戴志康告别房地产凸显小房企困局

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作为房地产行业的老手，戴志康在2015年初通过了空证大的股权，并选择离开。放弃房地产这个主要的金融业务作为回报，始终希望通过房地产在戴志康建设一个理想的城市，留下一个坚定的背影。

新金融记者刘军

决定离开

暂停几天后，戴志康离开房地产行业的传言得到了证实。1月27日，上海证大表示，已收到公司控股股东、董事长兼执行董事戴志康的通知。控股股东、巨荣资产有限公司、联合投资控股有限公司、上海证大投资发展(香港)有限公司、证大凯投资有限公司和的女儿戴于1月26日与买方达成有条件股份购买协议。卖方有条件同意出售，控股股东同意敦促买方有条件购买总计62.5亿股股份，相当于上海证大股份购买协议日期已发行股本总额的约42.03%，总代价为12.51亿港元。

据了解，上述42.03%股份的控制人全部来自戴志康。买方收购上述股份后，根据HKEx的规定，他们已经满足全面收购要约的条件，预计买方将开始全面收购。戴志康曾公开表示，房地产的快速增长期已经基本结束。未来，证大集团将以回报金融为重点，以网络金融为重点，在小额金融领域进行探索。

自借壳上市以来，上海证大的股价多年来一直徘徊在低位。根据公告，戴志康以每股0.2港元的价格出售上海证大股份，总对价仅为12.51亿港元。然而，从账面上看，证大的资产质量并不差。房地产主要集中在商业地产领域，共有12个商业地产项目，包括上海大拇指广场、喜玛拉雅中心、青岛大拇指广场、南京大拇指广场和扬州商业项目。根据2014年年中报告，证大地产的总资产为199亿港元，现金流为13.5亿港元。戴志康以12.51亿元人民币的价格交出了证大的控股权，这反映了他离开房地产行业的决心。

外滩滑铁卢

在业内人士看来，戴志康脱离房地产行业不仅是由于行业下行压力的趋势，还与外滩一案有关。2010年2月1日，上海外滩8-1号以92.2亿元的价格售出，获得当年上海王迪的证书，因资金短缺先后引进绿城、复星、soho中国等一大批房企开发土地。然而，由于利益纠纷，各方都陷入了旷日持久的股权纠纷。

外滩纠纷之后，面对上海不断上涨的地价，上海证大逐渐将重心转移到南京。2013年，郑达所有的房地产项目执行团队都搬到了南京工作，在南京开发了三个项目，即郑达的九间堂、郑达的喜马拉雅和南京郑达的拇指广场。然而，经过多轮调控，领先的房地产企业已经以1000亿元的销售门槛进入房地产行业。像上海证大这样的区域性房地产企业正面临着日益边缘化的局面，它们的年销售额从未超过100亿元的门槛，这使得它们很难在房地产行业显示出竞争力。

有一段时间，上海证大坚持在主要城市的核心区域收购土地的策略，而且多次有报道称上海证大被之前收购的王迪项目拖垮。然而，在企业实力不足的情况下，房地产行业要将项目定位在戴志康并不容易。

在房地产的白银时代，戴志康选择了坚决放手，另一个考虑是在金融领域投入更多精力。在余额宝引发公众对互联网金融和小额信贷的热情之前，就已经在这一领域悄然布局。2010年，证大开始做小额信贷。经过几年的发展，郑达大学小额贷款公司的贷款规模已达到150亿元，在全国各地设立了300多家分支机构和网点，客户数量达到数百万。在戴志康看来，与房地产相比，金融业的想象力显然更广。证大集团的业务此前涉及三大领域:房地产开发、金融和原创艺术业务。随着房地产的退出，戴志康的焦点无疑将进一步聚焦于金融业。

小型住宅企业的困境

2015年，中小住房企业的现状更加严峻。根据中国住房信托的监测，2015年1月，全国54个城市的商品房销售面积为1870万平方米，分别下降了31%和1%。其中，一线城市营业额为350万平方米，二线城市为498万平方米，四线城市为498万平方米。所有城市均出现环比下降，二线城市降幅最大。

表现较强的一线城市市场需求较高，但征地门槛较高，显然不适合区域性中小住宅企业的发展。二、三线城市是这些房企的主战场，目前受到的市场冲击最大。

一方面，高质量的地块难以获得，当地库存高；另一方面，房地产投资和销售的增长率下降，来自双方的压力挤压中小住房企业。对于那些在经营和发展中陷入困境的中小房企来说，找到一个高质量的M&A买家是一个现实的选择。对于大型企业来说，中小房企手中的优质土地和资源也是进一步扩张的良好目标。可以预测，2015年出售上海证大等中小房企的股份将不会是第一个案例，更不用说最后一个了。一家中等规模的地区住房公司告诉新的金融记者。