房地产迭代战争中小房企抱怨：政府只支持有背景企业

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住房和城乡建设部计划出台稳定住房消费的相关文件，主要有两个意见:一是将首套住房公积金首付比例降低到20%；二是将二套房商业贷款首付比例降至50%,并降低按揭利率。该文件得到了财政部和央行的支持。

然而，对于中小房企来说，仍然难以生存。最近，中国房地产研究会副会长胡志刚在接受《中国企业报》采访时提到，目前中国有8万多家中小房地产企业。在转型时期，小企业将迅速走出去。目前，可能已经有不少小企业退出了。

中小型住房企业没有钱，也没有潜力

优胜劣汰是市场化不变的规律，但在这场房地产的迭代战中，刘晨(化名)认为这是不公平的，政府要求严格，配套企业都是有政府背景的企业，银行也是如此。

刘晨是当地一家房地产企业的销售总监，这家房地产企业已经成立十多年了。从房地产所在的黄金十年(golden decade)一路走来，它现在只能艰难地建造和销售35万平方米的面积，而最新的可放在台面上的年销售额只有2亿元。

存货、政府控制、资金等都是刘晨企业面临的问题，需要按照国家规定进行改进。例如，规划局规定住宅项目必须与30%的企业相匹配，立面应做成商业立面，外部为商业，内部为住宅。成本提高了，但是房价不能涨，涨了也不能卖。刘晨提到的30%的住宅项目强制配套业务目前还没有启动。原因是经营环境不好，加上自己的企业对经营没有积极的想法，这让刘晨很无奈。

存货方面，刘晨主要是通过价格调整来保证数量。在整个采访过程中，他提到了三次降价。用于移动互联网、电子商务等。，几乎零接触，产业链和综合体也是在库存被移除之后。目前估计需要2-3年时间，库存大约一年后消化。这是一个乐观的想法。

尽管如此，刘晨的企业在当地企业中还是不错的。据刘晨介绍，当地大部分房企都勉强支撑，已有4、5栋住宅楼未竣工。

两会后，房地产行业发布了很多好消息，如降息、RRR降息、公积金等。，业内人士普遍认为，各方，特别是金融机构，将加大努力，促进房地产的稳定发展。

这意味着银行可能不得不向开发商发放更多贷款。武汉翔盛房地产开发有限公司(以下简称翔盛)规划总监徐青已经感觉到，银行的态度正在发生变化，几家大型国有银行对开发企业的贷款仍不太开放。然而，随着一些好消息的发布，商业银行正在逐步放松。除了国有银行，其他银行也透露了他们的合作意向，但他们仍在等待中央政府发表意见，并希望更快地付诸实施。

与徐青的乐观相比，刘晨没有更多的贷款机会可期待。我认为我们可以在政策上适当地偏向私营企业。中国大部分地区仍是民营企业。如果私营企业倒闭，国有企业将无法养活这么多普通人。尽管刘晨呼吁出台有利于民营企业发展的政策，但他也明白，即使银行愿意给民营企业机会，也是万科、万达、绿城等一线房地产企业。

当大企业进入当地投机当地房价时，他们也拿走了银行稀缺的贷款机会。银行贷款取决于还款能力，一个是有政府背景的企业，另一个是大型企业。正如刘晨所说，商业银行对他们相对温和，但当政策出台时，可能就另当别论了。当地企业获得银行贷款的机会很少。

根据胡志刚的说法，如果银行不支付账单，向小微企业贷款就不容易。银行可以说已经商业化了。如果你让他们降低利率，他们什么也不会做。中小企业在这方面不应该抱太大希望，而应该努力自己解决自己的问题。

依靠你自己，依靠朋友，依靠政府

幸运的是，目前在刘晨销售的项目都处于比较好的位置，都是急需的产品，大部分都是80，130平方米。无独有偶，徐青在接受《中国企业报》采访时也表示，象升的目标客户主要是那些刚刚需要的客户，从120平米的三居室到现在的80平米三居室，产品功能有所增强，舒适度有所减弱。

据徐青介绍，翔盛的销售相当不错。去年，整个武汉房企的销售量都比较好，供求比例也比较平衡。去年开放的项目总数为1500套，目前只剩下不到10%。在检测水电供应商方面，翔盛在武汉排名第一。

象升采取了一种稳健的策略。徐青告诉《中国企业报》记者，首先是目标客户群，其次是征地地点。在征用土地之前，必须清楚地知道交通设施、商业设施和住房的比例。

武汉的流动人口已经达到超大城市的标准，流动人口数量庞大，流动人口的资本也不是很充裕，这为翔盛开辟80平方米的市场提供了很大的需求。

徐青告诉《中国企业报》，武汉小企业的存活率相对较高。原因是这些小企业知道如何控股一个集团和控股他们的大腿，没有土地开发在早期阶段。它们目前以联合开发的形式运作，例如吸引大量资金或与一些大企业联合开发，它们是出资者或土地转让者。

这与胡志刚认为中小企业控股集团非常重要的观点不谋而合。中小企业实力弱、能力弱、经营团队不足。没有几亿元是不可能完成一个项目的。资金非常重要，所以几个中小企业可以一起做，可能有突破的可能。

中小房企能否最终突破，胡志刚认为最重要的是产品，市场在走下坡路，消费在上升。中国的城市化水平只有53.7%。有些未完工的建筑和房地产光芒四射。产品质量必须提高，产品应该适销对路。在这方面，徐青和刘晨所在企业的目标客户正是那些需要它的人。徐青告诉《中国企业报》记者，目前，武汉购房者对房间的舒适度要求不高，他们的销售情况仍然不错。像祥生一样，刘晨的企业现在把营销放在了主要位置。据业内人士分析，中小企业面临的去库存化压力相对较大，产品质量仍有大幅提升的空空间。

胡志刚强调，中小企业必须认清大势。目前，房地产形势面临着巨大的去库存化压力，简单的经营模式已经一去不复返。延续以前的传统模式，这是一个死胡同。如果你做得不好，你应该加快死亡的速度。

在这个一切都可以在互联网上销售的时代，互联网就像一场时代的飓风，颠覆着各行各业的经营模式，而房地产自然也在颠覆的行列中。胡志刚试图用互联网解决旧房地产市场遗留的问题，现在他谈论的是互联网增值，这意味着住房企业通过互联网提供各种服务。你以前没有卖掉的房子也可以重建，你的产品可以回收。这也是一个方向。中小企业的关键是依靠自己的产品。依靠政府机构的改革和简化是不可行的。