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苏州楼市:能承受两万单价的人还剩多少?

来源:全球名企网作者:卢子班更新时间:2020-09-07 06:50:03阅读:

本篇文章6278字,读完约16分钟

[十二五期间,园区区域生产总值年均增长10%(不变价格);园区居民人均可支配收入从2010年的34424元增加到2015年的56696元;该地区的常住人口从2010年的692,800人增加到2015年的804,000人。]

[以前,苏州每年的住宅交易面积为600万~ 700万平方米,2014年超过800万平方米,但去年这个数字飙升至1200万!]

在去年年底以来房价飙升的一线和二线城市中,上海周边的苏州格外引人注目。2015年11月,深圳房价涨幅一度超过深圳,位居中国城市之首。去年第四季度,随着大量投资者的进入,苏州楼市的火爆赢得了人们的关注。

为什么苏州在这一波楼市中有如此惊人的表现,是经济发展的积累还是人为炒作的结果?为什么是苏州?这个火热的房地产市场会持续多久,会不会迎来一个拐点?《中国商报》记者实地考察了苏州楼市。

疯狂的房地产市场

苏州房地产市场爆发的原因既有国家去库存化的背景,也有苏州自身的因素。

根据中国房地产信息集团的数据,2015年苏州商品房总成交量为1268万平方米,较2014年大幅增长48%。其中,住宅成交1177万平方米,成交1549亿元,同比分别增长52%和65%,均达到历史最高水平。

今年年初,苏州房价仍在加速上涨。截至今年2月,苏州住宅平均售价已达到16681元/平方米,较2015年初增长34%。与2015年初相比,许多项目的价格翻了一番。例如,苏州工业园区的沪东板块(以下简称“园区”)、时代码头的商城、天地园的七里香都(报价600665),2015年初的价格只有14000元/平方米左右,但在火爆的楼市和几次土地拍卖的帮助下,目前的价格已经达到了28500元/平方米。

苏州楼市:能承受两万单价的人还剩多少?

炎热的公园里没有卖东西的地方,而且热点地区新推的房子也被洗劫一空。根据苏州市商品房管理网站的数据,截至2月2日,该园区的存量只剩下3479套,是除姑苏区以外存量最少的区域。

2015年是房地产政策频繁利好的一年。在国家政策的背景下,苏州市政府也跟进了相关政策。早在2014年9月底,苏州三年多来的限购政策就开始松动;同年10月,苏州市政府推出新措施,规定借款人申请抵押贷款支付公积金的期限从12个月调整为6个月;2015年5月,苏州市统一将家庭公积金贷款最高限额调整为70万元。

苏州楼市:能承受两万单价的人还剩多少?

与此同时,厕所位于上海光环下的二线城市苏州。去年下半年,它似乎一次又一次地走运,升级其规格的猜测引起了关注。

2015年7月,《江苏省城镇体系规划(2015-2030)》经国务院批准。到2030年,江苏省将形成两个特大城市——南京和苏州。11月24日,第四次中国-CEEC领导人会议在苏州举行,李克强总理出席了会议。

当时,市场上有很多传言说苏州将被提升为“副一级城市”,这一消息也在波斯特酒吧和微信上广为宣传,苏州楼市也随之上涨。

“面粉比面包贵”是苏州楼市启动飙升模式的导火索。“苏州房地产市场的这波热潮是由去年的大规模土地拍卖引发的,一些地区的土地拍卖价格甚至高于同一地区的售价。”苏州通策房地产经纪有限公司(以下简称“苏州通策”)市场调研展示部主任张鲁一向记者表示,自2015年4月以来,苏州住宅库存一直处于相对良好的状态,6月后的入库销售周期在6个月以内。去年6月,苏州土培出售住宅用地的地价超过60%,掀起了一股热潮。

苏州楼市:能承受两万单价的人还剩多少?

在住宅用地中,姑苏区柳园路北段的底价为3.1万元/平方米,成为苏州的单价王。在园区沪东片区,2015年7月苏园土瓜(2015)02号(梁海地块)的最终底价为15991元/平方米,而2014年11月同一片区的惠今宅基地的最终底价仅为6000元/平方米,价格上涨了167%。

苏州楼市:能承受两万单价的人还剩多少?

同时,苏州市政府也控制了进入市场的土地数量。2015年,苏州市出让商业用地总建筑面积达到652万平方米,同比下降34%,为近五年来土地交易的最低点。

苏州工业园区领涨

这一波飙升的房地产市场是由土培启动的,而苏州土培的领先崛起始于园区。张鲁一告诉记者,去年年中,该公园拿走了两块地,底价分别为13000元和15000元,其他地区紧随其后。

相应地,公园内的房价也迅速上涨,仅次于古城姑苏区。

根据苏州同策提供的数据,2015年下半年市场供不应求,价格增长迅速,但区域差异也很明显:姑苏区和园区价格涨幅超过20%;其次是高新区,价格上涨了15%。其中,园区2014年平均成交价格为14459元/平方米,2015年平均成交价格达到17598元/平方米,增长12.1%。

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中海双湾金源的一位高级客户经理告诉记者,他在2015年3月在公园买了一套房子。当时的单价是1万元左右,现在涨到了3万元。苏州人现在有一个共识,公园里的学校都很好,规划得很好,包括儿童医院和体育公园,甚至银行的地区总部都在那里。"这个公园已经成为苏州的名片,每个人都想挤进去."。

苏州楼市:能承受两万单价的人还剩多少?

为什么公园能引领成长,它有什么样的魅力?

该园区是中国和新加坡的政府间合作项目,是改革开放的试验场,是国际合作的示范区,也是中国发展最快的开发区之一。

2015年,园区实现区域生产总值2070亿元,同比增长8%;公共财政预算收入257.2亿元,增长11.7%,其中税收收入占93.6%,各项税收总收入超过670亿元。

园区管委会提供的《苏州工业园区经济社会发展第十三个五年规划(2016-2020)》显示,“十二五”期间,园区区域GDP年均增长10%(不变价格);园区居民人均可支配收入从2010年的34424元增加到2015年的56696元;该地区的常住人口从2010年的692,800人增加到2015年的804,000人。

苏州楼市:能承受两万单价的人还剩多少?

20年来,园区抓住全球产业布局机遇,选择高标准的商人和资本,吸引了三星、博世、日立、西门子等财富500强企业,成为亚洲乃至世界知名的先进制造基地。截至2015年,已吸引外商投资项目5550多个,实际利用外资超过283亿美元;该地区已投资149个项目,价值数亿美元,其中7个项目超过10亿美元;93家财富500强公司在该地区投资了154个项目。

苏州楼市:能承受两万单价的人还剩多少?

位于园区内的造纸集团发言人许告诉记者,园区最初吸引他们的原因主要是基于对新加波管理模式的信任。同时,园区对入园企业实行“五免五减”,即五年免征企业所得税,五年后企业所得税减半征收。此外,园区还拥有良好的工业配套设施。博世中国的一位前高管也表示,该园区是中国最早的产业链开发区,对高科技产业具有支撑集群效应。

苏州楼市:能承受两万单价的人还剩多少?

园区的发展也自然带动了苏州整体经济水平的腾飞。

2015年,苏州的国内生产总值为1.45万亿元,按可比价格计算,同比增长7.5%,在长三角城市中仅次于上海。良好的经济实力是房地产市场上行的最根本动力。

更重要的是,公园扩大了城市版图,吸引了越来越多的农民工进入苏州。

苏州的发展最初局限于“一个核心,四个城市”:老城是核心,公园、新区、吴中、襄城是四个城市。但自2012年以来,苏州的版图变化缓慢。那一年,沧浪、平江、金昌等几座古城合并,建立姑苏区;吴江市退出城市,并划分为区,其中一些分配给吴中区和一些公园;加上新区的溢出效应,苏州的整个城市版图已经扩大,可以使用的土地越来越多。

苏州楼市:能承受两万单价的人还剩多少?

莱蒙房地产苏州公司营销总监赵建华告诉记者,苏州的农民工数量每年增加约100万。

2012年,苏州总人口为1300万,其中外来人口超过了当地登记人口。根据苏州市统计局的研究报告,苏州的永久移民比例在中国名列前茅,仅次于以“移民城市”闻名的深圳,它是一个典型的人口输入城市。

这样一个城市的活力是不言而喻的。大量移民为刚性购房提供了充足的需求。

财产囤积

当然,苏州房价的大幅上涨也离不开当地开发商的炒作。

据赵建华记者介绍,开发商最常用的炒作方式是“囤积居奇”,即几个开发商形成统一战线。当消费者急于买房时,他们不会出售或只推出几套房子。在苏州,这种情况在大多数普通待售房产中都有发生。“不愿意卖一次,就提价,并且提价20%~30%。和苏州新区科技城一样,原价是12000元,现在是16000元,涨了4000元。”

苏州楼市:能承受两万单价的人还剩多少?

赵建华在苏州从事房地产已经十多年了。在这个火热的苏州楼市中,由于土地拍卖的激烈竞争,他们公司还没有拿到住宅用地。

“目前,它还没有真正到‘没有出售的余地’的地步。房子不多,但有,但没有开口。”上面提到的中海地产的高级客户经理说,现在这个价格卖不好,不是价格高,而是时机不对。例如,当一片土地在公园的东侧被征用,或者当有一些实质性的好处时,房价有可能以当前价格再次上涨。然而,新年过后,政府和公园没有采取任何行动,而年后的数额是去年势头之后的缓冲。

苏州楼市:能承受两万单价的人还剩多少?

在2015年苏州房地产企业排名中,中国海外房地产排名第一,销售面积509988.59平方米,销售4660套,销售额65.56亿元。

记者实地走访了中海双湾金源销售中心,但并没有记者想象中的火爆场面。一对85后夫妇正在处理购买合同,他们告诉记者,他们现在处于后期阶段,将会有更少的人;一般来说,推的时候会有很多人。当这对夫妇第一次来到这里的销售中心时,他们正在推挤。当时,他们在两栋楼里推出了100多栋房子,但当他们拿到这个数字时,他们的排名已经超过了600。这次能够买下这所房子是后来的又一次推动,但这次他们没有排队。当时,卖家打电话给他们说有合适的房子,他们看到房子后很快就赢了。“我觉得在包里很安全。”。在此期间,这里的销售人员还带他们去看了一些房产,这些房产的地板和位置都不好,或者光线不好。当时他们非常焦虑,看着房价一天天上涨。

苏州楼市:能承受两万单价的人还剩多少?

这对夫妇最终以17000元/平方米的价格得到了一套100多平方米的房子。当记者问他们为什么不早点出发,万一房价下跌怎么办时,他们说他们之前一直在犹豫,但是一旦房价超过2万元,他们就买不起房子了,所以他们下定决心。他们还说,他们只是需要买房子,而不是投资。

苏州楼市:能承受两万单价的人还剩多少?

谈到投资者,苏州的许多本地市场分析师表示,去年第四季度投资者进入得更为密集。张鲁一告诉记者,这一波房地产市场的投资者主要是本地人。首先,因为苏州本地的房子仅限于外国投资者,他们只能买一套;其次,由于上海等一线城市的房地产市场也很高,甚至高于苏州,因此来自这些一线城市的投资者相对较少。

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赵建华认为,在第四季度的这波行情中,投资者约占60%。

“但是像苏州这样的三、四线城市很让人难过。我们常州的房地产过去一个月卖40套,但现在一周卖40套。销售额增加了,但价格没有上涨。只要你敢动,你就会死。”赵建华还透露,常州房地产之所以不涨价,是因为开发商不合作。其根本原因是常州“狼多肉少”,库存去化学周期还有15~17个月。买房的人很少,主要原因是移民较少。

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由苏州市管辖的昆山市也面临着同样的情况。去年11月,苏州房价环比上涨2.81%,昆山成为江苏十大城市中最大的城市,环比下降1.64%。

张鲁一告诉记者,在过去的几年里,昆山的住房供应非常大,每一次都有数百万(平方米)的市场。像昆山一样,这座城市的东部是一个工业区,原本潜力巨大,但一直被价格战所主导。有超大型房地产,如中南和绿地;然而,像昆山南部的漳浦这样的小镇竞争也很激烈,最后各开发商都在为价格而战。

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昆山也有工业基地,毗邻苏州,为什么它的房价不能上涨?赵建华告诉记者,昆山市实际上处于“两头不相依为命”的局面。苏州在西部,但离设备齐全的市区很远;上海毗邻东方,但房地产市场被华侨城所分流。昆山市的整体房价低于苏州和华侨城。

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赵建华表示,昆山房价没有苏州涨得多的主要原因是,尽管昆山有很多农民工,但他们基本上是底层工人,收入水平低,很难在那里扎根。此外,昆山的台资企业已开始搬迁,一般会去成本较低的内陆省份,如安徽。

拐点在哪里?

目前苏州房地产市场的爆炸式增长不同于以往的市场波动。

赵建华告诉记者,2008年后,苏州楼市经历了金融危机后刚性需求的爆发。然而,本轮楼市爆发是由于去年股市崩盘后资金的涌入,再加上投机等因素——这不是刚性需求的爆发,而是集中投资需求的爆发。

赵建华认为,这种爆炸性的增长给房地产市场带来了巨大的刺激,但也产生了后遗症。一方面,它迅速消耗了普通人手中的储备资金(报价603883,买入)。每个人都盲目投资房地产市场,一些经济基础相对薄弱的普通人借钱贷款买房,但这不是他们所需要的,只是看到别人买他们,自己买。

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在一个健康的市场中,你应该买你需要的东西,并把你的闲钱投资进去。然而,除了这两类人之外,苏州楼市还有一个庞大的群体,那就是被燥热市场所诱导的投资者。他们手头没有多少闲钱,他们想通过借钱买房来赚取差价。更危险的是,他们中的一些人用“首付贷款”来买房。一旦市场出现问题,就会损害家庭财富,甚至整个信用体系。

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另一方面,飙升的房价扼杀了许多外国人在摇篮中买房的需求。农民工的经济收入不足以支撑如此高的房价,这是一个非常现实的情况。

那么,苏州楼市会继续飙升吗?拐点何时到来?

张鲁一表示,2016年的市场应该是好的。明年4月7日,苏州将举行新一轮土地拍卖,共有14块住宅用地。据估计,优质土地的地价将超过150%,届时苏州的房价可能会被推到风口浪尖。

他表示,今年的房地产市场在2015年将继续保持上升趋势,即使出台相关监管政策,也只是部分监管,不会对整体市场产生太大影响。

张鲁一表示,普通人收入水平的提高跟不上房价的上涨,购房者需要一个“喘息”或逐渐接受的过程,因此2016年底至2017年肯定会出现拐点。

以前,苏州每年的住宅交易面积为600万~ 700万平方米,2014年超过800万平方米,但去年这个数字飙升至1200万!今年1月至2月,营业额为240万英镑,根据这一计算,2016年将达到1200万英镑。这意味着在两年内卖出4年的房子,这实际上是透支了房地产市场的需求。

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赵建华也同意这一观点。目前,苏州的平均房价约为20000元,但这是前几年征用的土地。对于去年底和今年征用的土地,2017年下半年将有大量土地上市供应。到那时,平均房价可能达到30,000英镑或更多。如果购买力跟不上,没有人买房子,市场就会下跌。

苏州楼市:能承受两万单价的人还剩多少?

现在开发商也处于一种非理性的状态。赵建华为记者算了一笔账。像襄城区的高铁新城一样,底价是9000元,甚至上万元。这还不算建筑成本、施工成本、管理成本和财务成本。如果算上这些,那么卖2万元并不贵,但去年洗牌后,有多少人能买得起2万元呢?今年2月,公园摩天轮地块的单价超过了2万,“现在市场疯了。”

苏州楼市:能承受两万单价的人还剩多少?

根据清远华严水务有限公司总经理黄健提供的《苏州工业园区2010-2015年水销售增长率一览表》,2015年工业水销售增长率为-4.1%。黄建告诉记者,近年来企业一直在园区内搬迁,特别是2015年,当几个大型用水户搬走时,因为这里的人力资源成本和运营成本都在增加。据报道,江苏省的人力资源成本在十年内翻了一倍多,五险一金和社保都在增加。

苏州楼市:能承受两万单价的人还剩多少?

就在记者调查苏州楼市的几天后,房地产调控政策被大力推出。

3月18日,苏州市政府审议通过了《关于进一步促进房地产市场稳定健康发展的意见》,规定开发商对外销售时,同一批房屋的销售价格应一次性公示,实际销售价格不得高于申报价格。申报价格3个月内不得上涨,6个月内涨幅不超过6%,12个月内涨幅不超过12%。

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3月25日,上海发布了“有史以来最严格的房地产市场政策”。

同日,江苏出台购房调控政策,要求全省财政部门实行差别化个人住房信贷政策,严格审查购房首付比例和首付资金来源,加强对房地产贷款资产质量、区域集中度和制度稳定性的监控。

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