地产景气度回升持续性存疑 三四线库存“拖后腿”

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自5月份以来，频繁的土地拍卖掩盖不了房地产市场整体低迷的事实。

几乎所有的房地产从业者都注意到了中国房地产市场极其反常的一幕:一方面，一二线城市的地王们狂欢；另一方面，三线和四线城市高库存的尴尬。

纵观整个房地产市场，中国物流与采购联合会和国家统计局服务业研究中心发布的最新数据显示，房地产行业的商业活动指数和新订单指数连续两个月呈下降趋势，均在50%以下，市场两端疲软。

截至4月底，房地产开发景气指数为94.41。尽管5月份的数据尚未公布，但房地产市场严重分化的趋势不容乐观。在十三五初期去库存的背景下，三、四线城市库存过大，一、二线城市的复苏并没有解决剩余问题。

土地国王与库存的悖论

先占领京沪深穗线，然后占领南京、厦门、苏州二线，再占领中原郑州。在过去的五个月里，中国开发商的土地掠夺模式已经走出了这样一条曲线，拥有良好市场的二线城市已经被纳入其土地储备领域。

6月1日，河南郑州。郑正东初[2016]9号地块以17.91亿元的高价被四川雅居乐评为新土地王。就在一个多小时后，郑正东经过99轮招标，以2603.4万元/亩、26035.22元/㎡的单价，中标荣盛地产18.63亿元的【2016】10号地块，创下郑州市土地单价和底价的新纪录。

在上海的同一天，信达以58.5亿元的总价、37，118元/平方米的底价和303%的地价赢得了宝山新城古村甲单元10-03和10-05地块，创下了今年上海土地市场地价的新纪录。

根据中原地产研究部的统计，截至2016年5月31日，中国共有105块总价超过15亿元的地块，其中国有企业比重明显处于历史高位。总体而言，105块土地的总成交价为3288.2亿元，其中52块土地被国有企业收购，总成交价为1785.8亿元。这个比例大约是54%。在王迪市场，国有企业比私营企业多。

此外，在总共105个地王中，上市公司所占比例占绝对多数，上市公司获得105个地王和89个地王，总额为2760亿元。分别占84%。

二线城市已经成为绝对的主力军。在105个总价王中，只有27个案例发生在一线城市，而二线城市占74%。仅南京一个二线城市，总房价就达到了16元。总体而言，一、二线城市的土地已接近全面的土地国有化。

“中国的开发商现在正争先恐后地在一线和二线城市抢地，但最多也就60个一线和二线城市，其余600个城市中的大部分都在库存泥潭中挣扎。”据华南一家大型开发商称，中国行政区划中有660多个城市。

与一线和二线开发商并存的是，全国，尤其是三线和四线城市的库存仍然很高，销售也很缓慢。据国家统计局统计，截至4月底，中国商品房销售面积为7.269亿平方米，其中非重点城市为4.55亿平方米，比3月底减少226万平方米，但比去年年底增加1233万平方米。

戴德梁行认为，房地产市场去库存化的任务仍然艰巨。戴德梁行华北区战略发展咨询部负责人王晨表示，在所有的去库存任务中，住宅地产占总面积的63%，是库存的主力军。

就全国而言，房地产市场的清算周期严重分化，一线和二线城市从去库存化中获益最多。目前，一线城市的清算周期为9个月，二线城市为14个月，三、四线城市为31个月。三线和四线城市也存在差异。惠州、三明、九江、滁州和芜湖的清算周期都比较短，从4个月到11个月不等，而江阴、南平、大同、东营和威海的清算周期都在两年以上。大同清算周期为46个月；东营是61个月，这意味着它需要超过5年；威海的通关时间长达240个月。

中国物流信息中心武威表示，尽管今年一、二线城市的房地产销售有所回暖，但很难掩盖三、四线城市的库存压力。在供需疲软的影响下，房地产行业销售价格指数连续两个月下降，企业预期也有所降温。商业活动预期指数保持在51%左右，比上个月下降了近3个百分点。

繁荣反弹的风险

从全国住房繁荣指数的变化来看，自2015年5月创下过去三年92.43的新低以来，该指数一直在上升，截至2016年4月，该指数仍在上升。然而，从许多市场和投资的数据来看，这种复苏能否持续令人怀疑。

然而，CICC 4月份的报告显示，5月份30个主要城市的总成交量为2555万平方米，同比增幅收窄至23.9%(4月份为57.0%)，其中一线城市同比下降7.8%，二三线城市也同比上升。4月份分别降至41.5%和13.3%(84.0%/46.6%)；环比来看，5月份全年数据较4月份下降10%，二线城市5月份交易量下降13.8%，低于一、三线城市。CICC预测，6月份数据的环比下降将放缓至5%。

在新的建设和投资方面，广发证券(报价000776，BUY)也认为，在交易热度没有明显下降之前，房企将在市场窗口加大新的建设步伐和撤出资金，但目前新的建设有较高的同比增长。不可持续；一旦销售结束放缓，新建筑将被抑制，新建筑的概率将会先高后低。

在投资方面，目前二线城市的土地市场明显升温，带动整体出让金以相对较高的速度增长，这将继续支撑投资的边际改善。但是，如果未来房价增速逐渐放缓，地价继续快速上涨，将对房企投资产生负面影响。

5月20日，原中国房地产业协会副会长朱表示，曾经以单一土地增值形成价值链的房地产业传统发展模式、投资模式和运营模式正面临失控和颠覆。

这是中原地产和安邦集团等研究机构最担心的。据中原数据显示，今年前五个月，最活跃的征地企业共征地3887亿元，总建筑面积6187.7万平方米，平均每平方米征地成本6283元。2015年同期，平均征地成本仅为每平方米4231元。也就是说，土地收购的平均成本增加了48.4%。

2015年前五个月的土地收购总量仅为2264.99亿元。自2016年以来，土地收购量也增长了71.6%。房企对征地的热情明显提高。

从销售单价来看，前四个月公布业绩的30家房地产企业平均销售价格为11500元，销售价格同比增长12%。地价的上涨明显超过了房价的上涨。

中原地产首席分析师张大伟表示，由于征地成本上涨近50%，未来房价上涨的预期更强，一旦房价进入调整周期，房企很可能面临巨大的销售问题。

根据目前地价超过房价的趋势，在未来两年，北京和上海的地王上市之前，房价有必要上涨100%以上。从房地产企业的整体土地收购成本来看，未来一年房价涨幅不会超过50%，所有收购了土地王的企业都将面临进入市场的困难，巨大的成本压力风险将非常大。