苏州楼市：能承受两万单价的人还剩多少？

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[十二五期间，园区区域生产总值年均增长10%(不变价格)；园区居民人均可支配收入从2010年的34424元增加到2015年的56696元；该地区的常住人口从2010年的692，800人增加到2015年的804，000人。]

[以前，苏州每年的住宅交易面积为600万~ 700万平方米，2014年超过800万平方米，但去年这个数字飙升至1200万！]

在去年年底以来房价飙升的一线和二线城市中，上海周边的苏州格外引人注目。2015年11月，深圳房价涨幅一度超过深圳，位居中国城市之首。去年第四季度，随着大量投资者的进入，苏州楼市的火爆赢得了人们的关注。

为什么苏州在这一波楼市中有如此惊人的表现，是经济发展的积累还是人为炒作的结果？为什么是苏州？这个火热的房地产市场会持续多久，会不会迎来一个拐点？《中国商报》记者实地考察了苏州楼市。

疯狂的房地产市场

苏州房地产市场爆发的原因既有国家去库存化的背景，也有苏州自身的因素。

根据中国房地产信息集团的数据，2015年苏州商品房总成交量为1268万平方米，较2014年大幅增长48%。其中，住宅成交1177万平方米，成交1549亿元，同比分别增长52%和65%，均达到历史最高水平。

今年年初，苏州房价仍在加速上涨。截至今年2月，苏州住宅平均售价已达到16681元/平方米，较2015年初增长34%。与2015年初相比，许多项目的价格翻了一番。例如，苏州工业园区的沪东板块(以下简称“园区”)、时代码头的商城、天地园的七里香都(报价600665)，2015年初的价格只有14000元/平方米左右，但在火爆的楼市和几次土地拍卖的帮助下，目前的价格已经达到了28500元/平方米。

炎热的公园里没有卖东西的地方，而且热点地区新推的房子也被洗劫一空。根据苏州市商品房管理网站的数据，截至2月2日，该园区的存量只剩下3479套，是除姑苏区以外存量最少的区域。

2015年是房地产政策频繁利好的一年。在国家政策的背景下，苏州市政府也跟进了相关政策。早在2014年9月底，苏州三年多来的限购政策就开始松动；同年10月，苏州市政府推出新措施，规定借款人申请抵押贷款支付公积金的期限从12个月调整为6个月；2015年5月，苏州市统一将家庭公积金贷款最高限额调整为70万元。

与此同时，厕所位于上海光环下的二线城市苏州。去年下半年，它似乎一次又一次地走运，升级其规格的猜测引起了关注。

2015年7月，《江苏省城镇体系规划(2015-2030)》经国务院批准。到2030年，江苏省将形成两个特大城市——南京和苏州。11月24日，第四次中国-CEEC领导人会议在苏州举行，李克强总理出席了会议。

当时，市场上有很多传言说苏州将被提升为“副一级城市”，这一消息也在波斯特酒吧和微信上广为宣传，苏州楼市也随之上涨。

“面粉比面包贵”是苏州楼市启动飙升模式的导火索。“苏州房地产市场的这波热潮是由去年的大规模土地拍卖引发的，一些地区的土地拍卖价格甚至高于同一地区的售价。”苏州通策房地产经纪有限公司(以下简称“苏州通策”)市场调研展示部主任张鲁一向记者表示，自2015年4月以来，苏州住宅库存一直处于相对良好的状态，6月后的入库销售周期在6个月以内。去年6月，苏州土培出售住宅用地的地价超过60%，掀起了一股热潮。

在住宅用地中，姑苏区柳园路北段的底价为3.1万元/平方米，成为苏州的单价王。在园区沪东片区，2015年7月苏园土瓜(2015)02号(梁海地块)的最终底价为15991元/平方米，而2014年11月同一片区的惠今宅基地的最终底价仅为6000元/平方米，价格上涨了167%。

同时，苏州市政府也控制了进入市场的土地数量。2015年，苏州市出让商业用地总建筑面积达到652万平方米，同比下降34%，为近五年来土地交易的最低点。

苏州工业园区领涨

这一波飙升的房地产市场是由土培启动的，而苏州土培的领先崛起始于园区。张鲁一告诉记者，去年年中，该公园拿走了两块地，底价分别为13000元和15000元，其他地区紧随其后。

相应地，公园内的房价也迅速上涨，仅次于古城姑苏区。

根据苏州同策提供的数据，2015年下半年市场供不应求，价格增长迅速，但区域差异也很明显:姑苏区和园区价格涨幅超过20%；其次是高新区，价格上涨了15%。其中，园区2014年平均成交价格为14459元/平方米，2015年平均成交价格达到17598元/平方米，增长12.1%。

中海双湾金源的一位高级客户经理告诉记者，他在2015年3月在公园买了一套房子。当时的单价是1万元左右，现在涨到了3万元。苏州人现在有一个共识，公园里的学校都很好，规划得很好，包括儿童医院和体育公园，甚至银行的地区总部都在那里。"这个公园已经成为苏州的名片，每个人都想挤进去."。

为什么公园能引领成长，它有什么样的魅力？

该园区是中国和新加坡的政府间合作项目，是改革开放的试验场，是国际合作的示范区，也是中国发展最快的开发区之一。

2015年，园区实现区域生产总值2070亿元，同比增长8%；公共财政预算收入257.2亿元，增长11.7%，其中税收收入占93.6%，各项税收总收入超过670亿元。

园区管委会提供的《苏州工业园区经济社会发展第十三个五年规划(2016-2020)》显示，“十二五”期间，园区区域GDP年均增长10%(不变价格)；园区居民人均可支配收入从2010年的34424元增加到2015年的56696元；该地区的常住人口从2010年的692，800人增加到2015年的804，000人。

20年来，园区抓住全球产业布局机遇，选择高标准的商人和资本，吸引了三星、博世、日立、西门子等财富500强企业，成为亚洲乃至世界知名的先进制造基地。截至2015年，已吸引外商投资项目5550多个，实际利用外资超过283亿美元；该地区已投资149个项目，价值数亿美元，其中7个项目超过10亿美元；93家财富500强公司在该地区投资了154个项目。

位于园区内的造纸集团发言人许告诉记者，园区最初吸引他们的原因主要是基于对新加波管理模式的信任。同时，园区对入园企业实行“五免五减”，即五年免征企业所得税，五年后企业所得税减半征收。此外，园区还拥有良好的工业配套设施。博世中国的一位前高管也表示，该园区是中国最早的产业链开发区，对高科技产业具有支撑集群效应。

园区的发展也自然带动了苏州整体经济水平的腾飞。

2015年，苏州的国内生产总值为1.45万亿元，按可比价格计算，同比增长7.5%，在长三角城市中仅次于上海。良好的经济实力是房地产市场上行的最根本动力。

更重要的是，公园扩大了城市版图，吸引了越来越多的农民工进入苏州。

苏州的发展最初局限于“一个核心，四个城市”:老城是核心，公园、新区、吴中、襄城是四个城市。但自2012年以来，苏州的版图变化缓慢。那一年，沧浪、平江、金昌等几座古城合并，建立姑苏区；吴江市退出城市，并划分为区，其中一些分配给吴中区和一些公园；加上新区的溢出效应，苏州的整个城市版图已经扩大，可以使用的土地越来越多。

莱蒙房地产苏州公司营销总监赵建华告诉记者，苏州的农民工数量每年增加约100万。

2012年，苏州总人口为1300万，其中外来人口超过了当地登记人口。根据苏州市统计局的研究报告，苏州的永久移民比例在中国名列前茅，仅次于以“移民城市”闻名的深圳，它是一个典型的人口输入城市。

这样一个城市的活力是不言而喻的。大量移民为刚性购房提供了充足的需求。

财产囤积

当然，苏州房价的大幅上涨也离不开当地开发商的炒作。

据赵建华记者介绍，开发商最常用的炒作方式是“囤积居奇”，即几个开发商形成统一战线。当消费者急于买房时，他们不会出售或只推出几套房子。在苏州，这种情况在大多数普通待售房产中都有发生。“不愿意卖一次，就提价，并且提价20%~30%。和苏州新区科技城一样，原价是12000元，现在是16000元，涨了4000元。”

赵建华在苏州从事房地产已经十多年了。在这个火热的苏州楼市中，由于土地拍卖的激烈竞争，他们公司还没有拿到住宅用地。

“目前，它还没有真正到‘没有出售的余地’的地步。房子不多，但有，但没有开口。”上面提到的中海地产的高级客户经理说，现在这个价格卖不好，不是价格高，而是时机不对。例如，当一片土地在公园的东侧被征用，或者当有一些实质性的好处时，房价有可能以当前价格再次上涨。然而，新年过后，政府和公园没有采取任何行动，而年后的数额是去年势头之后的缓冲。

在2015年苏州房地产企业排名中，中国海外房地产排名第一，销售面积509988.59平方米，销售4660套，销售额65.56亿元。

记者实地走访了中海双湾金源销售中心，但并没有记者想象中的火爆场面。一对85后夫妇正在处理购买合同，他们告诉记者，他们现在处于后期阶段，将会有更少的人；一般来说，推的时候会有很多人。当这对夫妇第一次来到这里的销售中心时，他们正在推挤。当时，他们在两栋楼里推出了100多栋房子，但当他们拿到这个数字时，他们的排名已经超过了600。这次能够买下这所房子是后来的又一次推动，但这次他们没有排队。当时，卖家打电话给他们说有合适的房子，他们看到房子后很快就赢了。“我觉得在包里很安全。”。在此期间，这里的销售人员还带他们去看了一些房产，这些房产的地板和位置都不好，或者光线不好。当时他们非常焦虑，看着房价一天天上涨。

这对夫妇最终以17000元/平方米的价格得到了一套100多平方米的房子。当记者问他们为什么不早点出发，万一房价下跌怎么办时，他们说他们之前一直在犹豫，但是一旦房价超过2万元，他们就买不起房子了，所以他们下定决心。他们还说，他们只是需要买房子，而不是投资。

谈到投资者，苏州的许多本地市场分析师表示，去年第四季度投资者进入得更为密集。张鲁一告诉记者，这一波房地产市场的投资者主要是本地人。首先，因为苏州本地的房子仅限于外国投资者，他们只能买一套；其次，由于上海等一线城市的房地产市场也很高，甚至高于苏州，因此来自这些一线城市的投资者相对较少。

赵建华认为，在第四季度的这波行情中，投资者约占60%。

“但是像苏州这样的三、四线城市很让人难过。我们常州的房地产过去一个月卖40套，但现在一周卖40套。销售额增加了，但价格没有上涨。只要你敢动，你就会死。”赵建华还透露，常州房地产之所以不涨价，是因为开发商不合作。其根本原因是常州“狼多肉少”，库存去化学周期还有15~17个月。买房的人很少，主要原因是移民较少。

由苏州市管辖的昆山市也面临着同样的情况。去年11月，苏州房价环比上涨2.81%，昆山成为江苏十大城市中最大的城市，环比下降1.64%。

张鲁一告诉记者，在过去的几年里，昆山的住房供应非常大，每一次都有数百万(平方米)的市场。像昆山一样，这座城市的东部是一个工业区，原本潜力巨大，但一直被价格战所主导。有超大型房地产，如中南和绿地；然而，像昆山南部的漳浦这样的小镇竞争也很激烈，最后各开发商都在为价格而战。

昆山也有工业基地，毗邻苏州，为什么它的房价不能上涨？赵建华告诉记者，昆山市实际上处于“两头不相依为命”的局面。苏州在西部，但离设备齐全的市区很远；上海毗邻东方，但房地产市场被华侨城所分流。昆山市的整体房价低于苏州和华侨城。

赵建华表示，昆山房价没有苏州涨得多的主要原因是，尽管昆山有很多农民工，但他们基本上是底层工人，收入水平低，很难在那里扎根。此外，昆山的台资企业已开始搬迁，一般会去成本较低的内陆省份，如安徽。

拐点在哪里？

目前苏州房地产市场的爆炸式增长不同于以往的市场波动。

赵建华告诉记者，2008年后，苏州楼市经历了金融危机后刚性需求的爆发。然而，本轮楼市爆发是由于去年股市崩盘后资金的涌入，再加上投机等因素——这不是刚性需求的爆发，而是集中投资需求的爆发。

赵建华认为，这种爆炸性的增长给房地产市场带来了巨大的刺激，但也产生了后遗症。一方面，它迅速消耗了普通人手中的储备资金(报价603883，买入)。每个人都盲目投资房地产市场，一些经济基础相对薄弱的普通人借钱贷款买房，但这不是他们所需要的，只是看到别人买他们，自己买。

在一个健康的市场中，你应该买你需要的东西，并把你的闲钱投资进去。然而，除了这两类人之外，苏州楼市还有一个庞大的群体，那就是被燥热市场所诱导的投资者。他们手头没有多少闲钱，他们想通过借钱买房来赚取差价。更危险的是，他们中的一些人用“首付贷款”来买房。一旦市场出现问题，就会损害家庭财富，甚至整个信用体系。

另一方面，飙升的房价扼杀了许多外国人在摇篮中买房的需求。农民工的经济收入不足以支撑如此高的房价，这是一个非常现实的情况。

那么，苏州楼市会继续飙升吗？拐点何时到来？

张鲁一表示，2016年的市场应该是好的。明年4月7日，苏州将举行新一轮土地拍卖，共有14块住宅用地。据估计，优质土地的地价将超过150%，届时苏州的房价可能会被推到风口浪尖。

他表示，今年的房地产市场在2015年将继续保持上升趋势，即使出台相关监管政策，也只是部分监管，不会对整体市场产生太大影响。

张鲁一表示，普通人收入水平的提高跟不上房价的上涨，购房者需要一个“喘息”或逐渐接受的过程，因此2016年底至2017年肯定会出现拐点。

以前，苏州每年的住宅交易面积为600万~ 700万平方米，2014年超过800万平方米，但去年这个数字飙升至1200万！今年1月至2月，营业额为240万英镑，根据这一计算，2016年将达到1200万英镑。这意味着在两年内卖出4年的房子，这实际上是透支了房地产市场的需求。

赵建华也同意这一观点。目前，苏州的平均房价约为20000元，但这是前几年征用的土地。对于去年底和今年征用的土地，2017年下半年将有大量土地上市供应。到那时，平均房价可能达到30，000英镑或更多。如果购买力跟不上，没有人买房子，市场就会下跌。

现在开发商也处于一种非理性的状态。赵建华为记者算了一笔账。像襄城区的高铁新城一样，底价是9000元，甚至上万元。这还不算建筑成本、施工成本、管理成本和财务成本。如果算上这些，那么卖2万元并不贵，但去年洗牌后，有多少人能买得起2万元呢？今年2月，公园摩天轮地块的单价超过了2万，“现在市场疯了。”

根据清远华严水务有限公司总经理黄健提供的《苏州工业园区2010-2015年水销售增长率一览表》，2015年工业水销售增长率为-4.1%。黄建告诉记者，近年来企业一直在园区内搬迁，特别是2015年，当几个大型用水户搬走时，因为这里的人力资源成本和运营成本都在增加。据报道，江苏省的人力资源成本在十年内翻了一倍多，五险一金和社保都在增加。

就在记者调查苏州楼市的几天后，房地产调控政策被大力推出。

3月18日，苏州市政府审议通过了《关于进一步促进房地产市场稳定健康发展的意见》，规定开发商对外销售时，同一批房屋的销售价格应一次性公示，实际销售价格不得高于申报价格。申报价格3个月内不得上涨，6个月内涨幅不超过6%，12个月内涨幅不超过12%。

3月25日，上海发布了“有史以来最严格的房地产市场政策”。

同日，江苏出台购房调控政策，要求全省财政部门实行差别化个人住房信贷政策，严格审查购房首付比例和首付资金来源，加强对房地产贷款资产质量、区域集中度和制度稳定性的监控。