万达变形记：从重资产到轻资产

本篇文章1216字，读完约3分钟

万达商业地产上市后，已进入加速裂变。

1月14日，万达商业地产与光大安石、嘉实基金、四川信托和快钱公司签署了投资框架协议。四家机构计划投资240亿元人民币建设约20个万达广场。这四家金融机构负责所有投资，万达负责设计、建设、招商和运营。该项目采用万达广场品牌、“惠云”信息管理系统和电子商务系统。在这种模式下，万达广场不再归万达所有，而是归投资者所有，但万达与投资者分享一定比例的净租金收入。

据记者了解，万达还与国内外多家大型投资银行、保险公司和基金进行了谈判，预计今年上半年将签署更多的轻资产万达广场投资协议。

这是一个典型的轻型资产模型。这一模式的核心是万达的商业地产开发能力和万达广场的品牌影响力。对于嫁接在这种能力上的资本，特别是需要长期稳定回报的保险资金，他们不仅可以获得租金回报，还可以享受资产的增值收益。

在国外，房地产因其资本密集型的特点而被列为金融业，但在中国却没有金融工具的支持。万达的轻资产模式在一定程度上是一种准金融投资模式，突破了商业地产开发固有的金融缺陷。这种模式足以让其他公司垂涎三尺:万达仍然可以不用投资一分钱就能获得利润，这不仅可以减轻资本压力和企业负债，还可以大大提高净利润和净资产收益率。

“万达商业地产已经进入以企业品牌、商业资源和专业水准赚钱的阶段。”来自业界的评论。万达是一种轻资产模式，由住宅地产的领军人物万科在多年前开发。两者的区别在于，万科将对合作开发项目收取一定比例的开发管理费，而万达将分享租金收入。

然而，商业地产比住宅地产复杂得多。经过近10年的磨砺，万达已经找到了一个稳定且可重复的流程和模式。万达过去以做“加法”而闻名，加法是房地产行业最重的资产模式。商业地产的投资、建设、投资和管理全部由万达自己完成，万达广场则由住宅销售的现金流补贴，即“以租代卖”的模式。对于王健林来说，关注资产是无可奈何的。没有长期资本的支持，万达只能通过出售住宅来弥补商业地产的缺口。在轻资产模式下，万达不需要通过房地产销售获得现金流，降低了万达对房地产市场波动的影响，增加了其安全系数。

对于万达来说，变得更轻不是一天的工作。这是万达整体转型的一部分。自2015年以来，万达的商业地产模式经历了许多革命性的变化。

1月5日，万达宣布从2015年开始，所有新开工的综合项目将实行“交钥匙”管控模式。所谓“总承包商交钥匙”，是指万达在建设项目中只面向总承包商，不再直接面向分包商。总承包商应从万达合格供应商品牌数据库中选择分包商、材料和设备供应商，并在万达的采购数据中执行价格。换句话说，万达只关心可交付成果，不再干预项目建设过程。这是万达商业地产变得更轻的另一种方式。

“万达已经退出了商业地产建设的细节，以便能够专注于商业模式、产品开发和标准制定等更具创新性的业务。”一位万达高管表示，商业地产已经属于万达的过去，而金融、o2o、文化和旅游菜肴是万达的未来，万达商业地产变淡是大势所趋。