媒体：90%开发商十年内将消失 中小房企凄凉

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如今，房地产行业已经进入了掠食者争夺食物的时代，中小房企的生存条件变得越来越艰难。随着产业集聚的进一步深化，与规模较大的大型住宅企业相比，中小住宅企业的形势可谓惨淡。从外部来看，他们将面临大型房企在土地收购和销售方面的激烈竞争；从内部来看，他们将面临更严峻的融资和转型挑战。

虽然2014年底市场有所上涨，但从2014年全年的市场表现来看，房地产行业的形势明显不如以前。中国商品房销售额同比下降近8%，平均销售价格同比下降近5%。与此同时，大型房企的市场份额不断增加，前50家房企的销售门槛已达到140亿元。对于许多中小型住房企业来说，如果继续寻求规模扩张，它们很可能会死亡。如何在夹缝中生存已经成为这些企业不得不思考的命题。

中小住宅企业的生存环境越来越艰难

据中国指数研究院统计，从销售业绩分布来看，销售额超过100亿元的房地产企业存在明显的断层，绿地、万科等70亿级企业的销售规模继续扩大，12家企业的销售规模在300亿元至1000亿元之间，与第一集团的销售缺口为500亿元，而销售额在100亿元至300亿元之间的企业多达61家，极具竞争力。

韩毅智库上市房企研究中心副主任张华东在接受《国家商报》采访时表示，数百亿企业之间的鸿沟正在扩大，大型房企的规模越来越大，做强的趋势越来越明显。许多销售额在100亿到300亿元的房企都是从区域市场向全国布局，它们抵御市场波动风险的能力是有限的，未来还有很多变数。

新城控股副总裁欧阳杰表示，7000亿住房企业的销售额占中国商品房总销售额的七分之一，过去五年的平均复合增长率达到34.7%。随着房地产行业进入稳定发展期，未来增长率按过去五年复合增长率的一半计算。到2026年，他们将占领整个市场，然后90%的住房企业预计将消失。

除了近80家销售额达到100亿元的房地产企业外，还有数不清的年销售额在100亿元以下的小型住宅企业。这些企业的市场关注度很低，很多都是片面的，无法向外扩张。在市场低迷的背景下，生存形势更加艰难。

由于金融机构试图控制投资风险，中小住房企业很难获得开发贷款，信托等其他融资渠道的成本仍然很高。中小房企没有救命的钱，在土地市场上容易受到大企业的竞争，导致一系列连锁恶化反应。在市场低迷的情况下，中小房企的销售策略并不占主导地位，这使得可以开发的土地更难出让，项目运营停止，将面临资金链崩溃的高风险。张华东表示，中小房企的主要生存压力来自融资成本高和人才流失严重。

中小住宅企业需要尽快转型

在大型住宅企业规模越来越大，平台优势遥遥领先的情况下，中小住宅企业必须在细分市场中寻找机会，提高产品性价比，注重差异化产品可能是出路。

欧阳杰认为，当房地产企业的规模越来越大的时候，那些小而美的企业并不是不可能出现的。如果中小房企能够瞄准细分市场，凭借精准的定位和卓越的品质，在区域市场赢得粉丝并非不可能。然而，由于这样的房地产需要出色的质量和成本效益，空的利润相对有限。没有利润积累，就没有办法谈论扩张。这样的房地产企业将来可能只会过着小日子。

张华东甚至说，这些公司不能谈论区域性的深层种植，他们将来可能只做城市深层种植，甚至手头只有几个项目。有可能处理好与地方政府和金融机构的关系，控制成本，并将这些项目发挥到极致。

这也意味着，在未来，房地产市场的格局将是，领先的住房企业占据主流市场，而中小住房企业只能在大企业不参与的夹缝中寻找转型的可能性。

中小企业的机遇在于创新

中小住宅企业转型迫在眉睫，但步伐已经落后于大型住宅企业。作为市场跟随者，中小房企往往缺乏大胆变革的决心和力量，转型的最佳时机可能已经错过。根据张华东的说法，房地产行业只能像大象一样跳舞。目前还不知道房地产企业的各种创新业务在未来会有多少价值。如果中小型房地产企业想分享创新业务，转型之路将非常艰难。毕竟，中小企业的创新能力和风险承受能力不如大企业。尽管他们在幻想曲中创造了非常有价值的多彩生活，但类似的房地产企业非常罕见。

一位业内人士告诉记者，中小房企的表现受市场波动的影响更为显著。由于住宅企业的规模发展一直比较狭窄，成长型住宅企业的规模扩张将受到限制，其在资本市场的表现也不会特别乐观。

然而，这并不意味着中小型住房企业没有生存的机会。欧阳杰认为，押马时代已经过去，发展创新型商业逐渐成为一种趋势，中国的城市化道路还有二三十年的路要走。如果中小房企能抓住市场机遇，也不是不可能找到机会。