鄂尔多斯煤老板赴美投资300万美元收益翻番

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四年前，鄂尔多斯从事煤矿开采的商人李波偶然投资了美国华盛顿的一个商业购物中心项目，项目成本600万美元，其中包括425万土地和175万一期开发成本。李波投资300万美元，其余300万美元通过向美国美拉东集团借款获得。2014年底，美拉登集团的所有者引入了另一个澳大利亚基金，即美国的林苏保险集团，并以5000万美元收购了整个项目。李博成功地退出了。

在接受《21世纪经济报道》记者专访时，美龙集团合伙人刘直言不讳地表示，他愿意讲这个故事，不是鼓励中国人到美国投资，而是给更多的机构或个人投资者一个了解美国商业地产开发投资过程的窗口，从而有助于投资判断。

购物中心持续了五年

这是一个典型的美国商业房地产开发融资案例。据刘介绍，该项目将先招商引资后开发。由于美国严格的法律法规和风险控制，项目周期比中国长得多。他说，虽然购物中心仅占地90亩，但从购买土地到竣工、招商、开发和引进资金，用了五年时间。

然而，经过两轮筹资，最初的600万美元项目估计为9000万美元。李波在2014年底退出了第二轮融资，当时该项目价值5000万美元。

自2010年以来，刘的团队已经为这个购物中心地块启动了一个国内融资路演。刘与中国的一个私募基金团队进行了一次商务谈判。这个团队的合作伙伴都是中国知名机构，有着多年的工作经验。双方沟通的结果是与一家基金合作在美国投资房地产。然而，由于外国人在美国投资的税收限制，他们放弃了。

据刘介绍，梅隆集团在接手这个项目之前一直在寻求资金支持，仅在美国就有近200家投资机构进行了接洽，但最终由于大环境的原因，没有人投过这个项目的票。另外，它是做研究的。例如，为了寻找旗舰店并开始接触不同的旗舰店，他说:“选择旗舰店是基于华盛顿的人口分布、收入分布和年龄分布。”

据报道，在美国建立一个项目有一个严格的过程，政府将从法律的角度衡量风险。例如，当地政府将组织一次听证会，由九名成员组成，项目方向应由成员听取。在这个过程中，项目的财务模式也在逐步完善。

2012年4月，项目确认后，美龙集团签订了土地销售合同；8月，刘和他的两个合作伙伴通过近1000个投资电话和无数封电子邮件，最终确定了哈里斯teeter为旗舰店，使该项目成为以副食品超市为主的购物中心，由于哈里斯teeter的信用评级，该购物中心被定位为A类资产。与此同时，由于著名品牌哈里斯蒂特作为旗舰店，吸引投资购物中心变得容易。后来，它签下了富国银行，还签下了许多著名的美国连锁品牌。

锁定在旗舰店哈里斯提特和富国银行，并获得了这两家旗舰店的意向书。意向书中对租金、租赁面积和租赁期限进行了明确的讨论，确定了物业模式和盈利模式。

与此同时，梅隆集团邀请建筑师和土木工程师开始规划和设计项目，同时开始联系投资者。

因为有了以上两个租约，投资者可以看到这个项目的前景，同时开始联系银行，顺利贷款。该项目土地合同价为420万美元，占地约90亩，建筑面积5万平方米，总资金需求为600万美元。

当时，300万元的金碧辉煌刚刚停驻。2011年，李波等两位合作伙伴赴美进行了一段时间的考察，手头的投资金额高达1亿美元。最终，只有李波看中了这个项目，投资了300万美元。

2013年11月，该项目获得了当地政府的开发许可，由于旗舰店的租赁，土地价格上涨了1200万美元；2014年10月，该项目开始寻求B轮融资，美国云安全集团进入。美龙集团与其成立了新的项目公司(股权结构为50: 50)，rga投资2000万美元，美龙担保剩余的3000万元建设贷款用于收购李博在项目一期的股份。根据协议，李波在两年内获得了300万美元，投资收入翻了一番。

第二期工程于2014年11月开工，将于2016年8月竣工，可立即实现年净租金收入450万美元，此时购物中心价值近9000万美元。美龙希望今年卖掉购物中心，实现项目退出。

刘介绍说，像这样购物中心的买家基本上都是机构投资者，比如保险公司、房地产基金和退休基金，因为他们的租户信用评级都很好。

开发者面临的商业模式挑战

据了解，在华盛顿特区，大多数开发商从事的是低门槛项目，如住宅开发，而少数开发商从事商业房地产开发，但他们代表业主开发，赚取5-10个百分点的收入。可能只有不超过15个商业地产开发商自己寻找土地和资本，所以当他们接触到资本时，他们被选中的机会更大。