九龙仓执意入局融绿争夺战：内地投资放缓 与孙宏斌抢食

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融创中国(01918 hk)董事长孙宏斌正要吃他嘴里的肉，有人来抢吃的。走在最前列的是香港房地产大亨九龙仓。3月16日，九仓副董事长兼董事总经理吴在业绩会上首次正式表态:有意竞购荣禄平台公司。一个月前，九仓集团副董事长周对外界态度暧昧，既不否认也不承认。

准备申办绿化是内地九仓在过去一年多的重要决策。事实上，自去年以来，九仓在北京和杭州只新增了3幅土地，而内地的其他新项目几乎停滞不前。它在内地的表现非常不理想，甚至拖累了整个集团。根据九仓公布的2014年业绩，去年公司核心利润下降7%，至104.7亿港元(约83.6亿元人民币)；215亿元的销售额只有年度目标的94%。

作为一家典型的港式家族企业，九仓自2007年以来逐渐加大了在内地的投资，尤其是在华东地区，该公司已投资数百亿元购买土地。早在2013年底，九仓华东项目的储量就占了内地总储量的50%以上，但在房地产开发领域，九仓表现出了不可接受的一面。

剑指吕荣收购

绿城和码头有一个合资企业，它拥有的18个项目都是高质量的项目。如果绿城愿意出售，而且价格合适，我相信九仓会有兴趣考虑。吴提到的合资公司是荣禄平台公司。这也是九仓首次正式宣布有意收购荣禄股份。

早在今年2月初，市场就传出了消息。作为绿城的最大股东，九仓致函绿城中国(03900港元)，希望以70亿元的价格购买绿城在荣禄平台50%的股权。绿城中国董事长宋卫平当时对绿色平台的态度是:卖！但是出价最高的人会得到它。

周当时告诉《时代周刊》记者，九仓并不提倡绿城出售优质资产。自绿色融合平台建立以来，只有9个项目，现在有18个项目，大部分在上海，这是九仓更看重的。

在此之前，融创中国和绿城中国已经展开了几轮公告对抗。去年12月31日，融创中国宣布将以155亿元人民币的价格收购融创平台的全部股权和债权。绿城中国立即宣布，这是融创中国的单方面主张。双方立即展开了几轮口水战，但迄今没有取得具体成果。

现在，九仓的高管们正式宣布他们将竞标绿色，这使得情况变得复杂起来。这是一个新的悬念，知道谁将花费在熔化绿色。绿城中国的一名高级成员日前告诉《时代周刊》记者，目前不便表达自己的立场，因为事件的走向仍有许多变数，只要价格合适，绿城欢迎。然而，这件事目前正在进行，增加了新的不确定性。绿城将转让荣禄的全部股份，还是持有部分股份；目前，还不清楚如何转让以及以什么价格转让。

不过，宋卫平透露，融创在没有正式完成收购过程的情况下，改变了融创旗下包括上海旅顺在内的几家项目公司的股权和人员。

大陆销售支出

回到九仓本身，它在内地物业市场的表现并不理想。去年，核心利润自2008年以来首次下降。

根据九仓披露的最新业绩，公司2014年的核心利润下降了7%，至104.7亿港元(约83.6亿元人民币)，而2013年的核心利润为112.9亿港元(约90亿元人民币)。

内地业务不景气已成为九仓核心利润下降的重要原因。去年，九仓在内地开发的物业销售额为215亿元，仅达到全年目标的94%，利润大幅下降。其内地业务净利润下降近60%，至14.1亿港元(约11.3亿元人民币)，远低于2013年的34亿港元(约27亿元人民币)水平。

事实上，自去年以来，杭州、常州等城市的九仓降价增加了销量，损害了利润率。经过慎重考虑，九仓今年的销售目标并没有提高，仍保持在2014年220亿元的水平。

虽然销售任务没有增加，但管理层对今年内地楼市仍表现出悲观预期。今年前两个月，销售额不到20亿元，剩下的时间需要200亿元才能赶上去年。吴表示，虽然内地已开始放宽购房限制和贷款政策，但公司对内地住房市场并不放心。未来趋势仍难以估计，也不排除今年内地房地产的毛利率将继续承压。

销售压力只是一个方面。九仓认为今年与合作伙伴的合资项目或投资项目可能会出现亏损，并为此做了财务安排。九仓预期合营企业及合营公司的收入可能总共减少约20亿港元(约人民币15.9亿元)，因此九仓已就20亿港元的发展物业减值拨备。

吴认为，内地开发性房地产的利润率短期内难以大幅回升，公司将重点提高资产周转率，而非盈利能力。

投资银行也表达了对今年九仓趋势的看法。花旗最近将九仓的目标价从67.5港元(约53.8元人民币)下调至56港元(约44.7元人民币)，因为它对九仓开发地产的未来利润率并不乐观。与此同时，花旗将九仓2015年内地开发地产的利润率预期从12%下调至10%。高盛将九仓的目标价从72.8港元(约合人民币58元)下调至70港元(约合人民币55.8元)。

未来投资放缓

回顾2014年，九仓在土地市场保持低调。

据九仓披露，从去年到今年年初的一年多时间里，公司仅在北京和杭州新增了三块总面积约为11万平方米的土地，总投资约为24亿港元(约19.1亿元人民币)。

这与过去的激进主义截然不同。2007年，中国内地开始了新一轮持续加速的码头布局。2007年，九仓收购的土地高达279亿元，土地市场的快速扩张使公司的土地储备从464.5万平方米飙升至800万平方米。继2008年下半年楼市单边下滑后，继2009年内地楼市复苏后，九仓再次斥资100亿元大幅拓展土地市场，土地储备上升至900多万平方米。

根据2014年的业绩，九仓的土地储备已达1020万平方米。根据九仓集团2014年半年度报告，九仓及其他行业按地区划分的营运资产达到1527亿元，占集团营运资产总额的39%。

近一年前，我们停止购买土地，直到去年年底，当我们开始增加三个新项目，但总额不超过30亿元，这是一个投资减少相比，以前的可能性购买30亿元的一块土地。吴表示，如果有合适的机会，九仓会继续关注，所以在内地的投资不会完全停止，但会更加谨慎。

九仓对下一次征地的态度很明确:如果不好，肯定不会用。在当前市场条件下，本集团将采取审慎态度，优先考虑其他收购。

在这种情况下，为什么码头需要融化绿色？我们应该利用我们有限的资源，集中精力进行高回报、高效益的项目。吴对说道。业内人士指出，九仓之所以主动融绿，是因为融绿的18个项目集中在上海、苏州、杭州等城市，发展潜力巨大。

成熟的公司不会平等地施加压力，而是专注于布局。在核心城市创造最大利润，而不是走简单的规模效应之路。虽然之前九仓在中国的投资势头很强劲，但给人的印象是重点不突出。卓达房地产市场部经理张强(化名)在接受《时代周刊》采访时表示，以前九仓在内地几乎是全国范围内的，它赢得的项目主要是公司在土地市场的竞标。这种扩张的好处是可以很快在全国铺开，但它的缺点是显而易见的。如果你不熟悉地区和城市的特点，在拍摄土地时很容易得到有问题的项目。

去年，九仓在中国的项目降价和利润下降居领先地位，这可能是在快速扩张过程中为过去不成熟的战略付出的代价。五河智库副总经理蔡在接受《时代周刊》采访时表示，今年九仓坚持绿色竞标，表明公司在大陆的发展战略开始逐渐成熟。