楼市“去库存”宜与农民工市民化激励相容

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去库存化是今年中国经济工作的五大任务之一。关于如何“去库存”，决策层提出要推进住房制度改革，以满足新市民的需求，即农民工的“市民化”。也就是说，农民买房和身份转换应该同时进行。这意味着在鼓励农民购房的同时，各地要同时推进户籍制度改革，为包括新公民在内的全体公民提供教育、医疗、社会保障和就业支持等基本公共服务。//

将农民工市民化与房地产市场“去库存化”结合起来，不仅仅是“买房”，而是通过打破户籍隔离的坚冰，使2.7亿农业转移人口和1.6亿“留守人口”(留守儿童、老人和妇女)能够“进来，好好生活”，释放内需，这是中国未来发展的最大潜力。目前，全球经济正面临2008年以来最冷的“冬天”，中国自2001年加入世贸组织以来十多年的外部红利正在消退；国内制造业产能过剩与房地产低迷重叠，投资驱动的高增长不复存在。然而，长期的城乡“二元”分离和城市农民工与市民的“新二元”分离抑制了内需的释放，通过危机推动了改革，这可能是推动经济转型的途径。

占城市常住人口35%的农业转移人口，在40岁左右无法在城市定居并返回农村，导致劳动力流失和资源向低效部门的重新配置；1.6亿“三留人口”的存在使农业转移人口的消费和投资无法留在城市，这不仅使城市规模和集聚效应无法发挥，也阻碍了农村的工业化和现代化，“双重隔离”也造成了国民福祉的丧失和社会的不稳定。只要体制调整，长期被抑制的内需潜力就会爆发，这是中国经济的弹性和回旋余地。

在新的一年开始，农民工被鼓励购买房屋，同时改变家庭。目前，各地出台了各种政策鼓励农民购房，如按购房面积发放现金补贴、减少已缴纳的契税、增加公积金贷款额度、放宽公积金提取条件和用途、放宽购房贷款首付款条件、水电支付折扣等。家庭改革也在推进。1月22日，国务院常务会议部署推进以人为本的新型城镇化。最近，公安部确定了四个群体作为解决的重点，即“农村学生上学参军进城人口、在城镇就业居住五年以上的农业转移人口和家庭迁移人口”。

房地产市场政策的刺激力度从来都不弱，也不激烈，关键在于家庭改革是否得到了实质性的推进。在户籍改革方面，除少数特大城市外，要全面放宽农业转移人口的定居条件，提高居住证的“含金量”，让外国永久居民尽快在居住地享受义务教育、就业医疗和法律援助等基本公共服务。公安部副部长黄明在部署会上也表示，要建立和完善积分结算制度，主要指标是合法稳定的就业和居住(含租赁)、参加城市社会保障年限和连续居住年限，重点解决在城镇就业居住5年以上和随家庭迁移的农业转移人口的结算问题。

户籍以合法稳定的居住和合法稳定的职业为条件，符合人口自由流动和建立统一劳动力市场的总体要求。但是，从各地资源环境的综合承载能力和发展潜力来看，以居住证为载体，走“地方主导、因地制宜”的户籍改革路线似乎是符合实际的，但却难以逃脱前一轮“雷声大、雨点小”的户籍改革。在过去的10年里，当地方土地财政充裕，经济增长迅速时，“家庭改革”的问题并没有得到解决。目前，地方政府在12365年前面临财政困难；だよ 0。许多三、四线城市的税收收入出现负增长，甚至无法支付工资，因此很难依靠当地的实际货币投资。

要切实推进户籍改革，必须打破地方政府对结算标准的垄断，建立以稳定就业和稳定居住为单一标准的户籍制度，而不是让地方政府建立“惠民”的筛选模式。当务之急是促进中央财政转移支付与农业转移人口市民化的衔接。同时，以推进“双挂钩”(财政转移支付与农业转移人口的市民化挂钩，城市建设用地的增加与农业转移人口的吸纳挂钩)和扩大地方债券互换为契机，构建以户为内容的官方奖惩机制，迫使和鼓励地方政府投入实实在在的资金用于公共服务均等化。

从各地近期的做法来看，单纯鼓励农民工购房的意图更强烈、更迫切，这与以往地方政府刺激房地产市场的做法没有什么不同，显然与同时推进公共服务均等化不同步。因此，有必要防止鼓励农民工购房被异化为“赤脚上楼”，但公共服务供给严重滞后或不足，导致目前的中青年新市民储蓄透支，并因收入下降、工作不稳定、子女教育、老人医疗等突然增加而陷入未来城市的底层。

在过去的20年里，地方政府(尤其是三、四线城市)已经习惯了自然的土地财政红利(这种依赖性超过50%)，并且存在着简单出售房屋的消极激励。因此，在中央转移支付、地方债券互换等资金的支持下，增加地方公共服务供给，确保资金进入城市的“短板”，而不是所谓的城市标志性项目，从而确保农民工的户籍身份不会淡化。

此外，农民工进城后，土地“三权”(土地承包经营权、宅基地使用权和集体收入分配权)的处置也是一个问题。目前，为了避免过去被“上楼”，提高农民工购房的积极性，各地只采取了户籍变更与“三权”脱钩的做法。事实上，土地改革是新城市化的另一个起点。近20年的土地财政导致了城市化的高成本，尤其是高房价和高公共服务成本。农村土地制度改革不仅为农民进城提供了一笔资金，也是农民分享城市化和工业化红利、降低城市化成本的必由之路。因此，要加快跨区域建设用地增减挂钩，平衡农业用地的占用和补偿，扩大宅基地和集体建设用地的流转范围，扩大“两权”抵押(土地承包经营权抵押和农民住房产权抵押)范围，让农民在进城的同时享受城市化和工业化的红利。(李