试点两年 以房养老仍陷困局

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被媒体称为冷漠和适应环境并没有停止。日前，中国保监会召开座谈会，要求进一步扩大养老保险试点城市。无独有偶，北京市民政局副局长李红兵近日公开表示，即使在“寒冬”，北京也将继续支持住房养老试点。可以看出，从中央政府到地方政府，推进老年住房的决心依然坚定。《今日北京商报》记者了解到，自近年来提出老年住房概念以来，许多方面都对此进行了调查。结果表明，大多数被调查的老年人及其子女暂时不接受这种形式的老年护理。然而，一些专家乐观地认为，尽管老年住房可能成为“少数”选择，即使只有10%的老年人选择老年住房，这个市场仍然难以割舍。一方面，养老和市场需求巨大；另一方面，对于老年人来说，这是一笔不可接受的抵押贷款。我们如何打破市场的坚冰，真正被人们认可？

“难以割舍”的房子来支撑老人

作为一种跨越资本市场和房地产市场的新的资源配置方式，住房养老在我国起步时被认为是养老模式的有效补充。然而，随着时间的推移，这种新的适应模式已经逐渐出现。据公开信息显示，北京、上海、广州和武汉这几个中国首批为老年人提供住房的试点城市，基本上已经出现了相关企业趋冷的现象。据媒体报道，上海市民政厅的一项调查显示，高达90%的老年人计划将自己的财产留给子女和孙辈，不到10%的人愿意撤销抵押贷款。一些不愿透露姓名的专家向《今日北京商报》记者承认，除了上海，通过对中国更大范围的调查发现，需要为老年人提供住房的老年人并不少，但愿意为老年人提供住房的老年人却很少。当谈到拒绝的原因时，老人提出的第一件事是他们想把他们的财产留给他们的孩子。

很长一段时间以来，买房一直被许多人认为是一生赚钱和存钱的目标。在中国，对大多数人来说，拥有自己的房地产是非常重要的。这一概念根深蒂固，几乎不可能动摇刚刚推出不到两年的传统老年住房理念。北京老年住房试点项目佑安门街的相关负责人也向《今日北京商报》记者证实，自试点项目启动以来，很少有老年人还能接受老年住房。虽然最近越来越多的人听说了老年人住房后的街道咨询，但几乎没有人愿意再试一次。据公开资料显示，即使在推行多年的英国，也只有20%的老人愿意采用这种方式供养老人。

那么，在如此困难的情况下，政府和企业在当前形势下继续前进的动力是什么呢？上述专家坦言，即使在中国，老年住房也将成为一种“小众”消费模式，只有10%的老年人愿意尝试。对于企业和政府来说，这部分市场也非常可观。根据国家统计局发布的数据，到2014年底，中国60岁以上的老年人数量超过2.1亿，根据这一计算，有2100万人在1/10，更不用说未来加速老龄化，这一数字还会继续增加。

此外，一些分析人士认为，中国大量失去独立性的老年人也使这一模式具有相当大的发展潜力。所谓失去独生子女的老年人，是指独生子女意外残疾，到中老年人不能生育时死亡的老年家庭。根据卫生部发布的《2010年中国卫生统计年鉴》，中国每年有76，000个新家庭失去独立，中国失去独生子女的家庭数量超过100万。专家估计，在1975年至2010年出生的2.18亿独生子女中，超过1000万将在25岁前死亡。这意味着有2000万父母在中年和老年失去了他们唯一的孩子，成为失去独立的无助的老年人。抚养孩子和预防老年的传统经济模式无法实现。

根据制度分析，大多数失去独立生活能力的老年人都是城市居民，他们都是在当年房改中以较低的价格购买“改造房屋”的。现在，随着房地产市场的快速增长，这些房子的价值有了巨大的飞跃。老年人住房政策非常适合这部分老年人。因为没有必要考虑留给子女的遗产，他们拥有的房子对老年人来说绰绰有余，这可以使他们过上比一般老年人更好的生活。

新模型有不确定的风险

目前，我国普遍提出的家庭养老仍主要是指中国保监会2014年6月提出的保险产品概念。根据《关于开展住房公积金试点的指导意见》(以下简称《意见》)，我国推行的住房公积金(反向抵押养老保险)是住房抵押贷款与终身养老保险相结合的创新型商业养老保险业务。

首都经济贸易大学劳动经济学院教授朱今天在接受《新京报》采访时表示，老年住房是筹集老年经济资源的一种可能方式，在一定程度上可以满足特定人群的需求，充分发挥个人财产和财产性收入对老年人的作用。如今，越来越多的人拥有房地产，这是养老保障的重要资源。充分发挥这部分资源的作用，通过振兴老年人的房地产，使老年人能够有效利用自己多年积累的财产，过上更幸福的生活。

然而，中国保监会副主席黄宏也表示，由于这项业务是反向抵押贷款和养老保险相结合的创新业务，除了传统保险业务面临的长寿风险和利率风险外，还需要应对房地产市场波动和房地产处置等风险，各项业务的成本和承保周期远远超过传统保险业务。

因此，南开大学风险管理与保险系教授朱明来认为，国内保险版本正面临着过高和过低的困境，这主要是由于老年人长寿风险和房价波动等因素的不确定性，而“老人院”产品本身的设计和定价还需要监管部门进一步完善。具体来说，泰康人寿上海分公司相关负责人曾表示，根据“户对户养老”方案，老年人投保后，保险公司将按月支付给老年人，直至其死亡。老年人死亡后，保险公司将获得处分抵押财产的权利，处分所得将首先用于支付养老保险的相关费用。然而，人们的生活是无法预测的，缴费年限和月缴费金额将成为保险公司与老年人之间的“博弈点”。如果保险公司预测老年人会活得更久，每月的赔付就会更少。一旦老年人过早死亡，很容易导致家庭成员和保险公司之间关于房屋剩余价值的纠纷。

此外，中国目前70年的国内住房产权已成为一个关键问题。对此，朱表示，“老年住房”在发达国家的普及与其房地产市场的成熟和稳定有关，成熟的交易市场也为金融机构提供了非常好的退出机制。一旦发现潜在风险，可以及时发现或采用金融工具规避风险。例如，美国的住房抵押贷款证券化市场包括个人信用制度、抵押贷款利益担保、保险制度等；加拿大还根据国家住房法建立了抵押证券。

然而，影响我国住房市场稳定的因素不仅是市场本身的供求关系，还有住房政策的不确定性。例如，国有住宅用地使用权到期后的政策趋势一直相对模糊，这使得提供住房养老模式的金融机构难以准确把握未来预期。在朱看来，保护房屋和土地的私有财产，承认财产权是可转让的财产权，是住房养老市场发展的内在要求。

配套政策亟待完善

能否实现取决于如何完善政策和模式。业内人士认为，除了政府的持续支持，还需要独立的第三方服务机构的参与。朱明来建议，引入第三方组织是必不可少的，以弥合各方之间的差距，建立信誉。他举例说，协助政府进行调查和研究，为政策设计提供意见或建议，就税收、法律和政策向老年人提供咨询，评估房地产的价值，提供养老服务，以及帮助金融和保险机构经营房地产。

为此，在2016年全国保险监管工作会议上，中国保监会主席项俊波提出了“以房养老”的配套政策时间表。项俊波透露，今年将会同有关部委，逐步完善老年人反向抵押养老保险的配套制度。

“户对户养老金”的产品一般涉及十几年，甚至二三十年的养老金支付问题，涉及金额巨大。海南省保监局局长王小平表示，老年人不可避免地会担心，他们会把余生所依赖的资产或金钱交给形象差、社会信誉低的保险公司。因此，保险业介入住房养老业务，重塑良好形象，赢得消费者认可，是一个值得关注和亟待解决的突出问题。

从欧美的“老年住房”经验来看，他们的国家金融教育和舆论宣传都做出了很大贡献。例如，在反向抵押贷款发展的早期阶段，美国大力开展宣传教育，政府提供资金发展公共咨询服务，增强咨询服务的公信力。

值得一提的是，在提拔对象方面，朱建议应该是先容易后难。它可以从没有孩子和房产的老年人中推广，然后逐步过渡到普通老年人，或者采用其他相对容易的替代方法，如为老年人租房和为老年人换房等。，然后在时机成熟时全面发展真正的住房养老模式。考虑到传统的老年人遗产观念重，这主要是由于家庭亲情的作用，而在现实中，“空窝老人”和“独居老人”往往缺乏更多必要的实际照顾，所以通过资金和其他资源取代“逐户养老”模式，我们将大力建设和完善社区式养老公寓，使具有共同价值观和世界观的类似老年人群体能够共同生活。

此外，从一些政府官员的声明中不难看出，未来中国的住房养老模式可能会有更加多样化的尝试，这种模式并不仅限于保险产品。几天前，李红兵提出了出租房地产和使用租金的老年住房形式。对此，业内人士表示，目前世界上主流的住房养老模式，除了中国的反向抵押养老保险外，还包括为老年人租房、在异地为老年人买房、在合资企业为老年人买房。只要符合中国现行法律法规，不违反市场规则，政府就应该给空一定的空间，让企业和老年人去尝试。

《今日北京商报》记者姜/温/制表

中国推广老年住宅大事记

2013年9月

国务院发布《关于加快发展养老服务业的若干意见》，明确提出中国将逐步试行老年人反向抵押养老保险。

2014年6月

中国保监会已明确表示，从2014年7月1日至2016年6月30日，将在北京、上海、广州和武汉试点老年反向抵押养老保险。

2015年9月

引入“家庭养老”保险一年后，中国只有12户22人的家庭签订了合同。同一时期的一项调查显示，近99%的儿童反对父母为老年人提供住房。

2016年1月

中国保险监督管理委员会举行了一次工作座谈会，承认从政府的角度来看，老年住房试点项目很冷，但很明显，试点项目将继续扩大。