商品房库存 超7亿平方米 如何化解?

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[如果按当地统计中经常提到的人均住房面积35平方米计算，“空家园”的住房可以容纳2000多万人]

尽管2015年以来多次出台支持市场的新政策，央行也多次降息降准，整体楼市呈现复苏态势，但商品房库存持续增加，达到历史新高，引起各界关注。

19日，国家统计局发布的数据显示，2015年，商品房销售面积为12.8495亿平方米，同比增长6.5%，增速从去年1月至11月下降0.9个百分点。商品房销售达到87281亿元，增长14.4%，增速下降1.2个百分点。

2015年底，商品房销售面积为7.1853亿平方米，比去年11月底增加2217万平方米。其中，住宅销售面积增加1155万平方米。如果按照当地统计中经常提到的人均住房面积35平方米来计算，“空家园”的住房可以容纳2000多万人。甚至许多媒体报道说，现有的空住房可以解决近2亿人的住房问题。

中原地产首席市场分析师张大伟分析了《中国商报》，他表示，中国商品房销售面积和住宅销售面积再次上升，达到历史峰值。由此可见，虽然目前的市场复苏已经导致一些一、二线城市的市场库存回落，但解决全国范围内的库存压力仍是当务之急。

张大伟表示，在2015年以来一系列政策的刺激下，房地产市场确实明显复苏，但房地产市场分化进一步加剧，尤其是一线和二线的人气掩盖了三线和四线的低迷。在这种情况下，房地产市场的趋势仍然令人担忧。在高库存的压力下，销售的复苏未能在短期内带动投资的复苏，国家发展投资持续下降。

数据显示，2015年全国房地产开发投资95979亿元，比上年名义增长1.0%(扣除价格因素后实际增长2.8%)，去年1-11月增速下降0.3个百分点。这也是自2014年以来连续24个月的数据下降趋势。

投资的下降与土地收购的下降相对应。2015年，房地产开发企业征地面积为2.2811亿平方米，同比下降31.7%，同比下降1.4个百分点；土地交易价格为7622亿元，下降23.9%，降幅缩小2.1个百分点。

易居研究院智库中心研究主任严跃进分析了《中国商报》，他说土地流转下降的原因是三、四线城市拖拖拉拉。事实上，一、二线城市总体表现良好，部分城市的高保险费率现象依然突出。

日前，国土资源部中国土地调查与规划院发布了去年第四季度全国主要城市地价监测报告，称全年多层次、全方位的政策逐步加强，去库存化的明确方向推动年底楼市回升，但整体地价并未同步出现明显变化。去年第四季度住宅用地价格增速比上季度略有放缓，只有部分热点城市受到长期供需紧张的制约，呈现持续升温趋势，主要体现在一线城市和个别二线城市。

张大伟说，投资和出口表现不佳已经成为拖累经济的两个主要原因。然而，固定资产投资增长缓慢和房地产开发投资增长率大幅下降是主要原因。自2014年以来，中国房地产开发投资的增长率一直在下降。房地产业不仅对宏观经济有很大的负面影响，而且由于房地产企业购买土地的整体意愿较低，使得当地土地出让收入大幅下降。

他认为，数据显示，目前的房地产市场仍处于去库存化的节奏中，但分割的市场给未来的政策出台带来了很大的问题。目前，一、二级市场已经明显上涨，推出普遍刺激政策将使已经上涨的一、二级市场继续升温，而对于三、四级市场，刺激政策的影响越来越弱。

“毕竟，一线和二线占据了全国房地产市场的一小部分。如果第三条和第四条线不完成去库存化，中国房地产市场将难以继续发挥刺激经济的作用。”张大伟认为，虽然房地产市场的政策环境继续保持宽松的格局，但有必要采取多管齐下的办法，促进交付、减缓供应和调整结构等。