万达真的没有天花板吗？已戴皇冠 难承其重

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大连万达集团在接纳格力、tcl等传统制造供应商的同时，向各种基金抛出橄榄枝，并在2014年底完成了多年的ipo计划，在上市不到一个月的时间里抛出了第三个转型计划。

虽然万达已成为内地商业地产行业无可争议的王者，但日益沉重的资产运营模式已让外界评论称，万达即将触及出售和提高租金的上限。尽管万达董事长王健林坚称任何商业模式都没有上限，但越来越重的万达正在向轻资产转型。

2015年1月14日晚，万达商业地产宣布与光大安石、嘉实基金、四川信托快钱公司签署投资框架协议。四家机构计划投资240亿元建设约20个万达广场，万达商业负责建设和管理。

此前，家电运营商格力和tcl共同成为万达的基石投资者。事实上，根据万达商业地产去年底的招股说明书，万达商业地产已经引进了12家基石投资者，他们的认购额度占了已发行股份的60%。格力和tcl是其中之一，以确保万达商业地产的成功上市。

各种迹象表明，曾依赖快速营业额、通过出售提高租金、并声称不缺钱的万达商业如今正在考验其主营业务。

1月7日，不久前在HKEx上市的万达商业地产发布了2014年业绩报告。2014年，公司及子公司实现合同销售收入1601.5亿元，同比增长26.8%。

去年，万达地产租赁实现租金支付110.8亿元，同比增长32.7%，租金支付完成率达到100%。

尽管投资前景看好，资金雄厚，业绩光明，但在有利条件频频出现的背景下，万达商业的股价一直未能大幅上涨。除了在上市当天跌破发行价48港元之外，截至2015年1月16日，该股的收盘价约为46港元。

过去，万达模式依靠快速执行来很好地发挥现金流。每个项目应在征地后18个月内完成，购物中心应在24个月内运营。

然而，处于出售和提高租金阶段的万达，在投资促进和早期运营阶段，却无法像太古地产和恒隆地产等香港同行那样精心打造。为了填满万达广场，它不得不做万达百货、万达院线、北京大歌手等等。

然而，过去几年，万达在尚超和百货公司的尝试并不令人满意。例如，万达百货2013年的收入仅达到调整后计划的91%，净利润增长和下降了7%。这是万达百货历史上第一次未能完成盈利计划，也是集团内唯一一家未能实现目标的公司。

最近，据报道，万达计划关闭位于万达广场的万达百货公司，该广场是运营不佳的三个四线城市的一部分，并撤出空，以重新引入餐饮和体验式模式等受欢迎的商店，包括关闭和调整约10家万达百货公司。

东莞长安万达百货和青岛李沧百货已大面积撤资，2009年11月27日开业的青岛cbd万达百货也调整了营业业态，面积14600平方米。

在告别中国房地产黄金十年的转型期，它不再是出租和出售的法宝。

万达已经在中国29个省和112个城市插上了自己的旗帜，并已渗透到经济发展较好的地级市和县。如何暂时挖掘外部世界的潜力或在雾中看花；随着产品结构的变化，2011年至2013年房地产销售行业的毛利率分别为47.3%、50.6%和40.9%。

未来，万达将面临每年超过200亿元的投资规模。从融资规模来看，万达的资金需求日益增加。2013年，万达的融资活动净流入为379亿元，2014年上半年几乎超过这一数字，达到351亿元。

相比之下，万达在2014年底通过ipo筹集了288亿港元(约合230亿元人民币)，估计这只是万达未来发展规模的一年需求。

虽然万达已经与腾讯和百度联手，但它声称要打造最受欢迎的o2o线下平台，打造一个集文化、旅游、商业和居住于一体的生态闭环。但是到目前为止，还没有一个有效的模型能够被业界广泛认可。

毕竟，对于习惯于过去房地产的高周转率、重产品和军事化管理的传统企业家来说，理解互联网模式不是一蹴而就的事情。

相比之下，万达对新加坡凯德置地(Singapore CapitaLand)和美国西蒙(American Simon)等金融地产运营模式的理解和借鉴程度更高，已经具有很强的品牌效应。

万达最近与基金公司和快钱(Quick Money)合作，打造了一个轻资产的万达广场模式，相当于万达利用合作融资春风，用较少的资金来煽动20个万达广场。快钱可能负责支付功能。

此后，万达自身的资金链风险也有所降低，合作将仅限于万达广场的商业部分，这意味着万达将首先吃掉容易出售和变现的房屋和公寓的利润，然后将租金回报低、长期发展的商业地产提前出售给基金。

另一方面，万达在加快购物中心购物的同时，获得尽可能多的客流大数据，并将其导入电子商务公司，以加快其不温不火的电子商务的发展。

一方面，万达可以通过大规模定制降低成本，通过参股格力和tcl打造智能广场。另一方面，对于一直对电子商务保持警惕、渠道以格力为王的家电经销商来说，或许全国各地的万达广场都可以为他们量身打造一家升级的旗舰店，从而获得稳定的租户，改善项目的客户来源结构，这是一个双赢的局面。

当万达的电子商务之路还没有让人看到惊喜的预期时，我们可以从美国西蒙房地产的现状大致推测万达未来一两年的发展道路:

西蒙房地产是美国最大的零售商业房地产开发商，其物业面积约为2500万平方米，账面开发成本为351亿美元(约2160亿元人民币)，折旧为100亿美元，账面净值为251亿美元(约1540亿元人民币)。

2013年，西蒙赚了51.7亿美元，净利润13.2亿美元。转换后，西蒙每投资100元就能赚到20.6美元。

根据目前的财务报告，2014年上半年，万达商业的总资产超过5040亿元，投资性房地产出资2206亿元，净资产为1126亿元。截至2014年底，万达的租金收入约为6.91%。

然而，万达将房地产增值纳入其利润，这导致了1126亿元的净资产，而西蒙是一个标准的房地产信托基金(reits)，所有收入来自租金和管理费以及100%的净利润分配。

万达要赶上西蒙房地产的租金回报率还有很长的路要走。然而，万达的轻资产模式可以通过减少资本沉淀来减少企业债务，同时大大提高其近年来逐年下降的净利润和净资产收益率。

事实上，住宅地产的领头羊万科几年前就开始使用这种轻资产模式，只是万科对合作开发项目收取一定比例的开发管理费，而万达则分享租金收入。

然而，与没有边界的互联网企业帝国不同，王健林的o2o和轻资产永远无法摆脱万达商业。他的回应只能是将万达广场打造成为覆盖中国人吃、住、行、娱生活消费体验平台的新一代智慧广场。

由此可见，我们目前看到的万达的转型仍然不是突破天花板的创新，而是不断提高天花板。

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