房企IPO“束缚”现松动迹象

本篇文章1603字，读完约4分钟

春节前夕，惠今集团排队上市引起了房地产行业的关注，这不仅标志着第一只房地产股票将在创业板上市，也意味着监管当局放松了对房地产企业ipo的“限制”。在业内人士看来，房地产企业惠今集团选择创业板上市或希望尽早登陆资本市场，尽早通过资本市场的再融资功能优化财务数据，降低可能的债务风险。

创业板“第一只房地产股票”

截至目前，沪深两市共有141只地产股，但全部分布在沪深两市的主板和中小板。到目前为止，创业板还没有房地产股票。尽管创业板股票不再严格限于高科技企业，但惠今集团作为一家大型房地产公司选择登陆创业板还是有些令人惊讶。

自2010年监管机构暂停房地产企业首次公开发行(ipo)以来，大多数国内房地产企业都是通过港股等海外市场上市和融资，或者通过暗箱操作上市。最近一次a股地产股上市是2015年湖北金焕(报价000615，买入)和格林兰控股(报价600606，买入)的借壳上市。房地产企业上市的最新程序是R&F地产和万达商业的预披露招股说明书。两家公司分别在香港上市，并于2015年11月13日披露了a股当日的招股说明书，但尚未见面。与惠今集团准备登陆创业板相比，万达商业地产和R&F地产都准备登陆上交所主板市场。

北京一位资深市场人士表示:“事实上，创业板已不再严格要求是一个高科技的小型企业。许多企业已经通过直接上市或吸收合并登陆创业板。例如，文在创业板市场上市值最大的股票(报价300498，买入)属于农业板块。虽然地产公司对创业板市场非常陌生，但如果他们继续去上交所，惠今集团肯定会排在万达商业和R&F地产之后，排队的时间会很长。”

偿付能力低于行业水平

融资难是许多房地产企业面临的主要问题，惠今集团也出现了这一问题。该公司的年资产负债率约为80%，远高于行业平均水平。虽然许多上市房地产企业的资产负债率与惠今集团相同，但惠今集团的偿付能力明显低于行业平均水平。

根据招股说明书，惠今集团的流动比率和速动比率远低于行业平均水平。以2014年为例，惠今集团的流动比率和速动比率分别为1.33和0.27，而行业平均流动比率和速动比率分别为1.72和0.4。流动比率和速动比率是反映公司短期偿债能力的数据表现。从这两个数据的比较可以看出，惠今集团的短期偿债能力弱于同行业的其他上市公司。

然而，惠今集团的财务费用比率相对较低。财务费用是指企业通过借款使用他人的钱生钱，同时产生一定的财务费用。正常情况下，高负债可能会产生高财务费用，但惠今集团的情况并非如此，其2014年的财务费用率仅为0.8%，而当前行业平均财务费用率为10.8%。据一些内部人士称，这可能无法满足该公司对货币资金的增量需求。即使公司有能力突破借入股票，也会继续提高资产负债率，这意味着惠今集团的债务风险会增加，因此上市融资是最好的出路。

就此，来自京商的记者今天致电惠今集团就拟在创业板上市一事进行采访，但该公司表示，相关负责人已离职联系。此后，记者通过邮件进行了采访，但截至记者发稿时，尚未收到任何回复。

第一行“埋地雷”中缺少表演

惠今集团计划此次在创业板发行6亿股，主要为重庆金辉等二三线城市的房地产布局融资约60亿元。进入二、三线城市也是惠今集团的总体发展战略，但存在一个问题。未来，一线城市和二三线城市的房价有分化的风险。一线城市继续上升，而二线和三线城市可能缺乏增长。

从2015年的统计数据可以看出，一线城市的房价总体上保持了上涨，而三线城市的房价则出现了集体下跌，而二线城市的房价则出现了分化。在招股说明书中，惠今集团还表示，该公司未来的风险是由于一线城市和二三线城市之间的价格差异。惠今集团预计，到2016年，国内一线城市的地价仍将处于较高水平，这将考验房地产企业的财务实力和交易能力；二线城市的市场条件将继续分化，这就要求房地产企业认真分析和优化布局；三线和四线城市的商品房很难去库存化，市场将进入去库存化时代。

易居研究所副所长杨红旭表示:“我同意，未来十年，一线城市的房价将翻一番，房地产投资的平均增长率将为零，但对于大多数三、四线城市来说，十年后房价上涨30%左右并不难。”。