深圳炒房者的“扫货”岁月

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用excel表格协调每月供应日期，并优先考虑中长期投资

深圳房地产投机者“扫货”年

《时代周刊》记者朱琦琦

经过四五个月的犹豫和反复，年轻的深圳(房地产)商人沈米仁终于咬紧牙关，于2015年10月在深圳福田区圆岭新村购买了一栋20多年的楼梯楼和一栋68平方米的老房子。成交价为425万元。当时，这里的平均价格大约是62000元。

沅陵新村是深圳最早、规模最大的公务员福利住宅小区。一些地区的沅陵小学学位位列全市前三名，这一直是深圳强势家长的必争之地。沈米仁经营家族海鲜生意，从小到大都住在沅陵新村。自住住宅单价已超过8万元/平方米。决定买新房子的原因是对旧的空学位房的欣赏和未来的拆迁。

两个月后转让完成后，平均价格已经涨到了7万元。

“在深圳，买新房子比找一些条件好的老社区要好。周边设施完全不同，只需要高品质的老社区。因为这个原因，我喜欢买二手房。”正因如此，沈米仁女士在深圳的房产位于市中心，设施成熟，交通便利。然而，即使有这样的把握，他在沅陵新村购买二手房的经历仍然在犹豫中贯穿了整个前所未有的2015年深圳楼市。

自2014年以来，“9？“30政策”出台后，深圳房价已经上涨了16个月。根据深圳市规划和国土资源委员会的数据，2015年深圳市新建商品房平均成交价格为33426元/平方米，同比增长39.43%。今年春节刚过，深圳楼市单日平均成交价突破9万元的纪录高点。

2016年1月底，深圳一些银行宣布提高中介购房门槛，除了要求连续36个月的社会保障外，还普遍收紧了对中介群体的抵押贷款政策。尽管这可能不会有效，但它被视为一个预兆，即监管力度正在下降，有关深圳新的监管政策的传言越来越多。

最多持有二三十套

2013年之前，沈蜜和他的妻子在深圳拥有四套房子。出于各种原因，这些房子并不在他们的名下。2013年，这对夫妇在皇岗口岸附近买了两套房子。

今年年初，银行开始放宽贷款。几个月后，“国家五条”出台，房地产市场出现恐慌。今年，由于前海综合规划的正式发布和厦深高速铁路在深圳北站的开通，深圳宝安中心区和龙华新区开始出现大规模的房地产市场热潮，一个真正的异地新城逐渐形成。

经过一年的繁荣，2013年，深圳房价全年上涨14.4%，创历史新高，年平均成交价为21626元/平方米。

“2011年，市场不景气，市场过于低迷，反弹不可避免。”在企业高管李志的记忆中，今年，海关外的两个中心地区开始像海关内一样繁荣。

李贽在深圳投资房地产十多年，21世纪初在前海起步。当时前海还是一片荒芜，远没有成为中国未来著名的自由贸易区，李志的起拍价还不到3000元/平方米。截至2015年10月，该地区的平均价格已达到6万元/平方米。

前海公寓给李志带来了“滚雪球”的基本资金。从那以后，他进入了一种生活状态，不时地分析政策和交易数据，与中介打交道，看房子，装饰房子和出售房子。十多年来，李志经手的房地产一时难以计算，最常见的时间是2008年金融风暴之后。他利用市场低迷，总共持有20或30处房产，因此他需要使用excel表来协调一年多来不同的月付款日期。

许多投资者没有这么幸运。在不同的报道中，有一些人在房地产市场正在回暖的黎明明前停止付款。其中，有李治的朋友。

“对市场的短期损害最大”

尽管通关的发展如火如荼，房价一次又一次上涨，但无论是沈米仁还是李志都没有在通关之外买房子。他们都说“稳定的投资应该在他们熟悉的领域。”

多年来，李智目睹了许多银行将房屋撤回拍卖的案例，并体验了用excel管理每月房源的惊心动魄的经历。现在他的风格是自信和谨慎。他拥有的房产数量已经减少到89套。他仍然是深圳的一名企业高管，他丑陋的外表和潮汕人总是默默致富的风格。

许多年来，他都没有时间去找那个暴躁的专员。

中央银行的“9？“新政”前，受全国楼市环境影响，深圳房价经历了整整一年的低迷。据中原地产统计，2014年前9个月，深圳的平均交易量只有25万平方米，比2013年下降了32%。然而，随着后期政策的不断刺激，房地产市场的交易量不断刷新纪录。到2014年12月，深圳楼市的交易面积终于达到了2008年。

在沈米仁和李治的观察中，“9？自新政以来，外国投资者主要集中在投资海关以外的新房。

据深圳中原研究中心监测，2015年，投资者占新房交易量的近30%。在这些热衷于投资的客户中，仍然有几个热门行业:金融、保险和债务行业的客户占23%，运输、运输和物流行业的客户占16%；法律和会计行业的投资者占9%。

“我从不投机短期。中国房地产市场的大部分都是政策性城市。有跟踪的痕迹，没有必要投机短期。”李治多次向《时代周刊》记者强调。他表示，短期内对市场的损害是巨大的，在一个地方投资多年的人不会喜欢短期投资，而是希望市场稳步上行，这样他们就能不断成长，经常做事。

两周内增加80万

从“9？30“新政到”3？“新政”后，人们预期深圳楼市会上涨，但可能没人料到它会涨得如此疯狂。至少许多逃离北方雾霾的人没有料到，因为深圳的空燃气质量好，环境优美，创业环境极佳。

“2016年，我想买一套房子。”2016年1月1日，林思向自己郑重许下了这个愿望。当她一年前逃离北京(房地产)南方时，她在北京有一栋房子。虽然房子很小，不在三环路，但至少是北京的房子。在房子卖之前，林思看到即使他卖了房子，他也买不起深圳的房子。在她的微信朋友圈里，不时会有对深圳房价的无奈和唾弃。

事实上，在北方，广州和深圳，深圳房地产市场的供求关系一直是最紧张的。根据深圳市房地产研究中心提供的数据，截至2014年底，深圳市常住居民的住房拥有率仅为30%，远低于北京和上海约70%的数据。

林思，一个最近几年才去南方的新需求家庭，是本轮飙升中最困惑的群体。

“3？新政带来的这股意想不到的热潮，让沈米仁和他的妻子再次想到买房。2015年4月和5月，他们开始构思沅陵新村。”我们的想法是卖掉其中一栋房子，在沅陵买一个学位房。”沈米仁回忆道。

在沅陵新村，不想涨价就更疯狂了。“一栋有20年历史的房子，因为它有沅陵小学学位，第一次去看它的时候是340万元。两周之后，它已经花费了420万元。”在犹豫和计算了房子卖了以后可以用的钱之后，沈米仁放弃了，取而代之的是一天村，一天村也有一个高质量的小学一年级，也是一个公务员社区。

沈米仁总是过得很艰难，所以几个月后，他终于咬牙切齿地在沅陵新村买了一套房子，心里的石头刚刚落地。根据方天霞发布的数据，2016年1月22日，沅陵新村以每平方米73300元的单价售出了一套86平方米的二手房。

现在，沈米仁开始往更远的地方看。2015年底，传闻多年的深华通道获得了国家发改委的批准。在过去的一年里，许多深圳人以“扫货”的态度驱车前往中山。沈米仁和他的朋友们加入了这个行列，并在中山各买了一套房子。

与此同时，与NDRC的回复几乎同步的是，中山市住房公积金中心发布了《关于增加深圳市住房公积金缴存职工作为我市异地公积金贷款对象的通知》，这意味着从2016年1月1日起，在深圳缴存公积金的人员可以在中山市用公积金贷款购买住房。深圳已成为第九个享受这一待遇的珠三角城市。

(应被采访者的要求，沈米仁和李志都是笔名)