上海楼市最严新政40天：拿地热情不减 再现调整前奏

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在上海楼市新一轮的multi-空博弈中，交易量暴跌了一半以上，房价从最高点下跌了近20%。“最严厉的新政”持续了40天:房企的征地热情没有下降，调整的前奏再次出现。事实上，新政后一个月，上海商品房交易量直线下降，交易价格小幅下降，买卖双方进入博弈状态。

对于刚刚在上海以500万元的价格买了一套公寓的李霞来说，她实际上有点纠结于是否要提前购买。她以505万元的总价在上海中心买下了这座大鹏城。今年2月，该房屋的上市价格为560万元，新政出台后，该价格降至548万元。当李霞在五一节前看房子时，她提出了520万元的新价格。最后，卖家赚了15万元，李霞终于下定决心要买下来。

最近，有相当多的买家喜欢李霞。上海中原地产市场分析师卢文喜透露，根据上海中原地产各门店的信息，二手房价格开始逐渐松动，空房的议价价格从1%-2%发展到现在的买家可以谈2%-3%的幅度，尤其是豪宅的价格弹性更大。

根据中国房地产评估中心的数据，4月份上海二手房交易价格指数为1647.5点，比上个月上涨37.2点，比上个月上涨2.31%，同比上涨29.37%；上海二手房价格指数为1432.2点，较上月上涨25.9点，较上月上涨1.84%，较去年同期上涨21.94%。

“325”新政实施一个多月后，上海的房价不再那么火爆，新房和二手房的增加幅度也大大缩小。

同一政策咨询研究部主任张宏伟认为，上海楼市二、三季度走势将呈现“稳量降、稳价”的特点。下半年以来，特别是10月份以后，由于房地产企业的征地需求和市场去转型周期的反弹，房地产市场很可能会出现新一轮的调整。他预测，在交易量下降的市场背景下，第三季度市场周期将进一步上升至12-15个月，下半年价格可能会有所下降，尤其是目前楼市涨幅较大的中高档楼盘有可能率先降价。

游戏再现

李霞遇到的卖家不是个案。许多急于出售的房东要么降价，要么放弃付款方式，但他们中的许多人转卖出租或根本不卖。相反，买家并不着急，市场再次进入游戏阶段。

事实上，新政后一个月，上海商品房的交易量直线下降，交易价格略有下降，买卖双方进入了博弈状态。

根据同一政策咨询研究部门的数据，2016年4月商品房交易面积约为270.04万平方米，同比增长11.64%，但环比下降26.86%；商品房销售价格为19705元/平方米，同比下降6.96%，环比下降22.84%。2016年4月，商品房交易面积约97.21万平方米，同比下降21.78%，环比下降56.08%；商品房销售价格为32636元/平方米，比上个月下降1.30%。

虽然上述数据中存在交易结构变化的因素，但从4月份商品房交易量大幅下降56.08%可以看出，“325”新政的影响是明显的，市场也因交易量下降而降温。

与此同时，原来每月3万多套二手房的成交量下降到每月2万套左右，市场交易量也迅速下降，从而买卖双方进入了新一轮的市场博弈。

链家研究所所长陈凯超指出，这是调控初期的一次调整，交易量大幅下降，房价逐渐企稳。只要价格稳定，监管就不太可能撤销。如果政策调整需要很长时间，开发商和个人肯定会降价，那么监管就有退出的可能。

“当交易量继续处于低水平时，政府将适度放松监管。然而，事实上，当房价稳定下来，它会主动放松，它不能忍受公众的意见。因此，我们肯定会等待一个放松监管的机会。这是开发商明显降价的机会。”陈凯超说道。

另一方面，中介行业的首付不断发酵，银行业开始整顿中介行业的贷款，这对二手房市场也有一定的抑制作用。

调整前三个性能

值得注意的是，尽管上海前四个月的土地供应量不大，但土地市场并未转冷。据业内分析人士称，这是因为2016年的土地供应计划尚未出台，1-4月份的土地供应量也不大。从表面上看，房企没有得到多少土地，但他们在背后寻找土地收购目标。

根据上海市土地管理部门的公告，5月份将推出6个家园。记者从房地产企业了解到，注册房地产企业的数量持续上升，徐汇控股已经提交了至少三份土地招标申请。

徐汇控股执行董事兼首席执行官林伟强在接受《21世纪经济报道》采访时透露，今年上半年仍是土地收购的窗口，土地市场依然火爆。然而，与2015年相比，市场发生了显著变化，因此将保持谨慎态度。

根据上海中原房地产市场研究中心的数据，五月份推出的六套住宅的初始总价约为75亿元。其中，有几个地块值得关注，如轨道交通的推进带来的奉贤南桥新城的有利地段，远郊相对成熟的松江四景地区，浦东周浦的有利板块。特别是在松江四井镇的两处房产，截至交易前一周，这两处房产的40多份投标被取消，三家公司提交了投标保证金。此次推出的松江四井家园的初始单价约为18000元/平方米，接近去年出售的宅基地单价。目前，周边“保利菲力浦大厦”的价格为3万元/平方米。从投标数量和土地价格的比较来看，不可避免地会有溢价。

上海中原市场研究中心高级研究经理龚敏表示，房企的心态将会分化。由于市场前景的不确定性，住宅企业对于是否要征地以及如何把握地价都存在不确定性。由于前期土地价格不断上涨，之后又追涨，基于目前市场荒芜以及征地后几个月必须开发土地的要求，房企不敢高价拿地。相反，房地产企业倾向于在上海周边的二线城市，甚至是一些热门的三线城市，比如武汉，寻找土地收购机会。

据《21世纪经济报道》记者不完全统计，目前已有约20家房地产企业报名投标松江四井sjsb0003单元10-05地块、奉贤南桥新城36-03地块和浦东周浦地块，包括金地、徐汇、新城、金茂、招商局、绿地、保利、葛洲坝(报价600068，购买)、中铁建设、码头等。

同一政策咨询研究中心主任张宏伟预测，上海房地产市场的新一轮调整可能会在10月份之后。他的判断来自以下三个方面。

首先，虽然上海的预售许可证审批在“325”新政出台后已经完全放开，即使是高端的也已经放开，尽管销售速度明显下降，但房企降价的压力还没有出现。根据同一个政策咨询研究部门的数据，在“325”新政发布前的一周，上海楼市的周成交量超过70万平方米，创历史新高，但截至目前，周成交量已降至20万平方米左右，市场供求关系在短期内将发生逆转。

其次，上海的去化学压力将会增加。截至2016年4月30日，由于脱销速度的下降和供应量的增加，上海的商品房库存已上升至915万平方米。虽然根据3个月的移动储销比来看，市场脱销周期仍为6.90个月，但短期内上海商品房基本没有脱销压力，但新政后4月份商品房销售面积仅为97.21万平方米。如果在未来几个月以这个水平衡量，上海商品房市场的周期将上升到9.4个月，预计第三季度上海商品房市场的周期将上升到12-15个月。届时，上海楼市的去库存化压力将会显现。

另外，第二季度，尤其是下半年，是上海土地供应的高峰期。对于房地产企业来说，投资土地需要现金。现金从哪里来？只有在下半年，我们才能加快推进市场的步伐，尽快抽回资金，寻求下一轮的市场布局机会。

易居研究院智库中心研究主任严跃进也指出，上海市场仍存在一些问题，如住房供应规模小、补货需求大等，这使得上海后续的整个市场交易仍需进一步调整，如出台土地供应相关政策、土地集约入市等，这可能成为第二季度的一个特点。