外汇局辟谣外汇管制 中国人海外买房持续升温

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3月9日，国家外汇管理局明确澄清了市场上流传的资本管制谣言，称支持外汇正常合理使用的外汇管理政策没有改变。目前，各种购汇、付汇和结汇都在正常进行。

然而，由于之前人民币汇率的波动，中国经历了跨境资本外流和外汇储备减少的情况。事实上，去年秋天，中国央行和外汇局发布了强化文件，以加强对外汇市场交易的监管，加强对企业和个人外汇业务的监管，并加大打击非法外汇外流的力度。

国家外汇管理局规定，五个以上不同的个人在同一天、每隔一天或连续几天购汇后，将外汇汇给同一个人或机构；个人在7天内5次以上从同一外汇储蓄账户中提取接近等值1万美元的外币现金；同一个人将其外汇储蓄账户中的存款转移给5个以上的直系亲属等。作为个人分割结汇和售汇。

从去年的数据和近期的数据来看，审慎的外汇监管对中国人在海外购房的影响非常有限，对海外房地产越来越感兴趣的中国投资者正在取得快速进展。

中国在海外购房的热情持续增长

在过去的一年里，我们都担心会发生什么。现在看来，我们的担心是不必要的。外汇管制的收紧(去年在中国)并没有显著影响个人和家庭购买海外房产。在最近的一次海外房地产经纪人峰会上，国际房地产中国平台juwai.com的首席执行官查尔斯·皮塔尔告诉《中国商报》记者。

据全国房地产经纪人协会统计，2015年中国海外房地产投资总额达到286亿美元，比2009年的41亿美元高出50多倍。

在这300亿美元中，企业和金融机构大举收购了海外地标。根据房地产咨询服务公司奈特弗兰克(Knight Frank)的统计，2015年只有中国保险公司购买了超过40亿美元的海外房地产资产，比2014年翻了一番。安邦保险是最著名的大订单之一，它于2015年2月以19.5亿美元收购了纽约标志性建筑华德福安邦保险。

与此同时，越来越多的个人投资者到海外买房，也为这一数字做出了积极贡献。

根据来自juwai.com背景的最新数据，2016年2月，通过该网站向房地产中介寻求海外上市的中国消费者数量同比增长39.7%。目前，平均每个月有200万中国人在这个网站上寻找来自世界89个国家的名单。据聚划算预测，到2020年，中国人在海外购房的总投资可能达到2200亿美元。

兑换限制不能长期存在

房地产投资、融资和策略专家张健告诉记者，外汇管制政策的收紧对首付高、房价高的国家影响较大，但对首付低、房价低的地区影响较小。以澳大利亚房地产为例，他只需要10%的首付就可以买一套期货房子，一套总价值50万澳元的房子只需要支付5万澳元。该金额的兑换不会受到重大影响。

去年9月，该报报道称，70%的中国海外买家用现金支付，并一次性将16张身份证兑换成外汇。外汇监管的收紧确实对这种全额支付的海外购房行为产生了很大影响。

然而，根据业内的经验，基本上每个国家都可以进行住房抵押贷款，而外汇限制不会明显影响到以按揭方式购房的人。与此同时，英国和澳大利亚抵押贷款购买的房地产的月租金大多会超过每月需要偿还的贷款。

张健认为，从长远来看，中国的海外投资政策只会越来越开放，限制个人外汇的局面不会长期存在。监管和行业观点也认为，中国不会走资本管制的老路，未来建立跨境资本流动宏观审慎管理政策框架是大势所趋。

复旦大学金融学院常务副院长陈学彬早些时候表示，监管部门有必要适当限制外汇，因为资本外逃确实存在，主要是由于人民币贬值和资金从股市外流的预期。然而，只要人民币不持续贬值，这种预期就不会演变成资本外流危机。事实上，自去年8月人民币突然贬值以来，近几年人民币没有贬值，但一直在升值。

截至去年年底，中国的外汇储备已从2014年6月的历史高点下降了约6600亿美元。

在全国人民代表大会上，中国人民政治协商会议全国委员会委员、中国人民银行副行长易刚回应说，外汇储备下降的大部分原因可以用向人民收取外汇来解释，即中央银行持有的官方外汇储备已经通过市场变成私人持有的外汇来购买外汇。

交通银行首席经济学家连平也指出，货币贬值造成的外汇储备中非美元资产的估值损失和少量资金外流不是外汇储备缩水的主要原因。一个不可忽视的趋势是，中国正在实施一带一路战略，并有大量的外国投资和M&A项目。此外，中国居民近年来增加了对外投资，这也将在一定程度上导致外汇储备减少。

美国房产仍然是中国人的最爱

目前，中国买家最青睐的目的地是美国。美国最受欢迎的城市是洛杉矶、纽约、旧金山、西雅图和休斯顿。

正是因为中国买家的浓厚兴趣，juwai.com今年在洛杉矶设立了一个办事处，以加大开拓北美市场的力度。今年刚刚加盟的juwai.com美国区负责人马修·摩尔(Matthew moore)告诉《中国商报》记者，根据全美房地产经纪人协会的统计，2016年1月美国的平均房价为213，800美元，约合人民币150万元。这个价格水平对大多数中国消费者来说是负担得起的。根据他10多年的房地产工作经验，中国人购买的房地产价格在30万到100万美元之间。

除了房价远低于国内一线城市之外，经历了2008年金融危机的美国房地产市场正在迅速复苏。总的来说，从2015年1月到现在，美国的房价已经上涨了8.2%。这种稳步复苏让许多中国投资者认为购买美国房地产是一种更好的投资方式。

对于中国人来说，资产配置、子女教育和生活方式选择的考虑已经成为促进他们海外购买的一个重要因素。马摩尔告诉记者，中国买家特别喜欢在学校资源好的地区买房。如今，中国学生占美国国际学生的31%，而在2009年，中国学生的数量仅为15%。