个核心二线城市。

与许多房地产企业选择挤进一线城市以“规避风险”的事实相反，孙宏斌在判断北京和上海的房地产前景时相当谨慎。他解释说，这主要是因为北京和上海“拿不到钱，计算起来就会赔钱。”他说，过去他觉得北京和上海可以拿走任何土地，但现在他觉得自己应该避免掉进高价土地的“深坑”。孙宏斌认为，现在的房地产市场风险很大。虽然利率越来越低，但利率不会永远下降。2011年左右的房地产低谷也表明，房价不可能像所有人想象的那样“一旦上涨就停止”。

然而，这并不妨碍融创继续寻找机会。孙宏斌告诉记者，融创今年将继续布局其他城市，并计划进入广州、深圳或珠江三角洲六个城市中的一两个。

“我讨厌谈论感情。我也是一个有感情的人，但是当我谈到它的时候，它似乎很低。我想做些有趣的事，凯撒和绿城，我觉得很有趣。”说完这些，孙宏斌又挥了挥手。“我不说出来，我说我也低了。”