成都楼市“51条”新政 提预售门槛减供应量

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6月21日，成都市政府官方网站发布了《关于推进供给侧结构改革促进成都市房地产市场健康发展的意见》(以下简称《意见》)，业内对成都市房地产市场的说法为“51条”，将在《意见》发布后30天内实施。

《全国商报》记者指出，《意见》主要涉及五大方向，即科学调控市场供给、促进房地产消费、支持企业发展和落实属地责任。鉴于土地市场的火爆，土地招标债券制度将根据地块进行调整和支付，以此为高地价的土地降温。然而，“提高商品房预售门槛”的规定也许是业内最关注的。

成都一家领先房地产企业的营销中层人士表示，“提高商品房预售门槛”的后续影响应该很大，实力较弱的中小房地产企业将面临经营管理上的挑战。对于预留一个月缓冲期的政策，北京一家房地产中介公司成都分公司的一位部门主管表示，最近几个月，各开发商将积极申请预售许可证。

值得注意的是，几天前，深圳对一片必须提前在现房中出售的土地进行了测试，业内人士将其解读为对现有商品房销售制度改革的一次考验，也是深圳楼市降温的前兆。

商品住宅用地的供应可以暂停

今年以来，首先，上海和深圳等一线城市的房价已经领先全国，甚至出现了非理性过热。此后，长三角典型城市如苏州、南京、杭州的房地产市场突然变得火热，久违的抢房大战再次上演。自5月份以来，厦门楼市飙升，在新建商品房(不含经济适用房，下同)和二手房逐月上涨的当月，赢得了“双冠王”。

然而，成都楼市新建商品房和二手房的增长率仅为0.3%。也许，为了防止稍有延误，成都市政府昨天发布了上述意见。在这方面，成都房地产营销负责人何对《商业日报》表示，成都楼市库存过大，政府需要调整供应方。

记者注意到，成都楼市“51条”首先指出，要科学调控市场供给，控制房地产用地供应规模，对各区(市)、县(包括成都高新区、成都天府新区)的年度房地产用地供应实行计划控制和动态管理，超标将暂停供应。例如，“销售周期连续三个月高于上限的区(市)、县，将暂停供应商品住宅用地。”

在动态管理方面，新政将根据实际情况区别对待不同地区。例如，晋江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区(以下统称为婺城区)和成都高新区的上下销售周期分别为6个月和12个月。成都郊区龙泉驿区、新都区、温江区、双流区和郫县的销售周期下限和上限分别为7个月和14个月，其他区(市)县的销售周期下限和上限分别为8个月和16个月。

除了调整土地供给周期，土地供给结构的调整也是新政的一个重要出发点。根据新政，在商业办公空间过多的地区，将减少商业用地的规模和开发强度，以优化区域布局和商住比。此外，成都楼市新政还强调土地集约利用，将减少或暂停武城区和成都高新区新收购的集体土地用于房地产开发，进一步支持旧城改造用地加速上市，加大收购后“收购不供应”土地的实施力度。

值得一提的是，5月底，万科以104%的高溢价在成都天府新区华阳抢滩，11家房地产企业参与竞标，现场异常火爆。

《全国商报》记者注意到，新政要求房屋企业按地块缴纳土地投标保证金，而冷却土地市场的意图非常明显。

行业:对中小房企影响很大

一位不愿透露姓名的成都知名房地产公司市场部中层人士表示:“我还没有时间详细了解成都楼市的新政策，但我的印象很深，那就是提高商品房预售门槛。”

《全国商报》记者注意到，成都楼市新政第41条明确规定，要提高商品房预售门槛。对于今后房地产企业新开发的商品房项目，在申请预售许可证时，项目进度应符合“规划地上七层”的要求。主体建筑封顶工程需要完成，规划地上8层需要完成规划地上1/2以上且不少于7层的主体结构工程。"

据公开信息，2013年，成都市房管局发布了《关于进一步加强商品房销售管理和完善房地产市场监管机制的通知》，规定预售许可证的申请条件为“6层以下(含6层)建筑的塔楼应修至顶层，7层以上建筑的塔楼应修至规划楼层的1/ 4以上”。

瑞丽数据分析师表示，预售门槛的提高对开发商的财务实力和交易水平提出了更高的要求，中小房企需要积极提高管理水平来应对挑战。

“预售政策关系到房企资金回笼的速度。政策门槛提高后，由于资金实力较弱，将对中小房企产生较大影响。领先房地产企业市场部的中层人士表示，这更有利于专业房地产企业的发展，因为他们目前的融资成本较低。