楼市去库存步入“下半场” 区域差异化凸显

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随着一线城市房地产市场限购政策的升级和传导效应的影响，4月份，二三线城市“占领”了一线城市，成为房价上涨的新阵地。在销售市场持续升温的同时，房地产去库存也取得了显著进展。

根据国家统计局的最新数据，截至4月底，中国商品房销售面积为7.27亿平方米，比3月底减少826万平方米，比连续两个月下降的2月底减少1241万平方米。其中，待售住宅面积4.51亿平方米，比3月底减少894万平方米，比2月底减少1546万平方米，低于去年年底的规模。据统计，房地产市场去库存化的效果逐渐明显。

据了解，包括山东、上海、江苏和甘肃在内的10多个省份已经发布了供应方结构改革的综合计划和专项计划。从各省的改革方案来看，房地产库存的解决被列为重点内容。

其中，山东省确定了三项房地产去库存任务。在源头控制方面，是控制房地产建设量，防止新存货的产生；在扩大需求方面，主要是提高城乡居民购房的意愿和支付能力，扩大房地产需求，并提出农民在城市购买第一套住房时可以享受一定的税收补贴和费用减免。存量商品房较多的县市可根据购房支出给予3%-10%的补贴；就转换用途而言，就是将存量商品房转换为新的用途，以避免闲置和浪费。

广东省提出的去库存量化目标更加具体。除了要求到2018年底，各级上市商品房的去库存周期基本控制在16个月以内外，广东省商品房库存规模应比2015年底的1.6亿平方米减少12.5%左右，即2000万平方米的商品房库存应在三年内再次解决。

江苏省提出了十项精确去库存的措施。要求到今年年底，各省会城市商品房的去化学化周期原则上不超过20个月；到2018年底，每个城市的去化学循环原则上将被控制大约18个月；到2020年底，全省房地产市场供求基本平衡，产品结构合理。

易居研究院智库研究中心主任严跃进在接受《证券日报》采访时表示，由于不同地区和城市之间的差异，不同省份在制定房地产去库存政策时也应该区别对待。例如，对于三、四线城市，有必要增加，即增加市场容量和人口，这将增加三、四线城市的就业机会和公共产品供应。另一方面，我们也应该减少供应方面的土地供应，集中精力消化存量。